Подводные камни на дне котлована
Квартиры в будущих новостройках – как говорят строители, на «нуле» (этап, когда определились только с фундаментом дома), стоят намного дешевле. Казалось бы, покупать их выгоднее. Однако путь от внесения денег до въезда в новую квартиру довольно-таки непрост. О том, какие сложности ждут «путника», рассказывает начальник отдела новостроек агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Петр ВАВУЛИН.– Петр Николаевич, скажите, можно ли самостоятельно купить квартиру в строящемся доме?
– Если продавец квартир, а это может быть как строительная, так и риэлторская фирма, давно работает на рынке, имеет известное имя и хорошую репутацию, то у него можно купить квартиру и самостоятельно. Когда же вам понравилась квартира, которую продает малоизвестная фирма, то лучше обратиться за юридическим сопровождением в агентство недвижимости. Эксперт из агентства приедет с вами к продавцу, изучит правоустанавливающую документацию на квартиру, инвестиционный договор, все возможные варианты оплаты и поможет принять правильное решение.
– А если человек не желает тратить деньги на посредников, а хочет провести сделку сам, то на что ему следует обратить внимание в первую очередь при заключении договора с компанией?
– Вообще-то это работа квалифицированного специалиста. Но если человек чувствует в себе силы, то ему придется изучить всю «правоустановку», начиная с постановления правительства Москвы или постановления главы местной администрации (если строительство ведется в Московской области) и заканчивая договором непосредственно с покупателем. В этой цепочке все должно быть взаимосвязано – номера договоров, даты их заключения, набор квартир… Необходимым условием для покупки является то, что выбранная квартира должна быть видна во всей этой цепочке – от протокола распределения в инвестиционном контракте между администрацией и заказчиком строительства до договора, на основании которого вам эту квартиру продают.
– Порой квартиры в одном доме продают несколько фирм. Могут ли они одновременно продать одну и ту же квартиру?
– Практически невозможно. У нас, к примеру, есть структура, которая проводит контроль всех продаж. Квартира снимается с продажи сразу же после внесения задатка.
– А учетная регистрация от двойных продаж страхует?
– Учетная регистрация инвестиционных договоров создана именно с целью исключения двойных продаж, но проводится она тогда, когда договоры уже подписаны и частично или полностью оплачены, то есть позже того момента, который мы с вами сейчас обсуждаем.
– Выгода при покупке новостройки очевидна, но очевидно и то, что существует и определенный риск. Можно ли оценить размер этого риска по правоустанавливающей документации и понять: достроят дом или нет?
– Понять, достроят или нет, нельзя, а реально оценить величину существующего риска можно.
– На что вы бы все же посоветовали обратить особое внимание?
– Рассказать обо всем невозможно. Но если ситуация все-таки возникла, то советую обратить внимание на следующие вещи: первое – в договоре ни в коем случае не должна быть предусмотрена возможность повышения цены.
– Это каким же образом?
– К примеру, в своей практике я сталкивался с инвестиционными договорами, в которых среди прочего было сказано, что если для застройщика увеличивается себестоимость одного квадратного метра, то он вправе увеличить стоимость этого же самого квадратного метра и для покупателя, причем уже после того, как покупатель по инвестиционному договору рассчитался полностью. Если это так, то не сомневайтесь в том, что через пару месяцев после оплаты инвестиционного договора вам позвонят и скажут – извините, но подорожали бетон и гвозди.
– А второе?
– Второе: в инвестиционном договоре должно быть четко указано, что деньги используются только по целевому назначению. То есть, если договор содержит пункт, разрешающий продавцу использовать деньги, заплаченные покупателем, как для строительства дома, так и для любой другой деятельности, предусмотренной учредительными документами продавца, то скорее всего именно так оно и произойдет.
– И чем это опасно для инвестора?
– Дом будет достроен с отставанием от объявленного первоначально срока и возможно большим.
– Доплаты, говорят, по-прежнему присутствуют на рынке. Так ли это?
– Доплаты, как правило, происходят на основании данных обмеров БТИ, но это относительно небольшие суммы, и они берутся уже после сдачи дома госкомиссии. Если же говорить о доплатах, которые могут возникнуть из-за существенного увеличения площади квартиры или по причине увеличения стоимости одного квадратного метра, то при нормально составленном инвестиционном договоре они исключены
– Есть при покупке такое понятие, как «переуступка прав». Не все ее разрешают, но порой она бывает очень нужна. Скажите, с чем это связано и отражается ли в договоре?
– Если в договоре конкретно переуступка не запрещена, то в процессе инвестирования квартиру можно перепродать другому лицу. Но сделать это инвестор может только до начала оформления квартир в собственность.
И в заключение хотелось бы сказать, что если вы самостоятельно решили купить квартиру еще на уровне котлована, то будьте очень внимательны. Порой договоры составлены так, что сразу понять сложно, какую опасность таит в себе тот или иной пункт. Повторю еще раз: если покупаете квартиру у малоизвестной фирмы, то советую обратиться за консультацией к профессионалам. Понятно, что в агентстве недвижимости вам за это придется заплатить, но эти траты никак не могут быть сопоставимы со стоимостью приобретаемой квартиры.