Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 07 мая 2009 г. 11:00
Публикация в газете: №14 (741) от 07 мая 2009 г.

Динамика цен на рынке недвижимости

Динамика цен на рынке недвижимости

Падение цен на рынке недвижимости остановилось. Надолго ли? Эти и другие вопросы стали предметом обсуждения на второй аналитической бизнес-конференции «Позитивные перемены рынка недвижимости, строительства и финансов», которая прошла в Московском бизнес-клубе.

– В условиях общего финансового кризиса прогнозы рынка недвижимости кажутся неопределенными как никогда, – отметил руководитель аналитического центра IRN Олег Репченко. – Многие специалисты и эксперты даже не берутся утверждать что-то конкретное. Да, рынок успокоился. Цены уже не растут. Но ведь они уже и не падают. Причем вряд ли в ближайшей перспективе что изменится. Дело в том, что с учетом торга и скидок стоимость московских квартир к концу 2008 года упала уже примерно на 20–30%. Для сравнения. После дефолта 1998-го, когда снижение цен на недвижимость было наибольшим за всю рыночную историю, оно составило в среднем 35%. Все это позволяет сделать вывод: коррекция цен на квартиры, относящиеся к категории качественного жилья, уже во многом исчерпана. Следовательно, в 2009-м эти квартиры могут потерять в цене совсем немного.

Дополнительное снижение цен на квартиры невысокого качества и явно переоцененные может оказаться более существенным, так как в кризис все низколиквидные предложения продать крайне сложно. В зависимости от степени завышенности начальной цены и серьезности недостатков, дополнительное снижение цен на такое жилье может составить еще порядка 30%, а в некоторых случаях и больше. Разумеется, и срок коррекции цен на неликвидные квартиры по завышенным ценам потребует больше времени и продлится до конца весны – начала лета. Так или иначе, основная волна коррекции цен на московские квартиры закончится в первом полугодии 2009-го, а для второго будет характерна стабилизация цен.

Одна из причин, почему так медленно покупается жилье, – ситуация с ипотекой. Кредиты, которые еще недавно держали в тонусе рынок, получить сегодня почти невозможно. Но ведь у банков есть деньги. Тогда почему они не хотят выдавать ипотечные кредиты?

Как отметил вице-президент Ассоциации региональных банков России Олег Иванов, банки заняли выжидательную позицию. Кредитов не дают не потому, что высока ставка и нет желающих, а потому, что пока не понятно, что будет с неплательщиками. То есть с теми, кто, взяв кредиты, оказались сейчас в трудном положении.

Что с ними делать? Отнимать квартиры и продавать? Нет смысла: недвижимость упала в цене. А если продавать с аукциона, как это предписывается банкам, то можно получить еще меньше. Поэтому основная политика банков нынче – реструктуризация кредитов. Банки стараются договариваться с теми, кто по тем или иным причинам не может платить, и не хотят пока разрывать отношений. Тем более что прогнозы на рост цен аналитики дают. Так что банки могут отыграться потом на нерадивых заемщиках. Как только цены вырастут, банкиры и пустят с молотка жилье тех, кто не хочет своевременно погашать кредит. Может быть, к тому времени построят и маневренный фонд. А то ведь выселить «в никуда» тех, кто имеет единственное жилье, сегодня просто невозможно.

Еще осенью многие из тех, кто собирался купить квартиру, решили оставить эту затею. Видя падение цен, перевели рубли в валюту и положили в банковскую ячейку. До лучших времен. Казалось бы, эти времена настали – надо вынимать деньги и приобретать недвижимость. Но нет, многие еще ждут. Чего?

СМИ немало писали о том, что в свое время до 30% квартир приобреталось не для жизни – это были вложения. Мол, сейчас их начнут выбрасывать на рынок, и цены покатятся вниз. Если распродавать квадратные метры начнут не частники, так ПИФы, которые скупали жилье порой целыми подъездами…

Но едва ли так будут поступать и ПИФы. Они могут решиться на это лишь в том случае, если их сильно прижмет. К тому же они понимают: чем больше квартир появится на рынке, тем ниже окажется их цена. Так что и ПИФам нет смысла провоцировать демпинг. Тем не менее выброс инвестиционных квартир на рынок происходит.

– Но он пока очень мал, – подчеркнул генеральный директор аналитического консалтингового центра крупной московской риелторской компании Владислав Луцков. – Полагаю, что такого рода квартир в месяц будет выходить не более 5 тысяч из почти 40 тысяч, которые выставлены сегодня на продажу. И они, как бы кто на это ни надеялся, не окажут серьезного влияния на ценовую политику рынка.

Квартира по-прежнему остается своего рода капиталом, даже когда падает в цене. Социологические опросы подтверждают: недвижимость – самое надежное вложение.

– Так было десять лет назад, так обстоит дело и сейчас, – отметила генеральный директор национального агентства финансовых исследований Ольга Кузина. – К тому же недвижимость для людей более понятна, чем акции или валюта. Если даже она падает в цене, то все равно остается вполне материальным объектом в отличие от акций и валюты.

Почти все участники мероприятия считают, что ситуация на рынке недвижимости не так плоха, как об этом порой пишут СМИ. И затишье, которое сейчас установилось, совсем не перед бурей. Многие надеются, что осенью строительная отрасль все же войдет в полосу позитива, и рынок жилья оживится. А куда пойдут цены? Об этом пока можно только гадать.

Вениамин Вылегжанин

Цены предложений в различных типах домов по округам Москвы ($ за 1 кв. м)
  ЦАО САО СВАО ВАО ЮВАО ЮАО ЮЗАО ЗАО СЗАО Средняя цена по типу дома
5 П/Б
5053
4146
4296
3920
3821
4079
4367
4230
4253
4167
9 П/Б
5470
4171
4164
3969
3811
4008
4247
4360
4214
4114
12 П/Б
5765
4314
4193
4288
3948
3988
4498
4699
4367
4323
14 П/Б
6103
4314
4258
3958
4003
4029
4390
4368
4363
4177
16 П/Б
6385
4204
4451
4183
4100
4126
4500
4546
4451
4433
17 П/Б
6255
4208
4429
4014
3987
4212
4892
4676
4196
4403
5 К/М/С
7209
4610
4429
4213
3840
4658
4969
4636
4383
5157
6-8 К/М/С
8663
5710
5423
4644
4696
5061
5900
7245
4370
7110
9 К/М/С
7997
5236
4619
4495
4181
4780
5431
6492
4764
5899
Средняя
цена
по округу
7839
4652
4359
4137
4022
4203
4773
5452
4317

Примечание: П/Б - панельный/блочный дом
К/М/С - кирпичный/монолитный/сталинский дом

Цены предложений в квартирах с различным числом комнат по округам Москвы ($ за 1 кв. м)
Административный округ 1-комнатные квартиры 2-комнатные квартиры 3-комнатные квартиры
ЦАО
6844
7521
7977
САО
4647
4652
4562
СВАО
4459
4417
4245
ВАО
4183
4186
4146
ЮВАО
4166
4114
3889
ЮАО
4218
4280
4115
ЮЗАО
4748
4826
4707
ЗАО
4940
5285
5553
СЗАО
4518
4400
4208
Город
4613
4924
5027
По данным ARN

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.