Аренда на перепутье
Этот год ознаменован нетипичным всплеском арендаторского интереса в феврале, затем долгим затишьем весной. И вот, наконец, во второй половине мая – начале июня одни специалисты рынка утверждают, что произошло заметное повышение арендаторского спроса, другие, наоборот, говорят о невысокой активности арендаторов, но акцентируют внимание на все увеличивающемся предложении квартир. Так чего же ожидать на рынке жилой аренды в дальнейшем?
Однушки дорожают, трешки дешевеют…
По данным аналитического центра агентства недвижимости DOKI, сейчас в аренде наблюдается какое-то разнонаправленное движение во всех сегментах. Например, подросла стоимость аренды однокомнатных квартир, но в то же время цены на трехкомнатные квартиры продолжают снижаться. По мнению аналитиков из того же агентства, основной тенденцией прошедшего месяца стало снижение активности потенциальных арендаторов и значительный рост предложения. По их данным, число заявок на аренду квартир в мае сократилось на 12% по сравнению с апрелем. Этот факт отразился на структуре сделок. Так, в экономклассе число сделок понизилось на 2,9%, в бизнес-классе на 2%, а в сегменте элитных квартир наблюдался небольшой рост в пределах 1,4%.
Стоимость аренды квартир в столичном экономклассе по итогам мая выглядела следующим образом. Однокомнатные квартиры выросли в цене по сравнению с предыдущим месяцем на 2,3%. Их средняя стоимость составила 21 500 рублей. Число предложений увеличилось на 16,5% и составило 6700 квартир. Средняя цена, за которую сдавались «двушки» экономкласса, осталась на том же уровне, что и держалась последние два месяца: 28 000 рублей. Число предложений увеличилось на 17,2% и составило 4650 квартир. Цены на трехкомнатные квартиры продолжают падать. По итогам мая средняя стоимость аренды «трешки» экономкласса – 35 900 рублей (–3% по сравнению с предыдущим месяцем). Число предложений в этом сегменте увеличилось на 9,4% и составило 1900 квартир.
Но не все риелторы считают, что арендаторский спрос продолжает снижаться. По мнению руководителя отдела аренды одного из агентств Юлии Владимирцевой, в конце мая – начале июня спрос на недорогие «однушки» и «двушки» заметно вырос, правда, арендаторы по сравнению с прошлыми годами стали совершенно другими. Сейчас на глазах меняется традиционная схема работы риелтора, занимающегося арендой квартир.
Пятьдесят процентов на три агентства
Для того чтобы понять, что происходит, приведем весьма типичный для нынешнего рынка аренды пример.
Спальный район. Например, Жулебино. Вечер. Традиционное время для просмотра квартир, сдаваемых в аренду. Потенциальный арендатор, назовем ее Марина, ждет агентов, чтобы посмотреть несколько квартир, предлагаемых в этом районе. Подходит один агент, с которым Марина должна была смотреть квартиру в семь часов, затем другой, просмотр с которым запланирован на семь пятнадцать, и чуть раньше подъехал третий агент. И тут выясняется, что три разных агента предлагали клиентке одну и ту же квартиру, немного изменив (чтобы не вычислили конкуренты) адрес и описание. В результате девушке жилье подходит. С владельцами квартиры она обо всем договаривается. Вопрос. Кому достанутся комиссионные, ведь клиентка не против оплаты услуг агентов, но в тех пределах, о которых договаривалась заранее. Как правило, сейчас агентское вознаграждение составляет 50% от стоимости аренды квартиры. В данном случае агенты поставлены перед выбором: либо уйти ни с чем, либо поделить на три агентства 50% комиссии. Учитывая, что однокомнатная квартира сдавалась за 24 000 рублей, комиссионные составили 12 000. Каждый из агентов принес в свою компанию по 4000 рублей. Получил же он со сделки от 20 до 50% от этих 4000 рублей, в зависимости от того, какой процент ему платит фирма. То есть совсем мизерные деньги.
Раньше агенты на квартире организовывали аукционы среди клиентов. Один агент по договоренности с хозяином квартиры собирал толпу потенциальных арендаторов. Квартира в итоге доставалась тому, кто заплатит больше денег. Сейчас ситуация изменилась на 180 градусов.
В неразберихе агенты винят Интернет. Как правило, в Интернете доступ арендаторов непосредственно к предложениям владельцев недвижимости закрыт. Зато агенты из разных агентств могут описывать одну и ту же квартиру совершенно по-разному. У людей возникает иллюзия, что предложений много, что можно смотреть и выбирать, и, следовательно, до предельного минимума торговаться в комиссионных.
По мнению Юлии Владимирцевой, на рынке возникла такая ситуация, что подыскивать кому-то квартиру и получать за это комиссионные просто стало невыгодно. Проще представлять интересы владельцев квартир, которые готовы платить за то, что агентство сдаст квартиру. Причем если раньше платить риелторам за работу готовы были собственники сдаваемых квартир бизнес-класса и элитных, то теперь эта практика распространилась и на недорогие варианты.
