Цены на недвижимость: обвал или взлет?
К концу сентября цены на недвижимость в Москве замерли на месте, не демонстрируя позывов к резким движениям – ни вверх, ни вниз. Средняя стоимость жилья, похоже, окончательно стабилизировалась. Ну что же, теперь ясно, что снова ничего не ясно…
По-прежнему аналитики не могут прийти к единому мнению, как будут развиваться события дальше – новое снижение цен, обвал или взлет.
Например, первый вице-президент Российского союза строителей (РСС) Григорий Веретельников предполагает, что до конца года цены упадут чуть ли не вдвое. Его аргументы: жилье продолжит дешеветь в связи с продолжающимся увеличением предложения за счет вторичного рынка, не обеспеченного платежеспособным спросом населения. А также в связи с продолжающимся спадом активности на рынке недвижимости, который в свою очередь сопровождается нестабильностью финансовых рынков и колебаниями цен на нефть и курсы валют.
Напротив, руководитель GEDAnalytics Александр Пыпин считает, что замедлившееся падение обещает стать устойчивой тенденцией и будет сопровождаться увеличением числа сделок.
Кстати, уже в августе, по данным экспертов, было зафиксировано оживление сделок с квартирами экономкласса на вторичном рынке (например, в Москве с квартирами дешевле 5 млн рублей). Хорошим спросом пользовались «дефолтные» квартиры, предлагаемые банками совместно с заемщиками. Кроме того, Центробанк отметил активное накопление россиянами денег на банковских депозитах. Смело можно предположить, что люди копят именно на квартиры.
Руководитель Аналитического центра IRN Олег Репченко уверен, что ситуация на рынке жилья будет полностью определяться макроэкономическим фоном. Сценария, по его мнению, всего два. Оптимистичный предполагает постепенное восстановление рынка по схеме 1999–2002 годов: при условии постепенной нормализации экономики рынок недвижимости в ближайший год будет постепенно наращивать обороты по активизации спроса и числу сделок, но при примерно постоянном уровне цен, как было в 2000 году. Впоследствии цены могут начать постепенно отыгрывать потерянные позиции и через несколько лет вернутся на докризисный уровень.
Однако если интенсивного инвестиционно-ипотечного бума не повторится, то и стоимость недвижимости еще не скоро вернется на прежний уровень, а будет колебаться около текущего уровня цен.
Пессимистичный сценарий такой: в случае развития мирового финансового кризиса и возникновения новых потрясений рынок продолжит падение. Если мировые цены на нефть снова опустятся до $40 за баррель или ниже, это вызовет новую волну девальвации рубля, рост курса доллара, падение российского фондового рынка, а также новую панику. Разумеется, в этих условиях по крайней мере долларовые цены на недвижимость продолжат снижение.
«Таким образом, прогноз рынка недвижимости сейчас сводится к прогнозу макроэкономики, но именно здесь и нет никакой определенности, – говорит Олег Репченко. – Среди экономистов и политиков в равной мере можно встретить как оптимистичные, так и пессимистичные настроения, ожидания как скорого завершения кризиса, так и его прогрессирования еще долгие годы. При этом макроэкономические показатели, такие как цены на нефть, курсы валют, индексы РТС и ММВБ, продемонстрировали за последние месяцы полную чехарду, не позволяя говорить о какой-то определенной тенденции. В результате практически невозможно понять, справилась ли экономика с основными проблемами и готова ли она постепенно начать расти».
Пора вылезать из котлована
Впрочем, кризис – кризисом, но тот же Олег Репченко отдает предпочтение оптимистическому сценарию, подчеркивая, что именно в последефолтные 1999–2002 годы Москва как раз переживала бум жилищного строительства, а в годы экономического роста 2003–2007 годов, напротив, только сокращение объемов предложения.
По мнению аналитика, ориентировочно еще около года цены будут находиться на том же уровне, испытывая лишь локальные конъюнктурные вариации, однако постепенно на рынок вернется активность и увеличение числа сделок. На этом фоне по мере распродажи достроенных объектов на рынок начнут выходить новые новостройки, строительство и продажа которых будет происходить в новых условиях, с меньшей себестоимостью, чем у докризисных объектов. А значит, и их реализация по послекризисным ценам будет вполне рентабельна, поэтому предрекать строительной отрасли стагнацию явно рано.
Правда, в перспективе на рынке возможно возникновение тенденции к росту цен, но вряд ли он будет столь интенсивным, как в прежние годы.
Надо сказать, что анализ структуры предложения новостроек, проведенный агентством IRN, показывает, что продажа квартир в Москве и Подмосковье по-прежнему происходит в основном на этапе строительства. Готовых квартир в распоряжении застройщиков явное меньшинство, причем чаще это уже не прямая продажа от застройщика, а переуступка от прежних покупателей. К слову, это во многом и есть те самые инвестиционные квартиры, купленные ранее впрок, которые прежние покупатели теперь пытаются продать.
По мнению аналитического центра IRN, год – не слишком большой срок для строительного рынка, где характерный период освоения площадки под застройку занимает от трех лет. Готовые новостройки Москвы и Подмосковья, которые сейчас представлены на рынке, выходили на продажу два-три года назад, еще до кризиса, в период ажиотажа, когда большинство квартир раскупалось на начальном этапе строительства. Сейчас купить квартиру в этих домах обычно можно по переуступке от бывших инвестиционных покупателей, но не от застройщиков.
С другой стороны, большинство строек, которые начинались почти перед кризисом или уже после него, и не были заморожены, находятся сейчас в основном в средней стадии строительства. В зависимости от интенсивности строительных работ, а также от типа дома (панельные дома возводятся быстрее, монолитно-кирпичные дома – дольше) готовым жильем, сданным госкомиссии и пригодным к заселению, оно станет примерно через год, прогнозирует О. Репченко.
И даже ремонт под ключ
В более отдаленной перспективе – через три-пять лет – изменения в сторону продажи готового жилья продолжатся. Уже сейчас кризис заставляет застройщиков более ответственно относиться к обязательствам перед покупателями. В частности, больше строительных и девелоперских компаний начинают теперь продавать квартиры по договорам долевого участия в строительстве, чтобы приобрести конкурентное преимущество. Нередко появляются идеи продавать готовые квартиры с ремонтом под ключ. Поэтому, как предполагает аналитик, в новых экономических условиях больше застройщиков будут рассчитывать не на продажу квартир «на нуле», а потом на неторопливое строительство дома с затягиванием всех сроков, а, напротив, на оперативное строительство жилья в срок. Ведь хорошие продажи могут быть только на этапе готового дома.