Рынок недвижимости: ценовой прогноз на 2010 год
Естественно, никто и не ждал, что за время новогодних каникул на рынке недвижимости произойдет что-либо необычное. И пока живем как жили. Надолго ли?
Незабытое старое
Прогнозируя динамику цен на недвижимость в 2010 году, эксперты следуют проверенному принципу: все познается в сравнении, ищи будущее в прошлом. Оглядываясь назад и вспоминая беспрецедентный рост стоимости квадратного метра в предкризисные годы в столице, сегодня всякий скажет, что падение рынка было неизбежным. Однако в то время мнения экспертов на сей счет разнились диаметрально. В феврале 2008 года произошел очередной скачок цен на квартиры, и в отличие от экспертов, увидевших в этом признак нового витка цен, другие усмотрели предвестие надвигающегося кризиса на рынке недвижимости. И оказались правы. По ходу развития финансового кризиса становилось все очевиднее, что динамика цен на недвижимость в 2009 году будет отрицательной. Главным вопросом, обсуждавшимся экспертами, был только один: когда рынок достигнет ценового дна? Теперь, похоже, дно достигнуто, хотя некоторые аналитики в этом все же сомневаются, оперируя тем, что сегодня цены зависли между минимальной и максимальной отметками. Мол, маятник еще может качнуться в ту или иную сторону. Большинство все же склонно рассматривать в качестве примера 2000 год, который аналогичен 2010 году в плане следования за кризисами 1998 и 2008 годов. В 2000 году цены на квартиры оставались практически неизменными.
Как считают аналитики IRN.ru, в 2010 году не будет причин, которые могли бы вызвать многократное подорожание недвижимости В прежние годы это происходило, во-первых, от переизбытка свободных денег, во-вторых, из-за дефицита предложения. С приходом финансового кризиса исчезла первая причина, и цена квадратного метра упала примерно на треть. Чтобы падение цен продолжилось до еще более низких уровней, необходимо исчезновение и второго фактора – дефицита предложения. А чтобы цены вернулись на докризисный уровень, должен вновь возникнуть переизбыток ликвидности, то есть вернуться первый фактор. Финансовый кризис продолжается, не стоит ожидать в 2010 году возвращения былого инвестиционного ажиотажа, легких и доступных кредитов, а также расцвета ипотеки. Аналитики отмечают тот факт, что не произошло даже роста ставок аренды на квартиры в Москве, а это означает отсутствие потенциала платежеспособности у населения. Если даже аренда оказалась неспособной к росту, то ожидать в ближайшем году заметного подорожания квартир в Москве было бы чересчур оптимистичным.
Будет ли эконом экономнее?
Однако дефицит жилья в Москве сохраняется, и потому цены заметно ниже вряд ли пойдут. А вот немного подрасти могут. В первую очередь это касается новостроек экономкласса. Дело в том, что недорогих предложений, особенно однокомнатных и двухкомнатных квартир в новых домах, в Москве почти нет. Как показал пример продаж недорогих квартир в Марфино, уже в течение 2009 года цены на этом объекте постепенно подросли на 14%.
Впрочем, по мнению руководителя аналитического центра IRN.ru Олега Репченко, ни заметного роста, ни заметного снижения цен на квартиры в экономклассе не ожидается. «Стоимость кв. м в этом сегменте составит 4000 $, но возможны колебания как в сторону снижения, так и в сторону роста на 5–10% по итогам следующего года, – говорит он. – Более существенная коррекция возможна по ряду причин в дорогих сегментах жилья: бизнес и элитном. Во-первых, жилье здесь подешевело в меньшей степени. Во-вторых, именно в этом сегменте никогда не было ограниченного предложения, потому что строили последние 5 лет в Москве именно жилье бизнес-класса. В-третьих, это был самый дорогой сегмент жилья, и если до кризиса росло число людей, готовых его покупать, то в нынешних условиях, когда произошло снижение доходов у многих бизнесменов и топ-менеджеров, число способных такое жилье приобретать снизилось, и этот сегмент больше всего пострадал в плане платежеспособного спроса. Падение цен на квартиры бизнес- и элит-класса может составить 15–20%.
С этой позицией в той или иной степени соглашаются многие аналитики, но далеко не все. Например, управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский считает, что снижение предложения в течение нескольких следующих лет спровоцирует очередной рост цен на жилье. И если на рынок вновь выйдут интересные ипотечные продукты, то цены могут вернуться к докризисному уровню.
Генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Олег Самойлов тоже прогнозирует повышение цен, при этом не исключает возможности новой стагнации рынка. «Первый в 2010 году – в целом по рынку рост цен будет очень плавным, и начнется он не раньше осени будущего года, – рассуждает он. – При этом по отдельным категориям жилья в рамках этого варианта возможно более активное подорожание, а по ряду иных – продолжающееся падение цен. Однако не исключен и второй сценарий: продавцы, излишне воодушевленные осенним оживлением рынка, приступят к повышению цен уже в феврале-марте. Причем повышение это вновь будет опираться не на экономику, а на психологию. В этом случае скачок цен может привести к очередной стагнации из-за отсутствия покупателей, оказавшихся не готовыми к приобретению по растущим ценам. А вероятным следствием этой стагнации может оказаться очередное «великое противостояние». Если реальностью станет второй сценарий, проиграют все. Ведь рынок вновь замрет, и в этот период почти единственно возможной операцией останутся обменные цепочки».
Мнение о том, что цены все же будут расти, среди аналитиков превалирует. Например, исполнительный директор агентства «МИАН» Инна Игнаткина предсказывает: «Отложенный спрос, который начал возвращаться на рынок этой осенью, в следующем году еще более увеличится. Повышающийся интерес к недвижимости приведет к росту цен с темпом как минимум на уровне инфляции плюс 5%. Именно такую динамику традиционно показывает рынок недвижимости в период стабильности. Подталкивать цены вверх будет и намечающийся дефицит нового жилья. По нашим прогнозам, стоимость кв. м на первичном рынке недвижимости к концу 2010 г. увеличится как минимум на 12%, и в среднем составит около 170 000 руб.»
С надеждой на ипотеку
Председатель совета директоров «Кредитмарт» Джеймс Кук предсказывает скорое возрождение ипотечного кредитования. «Еще в самом начале кризиса известный инвестор Уоррен Баффет сказал: «Все циклично; рынок растет, а потом снижается, чтобы скорректировать себя самого. И потом он обязательно опять идет вверх». Я полностью согласен с этим высказыванием, – рассуждает он. – На сегодня большая часть банков уже восстановили ипотечные предложения. Сохранился и спрос на кредиты: в этом году к нам поступает в несколько раз больше обращений, чем это было в предыдущем году.
Сегодня на рынке представлены ипотечные кредиты со ставками, начинающимися с 10% годовых в валюте. Если рассматривать не только фиксированные, но и плавающие ставки, можно обнаружить и более низкие значения. Сейчас уникальное время с точки зрения ценовых характеристик ипотечной сделки – низкий уровень цен на недвижимость и достаточно приемлемые процентные ставки, приближающиеся к своим докризисным значениям.
Финансовый кризис значительно повлиял на конъюнктуру рынка, банки стали более консервативными. Я думаю, что уже к лету 2010 года рынок ипотечного кредитования восстановится, продолжится плавный выход из кризиса, но резкого падения ипотечных ставок не будет. Можно предположить, что в следующем году ставки будут 10% годовых в рублях для вторичного жилья, для строящегося – 14–15%».
В целом же аналитики придерживаются мнения, что в 2010 году рынок ждет дальнейшая стабилизация, и ждать каких-то потрясений не следует, а рост цен, если он и произойдет, то без каких-либо скачков.
Впрочем, аналитики IRN.ru предвидят, что в 2010 году продолжится дальнейшая «просадка» строительства жилья, но при этом, заглядывая в будущее, предсказывают, что в последующие годы объемы нового строительства пойдут вверх. Изменится и стратегия работы застройщиков. Если ранее постоянный рост цен позволял им зарабатывать много на каждом квадратном метре и при этом строить мало, то в новых условиях для сохранения прежних доходов понадобится строить много, то есть зарабатывать на обороте. А учитывая, что себестоимость строительно-монтажных работ (СМР) все равно заметно ниже текущих рыночных цен, причем спрос на жилье в России по-прежнему огромный, есть все шансы возникновения в среднесрочной перспективе не новой волны роста цен, а настоящего строительного бума, что, наконец, сделает жилье в России доступным.
Хотелось бы верить.