Иностранцы вернулись в столицу
Еще одно позитивное явление для летнего рынка городской аренды. Иностранцы, то есть основной контингент арендаторов жилья бизнес-класса, возвращаются в нашу столицу. Сразу после разразившегося финансового кризиса многие иностранные компании закрыли свои представительства в Москве. В связи с отъездом арендаторов многие квартиры бизнес-класса долгое время стояли пустыми, падали в цене и т. д. Некоторые не особенно нуждающиеся в деньгах собственники даже предпочитали закрыть квартиру и до лучших времен забыть об идее сдачи в аренду, так как цены сильно упали.
Сейчас ситуация изменилась. Сотрудники зарубежных фирм опять, как и раньше, готовы арендовать квартиры бизнес-класса, как правило, расположенные внутри Садового кольца и в престижных районах столицы. Причем рублевые цены на одно-двухкомнатные квартиры бизнес-класса уже сопоставимы с ценами прошлого года.
Например, однокомнатная квартира бизнес-класса рядом со станцией метро «Смоленская» год назад сдавалась за 45 000 рублей. К концу осени цена упала до 32 000. Сейчас эта квартира опять была сдана за 40 000 рублей.
По данным аналитического центра агентства недвижимости DOKI, средняя цена однокомнатных квартир в бизнес-классе сейчас 36 000 рублей. По сравнению с апрелем она выросла на 2,7%. Двухкомнатные квартиры в среднем стоят столько же, сколько и месяц назад, – 45 000 рублей. А вот с «трешками» такая же ситуация, что и в экономклассе: они дешевеют. Средняя цена трехкомнатной квартиры бизнес-класса – 70 000 рублей (–1,4% по сравнению с апрелем).
Элитные квартиры
Риелторы солидарны в том, что спрос на супердорогие квартиры остается традиционно стабильным. Более того, предложение таких квартир в последнее время сокращается, а значит, скорее всего, цены на их аренду будут расти. Однокомнатные элитные квартиры в последнее время, так же как и «однушки» других категорий, подорожали. В среднем они сдаются по цене 59 000 рублей (+1,2% по сравнению с предыдущим месяцем). Выросла цена и двухкомнатных элитных квартир, сдающихся в аренду. В среднем она составляет 87 000 рублей (+5,6%). Трехкомнатные элитные квартиры в аренду сегодня в среднем стоят 165 000 рублей (–3%).
От дешевых до безумно дорогих
Для того чтобы представить разброс цен на рынке аренды, приведем следующие данные.
За последний месяц стоимость аренды самой дешевой однокомнатной квартиры составляла 11 000 рублей. За такую цену сдавалась квартира на летний сезон в районе метро Выхино. За 14 000 рублей сдавалась самая дешевая квартира на длительный срок, расположенная в районе метро «ВДНХ».
Снять самую дешевую сезонную двухкомнатную квартиру в столице можно было за 15 000 рублей. Такая квартира сдавалась в районе метро «Петровско-Разумовская». За 17 000 рублей самая дешевая «двушка» сдавалась на длительный срок недалеко от станции метро «Выхино».
Арендовать самую дешевую трехкомнатную квартиру можно было в районе метро «Речной Вокзал» за 15 000 рублей сроком на четыре месяца и за 23 000 рублей в месяц на длительный срок (в районе метро «Текстиль-щики»).
Теперь о самых дорогих вариантах за последний месяц. Самая дорогая «однушка» сдавалась в районе метро «Улица 1905 года» за 155 000 рублей. Самая дорогая съемная двухкомнатная квартира располагается в районе метро «Охотный Ряд», за нее просили 467 000 рублей в месяц. Аренда самой дорогой трехкомнатной квартиры обходилась в 2,2 млн рублей в месяц. Такая квартира расположена в ЖК «Воробьевы Горы», в районе метро «Проспект Вернадского».
Посуточная аренда
Еще один сегмент арендного бизнеса – посуточная аренда – переживает далеко не лучшие времена. И это несмотря на лето, на приезд тех же иностранцев в командировки, обилие в столице приехавших на каникулы студентов и… существенно упавшие цены на посуточную аренду.
Еще год назад посуточная аренда квартиры, расположенной в центре, была очень хорошей альтернативой гостинице. В среднем прошлым летом однокомнатные квартиры сдавались за 3000–3500 рублей в сутки. Арендаторы, в отличие от недорогих гостиниц, получали прекрасный сервис и домашнюю атмосферу. Ведь в таких квартирах было все: начиная от чистого постельного белья и заканчивая обязательной выделенной линией Интернета в квартире. Риелторам это направление бизнеса приносило ощутимую прибыль. Сейчас все специалисты рынка единогласно утверждают: казавшееся раньше перспективным направление в упадке. От управления многими квартирами агентствам пришлось отказаться. А цены на сдаваемые упали на треть. Например, «однушку» в центре с евроремонтом в хорошем доме этим летом можно арендовать за 2000 рублей в сутки. Причем некоторые компании, если квартира сдается на срок более двух недель, готовы предоставить еще и скидки. Хотя многие риелторы сомневаются в целесообразности занятия этим направлением бизнеса.