12:50:39
19 июля 2024 г.

Аренда трубит отбой?

Рынок недвижимостиДаже старожилы не припомнят такого: в Москве, где во все времена площади, сдаваемые в аренду, были максимально востребованы, наблюдается явный спад спроса.

Полным полна коробочка

Метаморфоза выглядит особенно непонятной, если вспомнить, когда все началось. Новые тенденции обнаружили себя еще в августе-сентябре, то есть осенью, которая традиционно считается пиковым периодом на рынке найма жилья. Еще одна «странность» заключается в нехарактерном затухании спроса на фоне снижения купли-продажи. Обычно временные затишья на этом рынке сопровождаются перемещением интереса к съемным площадям. Ничего подобного сейчас не происходит.

Причины? Они известны: финансовый кризис, закрытие или приостановка производств (в том числе – стройплощадок), снижение активности турбизнеса, выезд из столицы некоторых зарубежных компаний и представительств. Все это аукнулось сокращением числа нанимателей. Рынок нынче завален предложениями самого разного рода. В некоторых риелторских агентствах ситуацию называют коллапсом предложения – оно перенасыщено. По данным одной из компаний, его объем вырос в различных сегментах от 50 до 150 процентов. А число сделок пока только падает.

Отчасти оно поддерживается за счет смены места жительства: теперь наниматели склонны переезжать в квартиры более низкой ценовой категории. Есть, правда, и те, кто стремится за те же деньги найти что-то более комфортное и солидное.

Новая тенденция особенно затронула центр города и дорогие элитные комплексы. Именно там находятся самые престижные и наименее востребованные объекты. Если раньше они были в дефиците, то нынче даже в центре можно «перебирать» варианты.

Оазис эконом-класса

Падение спроса не замедлило отразиться на ценах. Многие арендодатели «прогибаются» и снижают их, боясь потерять постояльцев. Самые существенные ценовые изменения происходят в премиум- и бизнес-классе, рассказывает Юлия Гасиловская, сотрудник одной из компаний. Если в бизнес-классе средние месячные ставки аренды в последнее время сохранялись на уровне 70-80 тыс. руб., а в премиуме – на уровне 120 тыс., то теперь снижение составляет до 20 и 30 процентов соответственно.

Островком относительной стабильности, по наблюдениям Ю. Гасиловской, остается пока эконом-класс. Недорогие одно- и двухкомнатные квартиры «уходят» довольно быстро. И ставки аренды почти не подверглись коррекции. При этом, сказали в одном из столичных агентств, общий объем предложения «однушек» эконом-класса увеличился почти втрое. «Двушки» эконом-класса сдаются в среднем за 29 тыс. руб. Минимальная арендная ставка двухкомнатной квартиры составила 18 тыс. (такое жилье сдавалось в районе станции метро «Люблино»). А самую дорогую «двушку» сдали в декабре неподалеку от метро «Чеховская» – 465 тыс. руб.

В последние недели минувшего года трехкомнатная квартира в районе метро «Речной вокзал» была сдана за 24 тыс. руб. Максимальная арендная ставка зафиксирована на трехкомнатную квартиру с авторским дизайном в ЖК «Триумф Палас» – за нее попросили $40 тыс. Арендные ставки на многокомнатные квартиры варьируются в Москве от 45 до 1416 тыс. рублей.

Плохая «проходимость»

Договорные отношения между сторонами пересматриваются, говорят риелторы. Тем более, что такие документы редко регистрируются в соответствующих органах, и «консенсус» достигается в процессе торга, возникшего между постояльцами и хозяевами квадратных метров.

Та же ситуация складывается на рынке загородной аренды, что и продемонстрировал нынешний декабрь. Обычно в эту пору агентства недвижимости бывают завалены заявками на аренду загородных домов для проведения праздников. По традиции ажиотажным спросом в канун Новогодних праздников пользовались качественные объекты. Цены на аренду иного дома доходили до $10–12 тыс. на период c 31 декабря по 2 января… Однако ничего подобного теперь не происходит, отмечает Ю. Гасиловская. По всей видимости, граждане решили сэкономить на праздничных удовольствиях, не испытывая уверенности в завтрашнем дне.

Теперь о рынке нежилых площадей. По некоторым данным, корректировка арендных ставок в торговых центрах уже идет. Причем эти процессы более активно заявили о себе после праздников, когда торговые сети пережили период наивысшей активности покупателей и начали ориентироваться на снижение прибыли. А значит, захотели подкорректировать текущие расходы. Тем более, что следующий всплеск продаж наступит лишь к концу февраля – началу марта.

Первыми в этом процессе, очевидно, должны стать наименее удачные по некоторым параметрам объекты. К примеру, торгово-офисный центр Lotte Plaza, расположенный на Новом Арбате, может лишиться почти трети арендаторов торговой зоны, сообщают в информационных агентствах. Торговые компании не устраивает низкая «проходимость» центра при высокой арендной ставке. При этом владелец центра – корейская компания – пока не готова их снижать.

Тайный дисконт становится явным

Как ведут себя в нынешней ситуации риелторские агентства? По-разному. Одни со вздохом признают снижение спроса и корректировку ставок, другие упорно пытаются дезинформировать покупателей в отношении цены, боясь, видимо, цепной реакции рынка. Вот как комментируют ситуацию в одном из агентств.

– Заявления риелторов подчас кажутся удивительными: ставки, якобы, остаются на прежнем уровне или даже растут. В качестве подтверждения тенденции приводятся «доводы»: аренда, дескать, не зависит от ситуации в экономике, аренда является инертным сегментом. Нечто похожее декларировалось по поводу продаж жилья в октябре, когда многие игроки отказывались признавать снижение спроса и то, что оно отразится на динамике цен. А сейчас все видят, как это обернулось глобальным скрытым дисконтом для покупателей. Хотя в аренде все гораздо проще: если человек не может сдать квартиру в течение двух недель, он снижает ставку до тех пор, пока не сдаст ее. А агенты пытаются скрыть этот факт от арендаторов.

Для риелторов, считают некоторые аналитики, наступил момент, когда они должны быть предельно честными перед своими клиентами. Только так они смогут заработать в условиях минимального спроса. Основная масса фирм сейчас идет на уступки в части оплаты комиссионного вознаграждения. Средняя ставка составляет от 30 до 50 процентов от месячной стоимости аренды. У арендаторов теперь есть возможность снять квартиру более высокого качества и за меньшие деньги. Можно сказать, что рынок аренды стал рынком арендатора. Хотя все собственники это осознали, все-таки пытаются сдать квартиру за сумму, характерную для докризисного периода. Рекламировать такие объекты и тратить на них ресурсы агентствам просто нет смысла. Ведь масса предложений поступает от более сговорчивых собственников, согласных с тем, что доходы от сделок снизятся.

Снимут в складчину

Некоторые эксперты, однако, полагают, что нынешние тенденции на рынке жилья нельзя считать долговременными.

Да, кризис способен заметно ограничить финансовые возможности людей и на время парализовать продажи, но это не отменяет потребность в жилье, – считает аналитик Олег Репченко. – И коррекция арендных ставок вряд ли станет значительной. Для этого есть причины: во-первых, аренда все прежние годы дорожала медленнее, чем росли цены купли-продажи. Во-вторых, доходность от сдачи жилья в аренду невелика даже по сравнению с банковскими депозитами. Поэтому коррекция ставок аренды может в большей степени затронуть сегмент дорогих квартир и домов, а в эконом-классе она вряд ли превысит 10–15 процентов.

Возможно, и так. Но многие факторы указывают на то, что доходы населения будут сокращаться, в том числе – за счет девальвации рубля. Основная масса арендаторов будет переходить в сегмент более дешевых квартир или кооперироваться, чтобы снять, скажем, трехкомнатную квартиру. На спрос продолжит влиять и ситуация на рынке труда (а она, по всей видимости, простой не окажется). А потому допустимо предположить, что снижение ставок в пределах 30–50 процентов вполне реально. Если же ситуация в финансовой сфере выровняется, можно ожидать определенного постоянства арендных ставок на протяжении следующего года.

Наталия Крол

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация