00:21:16
13 декабря 2024 г.

Подводные камни на дне котлована

Рынок недвижимостиКвартиры в будущих новостройках – как говорят строители, на «нуле» (этап, когда определились только с фундаментом дома), стоят намного дешевле. Казалось бы, покупать их выгоднее. Однако путь от внесения денег до въезда в новую квартиру довольно-таки непрост. О том, какие сложности ждут «путника», рассказывает начальник отдела новостроек агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Петр ВАВУЛИН.– Петр Николаевич, скажите, можно ли самостоятельно купить квартиру в строящемся доме?
– Если продавец квартир, а это может быть как строительная, так и риэлторская фирма, давно работает на рынке, имеет известное имя и хорошую репутацию, то у него можно купить квартиру и самостоятельно. Когда же вам понравилась квартира, которую продает малоизвестная фирма, то лучше обратиться за юридическим сопровождением в агентство недвижимости. Эксперт из агентства приедет с вами к продавцу, изучит правоустанавливающую документацию на квартиру, инвестиционный договор, все возможные варианты оплаты и поможет принять правильное решение.
– А если человек не желает тратить деньги на посредников, а хочет провести сделку сам, то на что ему следует обратить внимание в первую очередь при заключении договора с компанией?
– Вообще-то это работа квалифицированного специалиста. Но если человек чувствует в себе силы, то ему придется изучить всю «правоустановку», начиная с постановления правительства Москвы или постановления главы местной администрации (если строительство ведется в Московской области) и заканчивая договором непосредственно с покупателем. В этой цепочке все должно быть взаимосвязано – номера договоров, даты их заключения, набор квартир… Необходимым условием для покупки является то, что выбранная квартира должна быть видна во всей этой цепочке – от протокола распределения в инвестиционном контракте между администрацией и заказчиком строительства до договора, на основании которого вам эту квартиру продают.
– Порой квартиры в одном доме продают несколько фирм. Могут ли они одновременно продать одну и ту же квартиру?
– Практически невозможно. У нас, к примеру, есть структура, которая проводит контроль всех продаж. Квартира снимается с продажи сразу же после внесения задатка.
– А учетная регистрация от двойных продаж страхует?
– Учетная регистрация инвестиционных договоров создана именно с целью исключения двойных продаж, но проводится она тогда, когда договоры уже подписаны и частично или полностью оплачены, то есть позже того момента, который мы с вами сейчас обсуждаем.
– Выгода при покупке новостройки очевидна, но очевидно и то, что существует и определенный риск. Можно ли оценить размер этого риска по правоустанавливающей документации и понять: достроят дом или нет?
– Понять, достроят или нет, нельзя, а реально оценить величину существующего риска можно.
– На что вы бы все же посоветовали обратить особое внимание?
– Рассказать обо всем невозможно. Но если ситуация все-таки возникла, то советую обратить внимание на следующие вещи: первое – в договоре ни в коем случае не должна быть предусмотрена возможность повышения цены.
– Это каким же образом?

– К примеру, в своей практике я сталкивался с инвестиционными договорами, в которых среди прочего было сказано, что если для застройщика увеличивается себестоимость одного квадратного метра, то он вправе увеличить стоимость этого же самого квадратного метра и для покупателя, причем уже после того, как покупатель по инвестиционному договору рассчитался полностью. Если это так, то не сомневайтесь в том, что через пару месяцев после оплаты инвестиционного договора вам позвонят и скажут – извините, но подорожали бетон и гвозди.
– А второе?
– Второе: в инвестиционном договоре должно быть четко указано, что деньги используются только по целевому назначению. То есть, если договор содержит пункт, разрешающий продавцу использовать деньги, заплаченные покупателем, как для строительства дома, так и для любой другой деятельности, предусмотренной учредительными документами продавца, то скорее всего именно так оно и произойдет.
– И чем это опасно для инвестора?
– Дом будет достроен с отставанием от объявленного первоначально срока и возможно большим.
– Доплаты, говорят, по-прежнему присутствуют на рынке. Так ли это?
– Доплаты, как правило, происходят на основании данных обмеров БТИ, но это относительно небольшие суммы, и они берутся уже после сдачи дома госкомиссии. Если же говорить о доплатах, которые могут возникнуть из-за существенного увеличения площади квартиры или по причине увеличения стоимости одного квадратного метра, то при нормально составленном инвестиционном договоре они исключены
– Есть при покупке такое понятие, как «переуступка прав». Не все ее разрешают, но порой она бывает очень нужна. Скажите, с чем это связано и отражается ли в договоре?
– Если в договоре конкретно переуступка не запрещена, то в процессе инвестирования квартиру можно перепродать другому лицу. Но сделать это инвестор может только до начала оформления квартир в собственность.
И в заключение хотелось бы сказать, что если вы самостоятельно решили купить квартиру еще на уровне котлована, то будьте очень внимательны. Порой договоры составлены так, что сразу понять сложно, какую опасность таит в себе тот или иной пункт. Повторю еще раз: если покупаете квартиру у малоизвестной фирмы, то советую обратиться за консультацией к профессионалам. Понятно, что в агентстве недвижимости вам за это придется заплатить, но эти траты никак не могут быть сопоставимы со стоимостью приобретаемой квартиры.

Беседу вел Вениамин Вылегжанин

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация