Аренда трубит отбой?
Даже старожилы не припомнят такого: в Москве, где во все времена площади, сдаваемые в аренду, были максимально востребованы, наблюдается явный спад спроса.
Полным полна коробочка
Метаморфоза выглядит особенно непонятной, если вспомнить, когда все началось. Новые тенденции обнаружили себя еще в августе-сентябре, то есть осенью, которая традиционно считается пиковым периодом на рынке найма жилья. Еще одна «странность» заключается в нехарактерном затухании спроса на фоне снижения купли-продажи. Обычно временные затишья на этом рынке сопровождаются перемещением интереса к съемным площадям. Ничего подобного сейчас не происходит.
Причины? Они известны: финансовый кризис, закрытие или приостановка производств (в том числе – стройплощадок), снижение активности турбизнеса, выезд из столицы некоторых зарубежных компаний и представительств. Все это аукнулось сокращением числа нанимателей. Рынок нынче завален предложениями самого разного рода. В некоторых риелторских агентствах ситуацию называют коллапсом предложения – оно перенасыщено. По данным одной из компаний, его объем вырос в различных сегментах от 50 до 150 процентов. А число сделок пока только падает.
Отчасти оно поддерживается за счет смены места жительства: теперь наниматели склонны переезжать в квартиры более низкой ценовой категории. Есть, правда, и те, кто стремится за те же деньги найти что-то более комфортное и солидное.
Новая тенденция особенно затронула центр города и дорогие элитные комплексы. Именно там находятся самые престижные и наименее востребованные объекты. Если раньше они были в дефиците, то нынче даже в центре можно «перебирать» варианты.
Оазис эконом-класса
Падение спроса не замедлило отразиться на ценах. Многие арендодатели «прогибаются» и снижают их, боясь потерять постояльцев. Самые существенные ценовые изменения происходят в премиум- и бизнес-классе, рассказывает Юлия Гасиловская, сотрудник одной из компаний. Если в бизнес-классе средние месячные ставки аренды в последнее время сохранялись на уровне 70-80 тыс. руб., а в премиуме – на уровне 120 тыс., то теперь снижение составляет до 20 и 30 процентов соответственно.
Островком относительной стабильности, по наблюдениям Ю. Гасиловской, остается пока эконом-класс. Недорогие одно- и двухкомнатные квартиры «уходят» довольно быстро. И ставки аренды почти не подверглись коррекции. При этом, сказали в одном из столичных агентств, общий объем предложения «однушек» эконом-класса увеличился почти втрое. «Двушки» эконом-класса сдаются в среднем за 29 тыс. руб. Минимальная арендная ставка двухкомнатной квартиры составила 18 тыс. (такое жилье сдавалось в районе станции метро «Люблино»). А самую дорогую «двушку» сдали в декабре неподалеку от метро «Чеховская» – 465 тыс. руб.
В последние недели минувшего года трехкомнатная квартира в районе метро «Речной вокзал» была сдана за 24 тыс. руб. Максимальная арендная ставка зафиксирована на трехкомнатную квартиру с авторским дизайном в ЖК «Триумф Палас» – за нее попросили $40 тыс. Арендные ставки на многокомнатные квартиры варьируются в Москве от 45 до 1416 тыс. рублей.
Плохая «проходимость»
Договорные отношения между сторонами пересматриваются, говорят риелторы. Тем более, что такие документы редко регистрируются в соответствующих органах, и «консенсус» достигается в процессе торга, возникшего между постояльцами и хозяевами квадратных метров.
Та же ситуация складывается на рынке загородной аренды, что и продемонстрировал нынешний декабрь. Обычно в эту пору агентства недвижимости бывают завалены заявками на аренду загородных домов для проведения праздников. По традиции ажиотажным спросом в канун Новогодних праздников пользовались качественные объекты. Цены на аренду иного дома доходили до $10–12 тыс. на период c 31 декабря по 2 января… Однако ничего подобного теперь не происходит, отмечает Ю. Гасиловская. По всей видимости, граждане решили сэкономить на праздничных удовольствиях, не испытывая уверенности в завтрашнем дне.
