Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 08 декабря 2009 г. 12:00
Публикация в газете: №44 (771) от 03 декабря 2009 г.

Под колпаком

Под колпаком

Совсем недавно налоговые службы сквозь пальцы смотрели на то, как продавцы квартир (находившихся в собственности менее трех лет) в договоре купли-продажи указывали сумму не больше миллиона рублей. Хотя реальная цена продажи была намного выше. Но летом на рынке недвижимости заговорили о том, что подобные сделки теперь проверяются налоговиками. О том, к чему может привести подобная практика, беседуем с главным юристом агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Эльвирой Дейнека.

– Действительно, налоговые органы и органы внутренних дел заметно активизировались в работе по пресечению налоговых правонарушений. Так, 27 сентября 2009 года вступил в действие совместный приказ МВД № 495 и ФНС № ММ-7-2-347 «Об утверждении порядка взаимодействия органов внутренних дел и налоговых органов по предупреждению, выявлению и пресечению налоговых правонарушений и преступлений». Данным приказом утверждены следующие инструкции:
1) о порядке взаимодействия органов внутренних дел и налоговых органов при организации и проведении выездных налоговых проверок;
2) о порядке направления органами внутренних дел материалов в налоговые органы при выявлении обстоятельств, требующих совершения действий, отнесенных к полномочиям налоговых органов, для принятия по ним решения;
3) о порядке направления материалов налоговыми органами в органы внутренних дел при выявлении обстоятельств, позволяющих предполагать совершение нарушения законодательства о налогах и сборах, содержащего признаки преступления.

– Скажите, если человек продал квартиру, то при любой ли сумме нужно подавать декларацию?

– Да. При продаже квартиры налогоплательщик обязан отчитаться о своих доходах по окончании налогового периода (календарного года). Для этого в налоговую инспекцию подается декларация, в которой заявляются все доходы. Пишется заявление на предоставление вычета, и прилагаются подтверждающие документы. Сделать это нужно до 30 апреля года, следующего за отчетным. Налог же, если вы не имеете право на вычет, должен быть уплачен продавцом квартиры до 15 июля.

– Но как правило, тот, кто ставит сумму в договоре до миллиона, декларацию и не думает подавать...

– А вот это неправильно. Непредставление налоговой декларации влечет за собой наложение штрафа согласно ст. 119 НК РФ в размере 5% от суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 100 рублей.

Непредставление налогоплательщиком налоговой декларации в течение более 180 дней после срока, установленного законодательством, влечет за собой наложение на него штрафа в размере 30 процентов от суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации. Плюс к этому взыщут еще 10 процентов суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц, начиная со 181-го дня.

– А если человек об этом просто не знал?

– Да, бывают и такие ситуации. В этом случае неуплата или неполная уплата сумм налога в результате занижения налоговой базы или других неправомерных действий, совершенных по неосторожности, влечет за собой наложение штрафа в размере 20% от неуплаченной суммы налога, если умышленно – 40% от неуплаченной суммы налога (в соответствии со ст. 122 НК РФ).

– Говорят, что особо не повезло тем, кто брал ипотечные кредиты. Им отвертеться сложно, все подтверждено документально. Но ведь банки, которые выдавали кредит, знали реальную ситуацию. Значит, они шли на явный обман?

– Некоторые банки, выдававшие кредит на покупку квартиры, иногда допускали оформление сделки по заниженной стоимости. Выходило, что сумма кредита значительно превышала стоимость покупаемой квартиры.

– Нередко можно слышать, что если вы хотите, чтобы сведения о продаже квартиры не попали в налоговые органы, то оформляйте договор в простой письменной форме. Как бы вы прокомментировали это?

– Не важно, в какой форме заключен договор купли-продажи недвижимости: в простой письменной или нотариально удостоверенной. Информация о зарегистрированном договоре купли-продажи автоматически поступает в налоговую инспекцию из органов государственной регистрации. Поэтому отчитаться по доходам должны все продавцы недвижимости, независимо от формы заключения договора.

– Тем, у кого квартира находилась в собственности менее трех лет, остается одно – подарить квартиру. Тогда и проблемы с налогами будут сняты. А деньги передать по договору займа или по расписке?

– Не думаю, что подобная форма так уж и безопасна. Во-первых, оформление сделки купли-продажи договором дарения незаконно, так как реально заключается притворная сделка, которая в соответствии с Гражданским кодексом ничтожна. Здесь можно лишиться и квартиры, и денег. Во-вторых, при заключении сделки дарения между посторонними людьми возникают налоговые последствия для принимающего дар (для покупателя). То есть он обязан заплатить подоходный налог в размере 13%.

Если деньги передать по договору займа или по расписке, то необходимо помнить, что это долговые документы, то есть получивший по данным документам денежные средства должен их вернуть по истечении срока, указанного в договоре. И никто не может предугадать, как поведет себя вторая сторона, когда срок долгового документа истечет.

– И что же делать «бедному» продавцу?

– Единственное, что можно посоветовать гражданам, отчуждающим свою недвижимость, всегда указывать в договоре действительную стоимость недвижимости, и не забыть своевременно подать налоговую декларацию и отчитаться по доходам. Как говорится, заплатил налоги – и спи спокойно. Дело в том, что налоговики могут в любое время поднять вашу сделку и проверить продавца на предмет уплаты налога. Поверьте, там сидят специалисты своего дела, и у них есть эффективные рычаги, которые могут помочь им быстро узнать реальную стоимость продажи. Так стоит ли рисковать?!

Мы всегда рекомендуем нашим клиентам: лучше делать все так, как это предусмотрено нашим законодательством.

Вениамин Вылегжанин

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.