Надежда КОСАРЕВА: причина высоких цен – монополизация жилищного рынка
Надежда КОСАРЕВА – президент Фонда «Институт экономики города», организации, созданной в октябре 1995 года. Его основная цель – распространить свой опыт разработки жилищной политики, организации жилищного финансирования и воплощения в жизнь программ регионального и городского развития.«Квартирный ряд»: Программа «Жилье в кредит» сегодня декларируется как национальная идея возрождения России. Те формы жилищного кредитования, которые существуют у нас, действительно способны сделать жилье широко доступным?
НАДЕЖДА КОСАРЕВА: Видите ли, основная проблема сегодня – не выбора формы жилищного кредитования, а неадекватного предложения жилья. В первую очередь, на рынке жилищного строительства. Вот данные Госкомстата России по ценам на первичном рынке жилья и средней стоимости строительства. В 1996 году цены, по которым продавалось жилье, примерно в полтора раза превышали стоимость строительства, а сейчас цена, по которой продается новое жилье, в два раза больше стоимости строительства. И это расхождение все больше увеличивается.
К.Р.: Спрос резко превышает предложение?
Н.К.: Да. К примеру, жилье в Москве скупается на нулевом этапе: еще котлован не вырыт, а граждане уже заключили инвестиционный договор о долевом участии в строительстве жилья и кредитуют застройщика, что, на мой взгляд, является безумным риском. Строительство – рискованное мероприятие: здесь возможно и изменение цены, и изменение сроков строительства, и вообще его незавершение по разным причинам.
На наш взгляд, основные причины низкого объема жилищного строительства и необоснованно высоких цен на рынке жилья – высокая степень монополизации и государственно-муниципального протекционизма, и административные барьеры. У муниципалитета и у государства в руках находится исходный ресурс для жилищного строительства – земля. Доступ к ней имеют только «избранные», и только по определенной, очень дорогой процедуре. Она включает в себя, во-первых, неконкурсное выделение земельных участков, причем даже не прав собственности или долгосрочной аренды, а просто предоставление для строительства земельного участка; во-вторых, – длительный и дорогостоящий процесс согласования и экспертизы градостроительной и проектной документации. Иногда стоимость этих согласований доходит до 20% от стоимости строительства, а процесс продолжаться может 1,5-2 года.
Это «игольное ушко» через которое проходят только «специальные» застройщики, и есть причина низкого объема жилищного строительства и высоких монопольных цен на рынке жилья. Если мы сейчас будем увеличивать платежеспособный спрос через ипотечное кредитование, но не решим проблемы роста жилищного строительства и предложения жилья, все наши с вами усилия уйдут в рост цены.
К.Р.: То есть жилье не станет более доступным?
Н.К.: Если мы расширим спрос, а предложение останется таким же, то, естественно, цена на жилье увеличится. Одна из самых главных задач, которая должна быть сейчас решена, – задача ликвидации монополизма на жилищном рынке, снижения административных барьеров для доступа застройщиков, развитие конкуренции, наконец, прозрачность конкурсной процедуры предоставления земельных участков под застройку без дополнительных обременений для застройщиков.
Определенный процент квартир, которые нужно отдать для муниципального жилья, строительство инфраструктурных объектов – это должно войти в стоимость земельного участка. Тогда на торги будет выставляться земельный участок, обеспеченный инфраструктурой и исходной разрешительной документацией. И застройщик заплатит один раз, но приличную цену, потому что она будет установлена на торгах. И будет решать: если он по этой цене купит участок, сможет ли он продать жилье или нет? И какое жилье ему там нужно строить: элитное или для «среднего класса»? И будет процедура прозрачная, рыночная, конкурсная, и начнется, наконец, конкуренция на рынке жилья, начнет увеличиваться жилищное строительство, и, дай бог, чтобы цена на жилье тогда не стала расти. Я не думаю, что она в ближайшее время будет падать, но хотя бы мы сможем остановить ее рост. Поэтому блок, связанный с жилищным строительством, чрезвычайно важен. А это – и обязательное изменение федерального законодательства, и административно-организационные изменения на государственном уровне, и деятельность муниципалитетов по предоставлению земельных участков на открытых торгах.
К.Р.: Высокие цены на квартиры плюс высокие проценты по кредитам на их приобретение – все это отпугивает людей?
Н.К.: Причин того, что мало людей обращаются за ипотечным кредитом, достаточно. Во-первых, люди не могут подтвердить кредиторам свои официальные доходы. Во-вторых, есть психологическая боязнь «жизни в кредит». Еще причина: недоверие к банковской системе в принципе, «на уровне рефлекса». Я надеюсь, что вводимая сейчас система страхования банковских вкладов повысит доверие к нашей банковской системе. Плюс к этому, конечно, высокие процентные ставки, которые являются и экономическим барьером: людям недоступны кредиты по такой цене, и психологическим: покупать у кого-то деньги за 18% в год страшно даже тем, у кого высокие доходы.
К.Р.: Тем не менее, все большее число банков приходят на рынок ипотечного кредитования.