Теперь о рынке нежилых площадей. По некоторым данным, корректировка арендных ставок в торговых центрах уже идет. Причем эти процессы более активно заявили о себе после праздников, когда торговые сети пережили период наивысшей активности покупателей и начали ориентироваться на снижение прибыли. А значит, захотели подкорректировать текущие расходы. Тем более, что следующий всплеск продаж наступит лишь к концу февраля – началу марта.
Первыми в этом процессе, очевидно, должны стать наименее удачные по некоторым параметрам объекты. К примеру, торгово-офисный центр Lotte Plaza, расположенный на Новом Арбате, может лишиться почти трети арендаторов торговой зоны, сообщают в информационных агентствах. Торговые компании не устраивает низкая «проходимость» центра при высокой арендной ставке. При этом владелец центра – корейская компания – пока не готова их снижать.
Тайный дисконт становится явным
Как ведут себя в нынешней ситуации риелторские агентства? По-разному. Одни со вздохом признают снижение спроса и корректировку ставок, другие упорно пытаются дезинформировать покупателей в отношении цены, боясь, видимо, цепной реакции рынка. Вот как комментируют ситуацию в одном из агентств.
– Заявления риелторов подчас кажутся удивительными: ставки, якобы, остаются на прежнем уровне или даже растут. В качестве подтверждения тенденции приводятся «доводы»: аренда, дескать, не зависит от ситуации в экономике, аренда является инертным сегментом. Нечто похожее декларировалось по поводу продаж жилья в октябре, когда многие игроки отказывались признавать снижение спроса и то, что оно отразится на динамике цен. А сейчас все видят, как это обернулось глобальным скрытым дисконтом для покупателей. Хотя в аренде все гораздо проще: если человек не может сдать квартиру в течение двух недель, он снижает ставку до тех пор, пока не сдаст ее. А агенты пытаются скрыть этот факт от арендаторов.
Для риелторов, считают некоторые аналитики, наступил момент, когда они должны быть предельно честными перед своими клиентами. Только так они смогут заработать в условиях минимального спроса. Основная масса фирм сейчас идет на уступки в части оплаты комиссионного вознаграждения. Средняя ставка составляет от 30 до 50 процентов от месячной стоимости аренды. У арендаторов теперь есть возможность снять квартиру более высокого качества и за меньшие деньги. Можно сказать, что рынок аренды стал рынком арендатора. Хотя все собственники это осознали, все-таки пытаются сдать квартиру за сумму, характерную для докризисного периода. Рекламировать такие объекты и тратить на них ресурсы агентствам просто нет смысла. Ведь масса предложений поступает от более сговорчивых собственников, согласных с тем, что доходы от сделок снизятся.
Снимут в складчину
Некоторые эксперты, однако, полагают, что нынешние тенденции на рынке жилья нельзя считать долговременными.
Да, кризис способен заметно ограничить финансовые возможности людей и на время парализовать продажи, но это не отменяет потребность в жилье, – считает аналитик Олег Репченко. – И коррекция арендных ставок вряд ли станет значительной. Для этого есть причины: во-первых, аренда все прежние годы дорожала медленнее, чем росли цены купли-продажи. Во-вторых, доходность от сдачи жилья в аренду невелика даже по сравнению с банковскими депозитами. Поэтому коррекция ставок аренды может в большей степени затронуть сегмент дорогих квартир и домов, а в эконом-классе она вряд ли превысит 10–15 процентов.
Возможно, и так. Но многие факторы указывают на то, что доходы населения будут сокращаться, в том числе – за счет девальвации рубля. Основная масса арендаторов будет переходить в сегмент более дешевых квартир или кооперироваться, чтобы снять, скажем, трехкомнатную квартиру. На спрос продолжит влиять и ситуация на рынке труда (а она, по всей видимости, простой не окажется). А потому допустимо предположить, что снижение ставок в пределах 30–50 процентов вполне реально. Если же ситуация в финансовой сфере выровняется, можно ожидать определенного постоянства арендных ставок на протяжении следующего года.