Рано радоваться кризису…
Пока лучшие умы пытаются объять необъятное (сферу финансов и происходящие в ней гибельные процессы), рядовые граждане рады подхватить «оптимистичный» сценарий: дескать, под сурдинку кризиса рынок недвижимости обвалится, и цены на квадратный метр спикируют. Да так низко, что жилье наконец-то станет доступным простому смертному. Преждевременный оптимизм!
Котлован тревоги нашей
Застройщики и риэлторы продолжают работать пока в обычном режиме. Пусть и с небольшими корректировками, пусть и в некотором замешательстве.
Да, часть крупных компаний, действительно, заморозила проекты. Однако, по мнению отдельных экспертов, общий объем ввода жилья в нынешнем году не намного отклонится от запланированного. К примеру, согласно данным аналитической службы компании «ИНКОМ», рынок первичной недвижимости вступил в фазу, аналогичную той, в которой пребывает нынче рынок «вторички»: объем предложения постепенно увеличивается (рост за сентябрь составил 4 процента), а уровень спроса остается прежним.
– В последнее время в столице ежегодно строится примерно по пять млн. кв. метров жилья, – говорит Оксана Каарма, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – При этом план в значительной степени выполняется. Но поскольку объем ввода подсчитывается на основе закрытия ряда документов, этот ритуал чаще всего приходится на конец года. Сейчас, по крайней мере, нет оснований полагать, будто к концу последнего квартала план не будет реализован.
Как считает О. Каарма, помимо охватившего мир банковского кризиса, есть ряд других сложностей, влияющих на отечественный рынок жилья, и эти сложности будут лишь усугубляться. Речь, в частности, идет о дефиците новых стройплощадок и росте себестоимости проектов из-за обременений, налагаемых на девелопера, к примеру, при переносе предприятий из промзон или сносе ветхого жилья.
Сложнее ситуация на рынке элитной недвижимости, который, как известно, всегда жил по своим законам. Но здесь паники тоже нет и, скорее всего, в обозримой перспективе не будет. Компании продолжают заключать крупные сделки по приобретению как квартир в столице, так и домов в Подмосковье.
– Тенденцией можно назвать разве что смещение покупательского интереса в сторону уже построенных домов, – уточняет Ирина Могилатова, генеральный директор одной из брокерско-консалтинговых компаний. – Котлованы вызывают у покупателей тревожные ощущения. Тем не менее, в верхнем сегменте рынка темпы строительства и ввода новых площадей не изменились.
В этом секторе, как отмечают эксперты, динамика цен и так раздута уже до предела. А потому цены стоят на летнем уровне. Скорее всего, такое положение сохранится до разрешения глобальных финансовых неурядиц. Когда станет понятна ситуация на фондовой бирже, ясна динамика цен на нефть, могут произойти изменения в ту или в другую сторону. Но, прежде всего, это относится к сегменту бизнес- и эконом-класса.
У цен – бойцовский характер
Как считает Константин Ковалев, управляющий партнер одной из компаний, надо быть готовыми к короткой паузе.
– В течение летнего периода наблюдались высокие темпы роста цен – примерно три-четыре процента в месяц во всех сегментах московского рынка жилья. С началом осени прогнозировалось сохранение темпов роста цен на высоком уровне, однако уже в первые недели сентября была отмечена их стабилизация и даже коррекция в сторону понижения по отдельным сегментам.
В краткосрочной перспективе нестабильность экономической ситуации, скорее всего, приведет к некоторому затишью, считает этот эксперт. В то же время в среднесрочной перспективе влияние мирового финансового кризиса может выразиться в сужении возможностей девелоперов и, соответственно, снижении объемов нового предложения. А это, в свою очередь, даже при относительно невысоком уровне спроса может привести к дальнейшему росту цен. В долгосрочной же перспективе, несмотря на колебания рынка в ту или иную сторону, тенденция роста цен на жилье в условиях крайне ограниченных возможностей строительства в городе определенно сохранится.
Все хорошо, прекрасная маркиза!
Парадоксальность ситуации еще и в том, что при всех заметных колебаниях покупательская способность населения остается на прежнем уровне. Можно долго рассуждать о проблемах доверия на рынке (как известно, банки выдают кредиты сейчас крайне неохотно), однако на финансовое здоровье конечного потребителя события, давшие богатую тему для разговоров, слава богу, повлияли пока мало.
По мнению О. Каарма, динамика цен сохранила прежний вектор развития, а замедление темпов строительства в Москве связано с такими локальными переменами, как модернизация Генплана и разработка новых правил землепользования.
– Что касается роста цен, то средневзвешенная стоимость кв. метра в столичных новостройках только в августе 2008 года выросла более чем на четыре процента, – говорит эксперт. – Причем наиболее активно дорожали новостройки на западе Первопрестольной: цена за последний месяц лета поднялась здесь почти на 14 процентов. Вообще же в рейтинге округов столицы по стоимости жилья традиционно лидирует Центральный округ. Сейчас средневзвешенная стоимость жилья в центре составляет примерно 386 тыс. руб. за кв. метр.
Что касается роста цен на квартиры в монолитных жилых домах, то они выросли приблизительно на 4,5 процента. Не отставали от монолита квартиры в кирпичных домах. Ну а самые низкие темпы роста показали цены на жилье в панельных домах: в августе их увеличение составило всего 0,5 процента (средняя стоимость кв. метра в панельном доме в августе равнялась 112,8 тыс. руб.).
Класс. Масштаб. Идеал
Главная проблема, которая осложнила и затормозила работу риэлторов, – чрезвычайно затруднившаяся ипотека. Пока, правда, отечественные эксперты пытаются находить утешение в сравнениях с западными бедами и неурядицами. Последней же тенденцией оказалось то, что даже игроки первой величины не берутся предсказать развитие событий на неделю вперед.
– Получить в России ипотеку всегда было достаточно не просто, – высказывается О. Каарма. – Вообще российский рынок структурирован не так, как в Америке, Израиле и некоторых странах Европы, например, в Испании. У нас процент сделок с ипотекой составляет не более пяти процентов, поэтому ипотечного кризиса не будет и быть не может: в нашем случае отношения складываются между банком и застройщиком. Несмотря на финансовый кризис, спрос на жилье продолжает оставаться на довольно высоком уровне. В том числе ряд сделок совершается с использованием механизма ипотеки. В нашей компании их доля составляет примерно 30 процентов от общего числа сделок.
По мнению О. Каарма, в отличие от рынка потребительского кредитования труднее стало осуществлять займы у банков именно застройщикам. Изменения лимитов и требований направлены на реализацию проектов с высоким уровнем проработки документации, степени готовности и более жесткими целевыми назначениями кредитов. Ставки по кредитам увеличились по сравнению с началом года в среднем на один-три процента. Крупные застройщики и инвесторы, имеющие кредитную историю, находятся в лучшем положении, чем небольшие компании. Крупные банки (к примеру, Сбербанк России) продолжают активно кредитовать стройку. Но сегодня все более востребованными становятся «идеальные» проекты.
Вместо послесловия
В целом, большинство участников рынка признают, что пока все основные процессы замерли (по крайней мере, до конца года). Ну, а пророчества ведущих западных аналитиков сводятся примерно к следующему: в мировом масштабе завышенные цены должны вернуться на землю, однако пока расценки только начали снижаться. В частности, уже поползли вниз расценки на генподряд.
Собственники же, заняв свою любимую выжидательную позицию, сбавлять цены не торопятся. А потому вопрос о том, удастся ли конечным потребителям получить блага за счет кризиса, остается более чем спорным.