Н.К.: Действительно, тема ипотеки становится одной из самых главных, поскольку проблема обеспечения жильем приобретает все большее значение в связи с ростом в последние три года реальных доходов населения и постоянно существующей потребности в улучшении жилищных условий. Совсем недавно объявил о начале своей программы Внешторгбанк. На мой взгляд, у него очень амбициозная программа: предоставить в 2004 году кредитов на 4 миллиарда рублей, а до 2008 года, в общей сложности, если я не ошибаюсь, на 45 миллиардов. Не так давно начал свою программу и «Национальный резервный банк», создав «Национальную ипотечную компанию». Эта компания за небольшой период времени (2 или 3 месяца) уже получила порядка тысячи заявок на ипотечные кредиты.
К.Р.: Из чего складывается высокий процент по ипотечному кредиту? К примеру, в Бельгии самый высокий процент по ипотеке — 5,5%. У нас же самый низкий процент где-то в три раза больше.
Н.К.: Проценты по кредиту высокие не потому, что банки вредные, а потому, что в той же Бельгии, где выдают кредит под 5%, инфляция составляет 2%, а ставки по депозитам 3%. У нас в стране инфляция 12-13%, в этих условиях цена привлекаемых денег не может быть ниже инфляции.
Из чего складывается ставка по кредитам? Банку надо занять у кого-то деньги, например, у своих вкладчиков и заплатить им рыночную ставку по привлекаемым средствам. Дальше банку нужно добавить на эту стоимость свои административно-организационные расходы, потом – проценты, компенсирующие риски, которые берет на себя банк, ну, например, риск того, что кредит не вернется, а если банк обратит взыскание на жилье, то денег не хватит, чтобы компенсировать убытки. И существует большое число других рисков. Плюс банку надо заложить в эту процентную ставку прибыль, чтобы выплатить дивиденды акционерам этого банка, иначе акционеры не будут вкладывать деньги в капиталы этого банка.
К.Р.: Как снизить такую высокую для заемщиков ставку?
Н.К.: Улучшение макроэкономической ситуации, снижение инфляции и процентных ставок дается не просто от Бога, а от правильной и грамотной макроэкономической политики государства. Нужно и правильное законодательство, которое снизит риски кредитования для банков. Если у нас принимается в Гражданско-процессуальном кодексе абсолютно неожиданная норма, по которой на единственное жилье нельзя обратить взыскание, то как банк будет кредитовать вас под залог такого жилья?
К.Р.: Будет ли на нашем рынке работать недавно принятый закон об ипотечных ценных бумагах?
Н.К.: Основное преимущество этой бумаги должно состоять в ее надежности, поскольку она обеспечена залогом недвижимости. У нас сейчас начинают появляться инвесторы, которым нужны инструменты длинных инвестиционных вложений (пенсионные фонды, страховые компании и, возможно, банки). Надеюсь, эта бумага будет востребована, и ее доходность позволит выдавать по ней кредит на более-менее приемлемых условиях. Но, вообще, закон, конечно, на мой взгляд, очень нужен. Конечно, в нем есть что доработать. Но я думаю, что у нас еще будет время сделать это после того, как рынок апробирует инструменты, которые там предложены.
К.Р.: Это новая концепция для России?
Н.К.: Абсолютно новая, причем не только для России, но и, по большому счету, в мире. Мы не смогли нашими юридическими конструкциями напрямую повторить зарубежные аналоги. Нам пришлось формулировать теоретические схемы защиты прав инвесторов по этим ценным бумагам. Поэтому надо изучить реакцию инвесторов на эти бумаги, реакцию рынка и, возможно, внести какие-то изменения в закон. Но самое главное, этот закон обязательно потребует, на мой взгляд, изменений в Гражданском и Налоговом кодексах и в законе о банкротстве. Ведь самая большая надежность этой бумаги возникает в том случае, когда обеспечение по бумаге (кредиты, являющиеся покрытием) выводится из конкурсной массы. Тогда инвесторы считают эту бумагу очень надежной, обеспеченной кредитами напрямую, а за кредитами стоит недвижимость, и нет никаких требований других кредиторов к этому обеспечению. Это, на мой взгляд, нужно сделать обязательно.
К.Р.: Почему, как вы считаете, в России нельзя создать систему специальных ипотечных банков?
Н.К.: Насколько я понимаю, ЦБ РФ придерживается концепции универсальных банков. В мире, действительно, существует тенденция увеличения числа именно универсальных банков, а не специализированных. Сторонники универсальных банков говорят, что в этом случае диверсифицируется банковская деятельность, и снижаются банковские риски. Поэтому наш ЦБ всегда считал, что надо развивать универсальные банки, а специализировать их только в случае крайней необходимости, если рынок явно предъявит такие требования, и т. д. Вот отсюда идея создания специальных ипотечных банков не очень пошла. С другой стороны, в мире существует большое разнообразие специализированных кредитных учреждений, в том числе и ипотечные банки. Их деятельность регулируется специальным законодательством и специальными надзорными органами.
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ:
КОСАРЕВА Надежда Борисовна. Родилась в Москве. Окончила отделение экономической кибернетики экономического факультета МГУ. Работала в АН СССР. С 1992 года – консультант по программе международной технической помощи, консультант в Urban Institute (США). В 1995 году стала одним из инициаторов создания Института экономики города и возглавила одноименный фонд. Область профессиональных интересов: жилищная политика и жилищное финансирование, политика в сфере жилья, земли и недвижимости.