Самый большой дефицит — дешевое «съемное» жилье
Столичные риэлторы, специализирующиеся на вопросах сдачи жилья в аренду, в один голос говорят о дефиците дешевого ликвидного предложения. За 300 долларов в месяц потенциальный квартирант сегодня может рассчитывать только на однокомнатную квартирку с неполным набором старой мебели в московской «хрущевке». На сегодня такие варианты — самый большой дефицит. В областном «арендном секторе» ситуация еще более критичная.Рынок недвижимости многих областных городов переживает настоящий бум: в них легко продается все, что выставляется на продажу по приемлемым ценам. Увы, что касается аренды квартир, то здесь картина складывается иная. Мысль о том, чтобы снять недорогую квартиру в Подмосковье, появляется у большинства потенциальных арендаторов после неудачной попытки найти жилье в Москве. Если следовать житейской логике, то в небольших городах и арендные ставки должны быть пониже, и свободных квартир побольше. На деле оказывается, что это далеко не так. Рынок аренды Подмосковья испытывает еще большую нехватку предложения «дешевого» жилья, чем рынок самой столицы. Несмотря на то, что спрос во многих городах области «зашкаливает», количество сделок по заключению договоров аренды в большинстве агентств недвижимости составляет всего одну или две в месяц: предложений не то что мало, их практически нет.
По данным специалистов Гильдии риэлторов Московской области, количество сделок по аренде в «территориальных» агентствах недвижимости сильно разнится в зависимости от того, насколько серьезно представители конкретной риэлторской фирмы «продвигают» данный вид услуги. Тем не менее даже при самых серьезных намерениях в самых «продвинутых» агентствах арендные сделки можно пересчитать по пальцам. Например, в Ивантеевке (14 км от МКАД) в среднем, при посредничестве агентств, заключается по несколько сделок в год, в Лобне (14 км от МКАД) — 1 сделка в месяц, в Королеве (7 км) — 2-4 в месяц…
Когда высокий спрос не радует
«Сегодня мы можем удовлетворить лишь незначительную долю процентов от общего количества заявок, поступающих в агентство». Так говорят многие руководители фирм, с кем мне пришлось пообщаться. К примеру, в Ногинске от общего числа заявок удовлетворяется всего 5%. Риэлторы в Мытищах характеризуют соотношение спроса и предложения как 20 к 1, и т. д.
Несмотря на то, что спрос на квартиры для временного проживания столь очевиден, многие риэлторы считают областной рынок аренды недостаточно развитым и называют целый ряд сопутствующих этому обстоятельств. Одно из основных — недоверие к профессионалам. Если столичные жители, будучи наслышанными о конфликтах между съемщиками и квартировладельцами, а также о деятельности так называемых информационных агентств, все-таки предпочитают заключать договор при посредничестве квалифицированного «арбитра», то у областных арендодателей словосочетание «агентство недвижимости» чаще всего вызывает настороженность. При этом, из-за того, что арендные отношения в Подмосковье, как правило, не оформляются договорами, а выполнение обязательств сторонами никто не контролирует, у хозяев квартир возникает множество типичных для данного рыночного сектора проблем: неоплаченные телефонные счета, задержки арендной платы, испорченная мебель… В результате владельцы «излишков» жилплощади в области уже не склонны доверять никому: ни посредникам, ни квартирантам. Круг замыкается.
«К нам чаще всего обращаются хозяева квартир, которые в погоне за большой арендной платой сдают квартиру, даже не взглянув на квартиросъемщиков, — говорит заместитель генерального директора Московского областного агентства недвижимости Наталья Колот. — А потом они же приходят в агентство с просьбами помочь выселить нерадивых жильцов и подобрать им других».
Еще несколько лет назад для рынка аренды в Подмосковье была типична ситуация, когда арендодатель, обратившись в агентство, приходил к профессионалам в поисках новых жильцов через полгода-год. Сейчас это скорее исключение из правил. Ведь арендаторы, однажды сняв квартиру, впоследствии соглашаются на любые условия, чтобы сохранить заветную жилплощадь. Это, впрочем, выгодно и самим хозяевам, которые, наслушавшись разных историй про испорченные квартиры, предпочитают иметь дело с постоянными жильцами.
Квартиранты или гости?
Кто же стремится найти квартиру в Подмосковье? Риэлторы отмечают, что в последнее время среди тех, кто желает подать заявку «сниму», заметно увеличилось количество граждан с московской пропиской. В основном — это «мобильные» молодые люди, для которых проблема дороги не является основной.
Есть, впрочем, и другая тенденция. Среди желающих снять жилье в городах ближнего Подмосковья немало работающих в Москве обитателей более отдаленных районов области. В частности, риэлторы Железнодорожного буквально «завалены» заявками от жителей Орехова-Зуева (Горьковское направление), жители Коломны и Луховиц (Рязанское направление) стремятся перебраться в Люберцы.
Тем не менее основная часть самых «демократичных» арендаторов — это не москвичи и не жители области, а мелкие предприниматели республик ближнего зарубежья. По данным некоторых агентств, на долю «гостей» приходится от 40 до 50 % заявок «сниму».
Ставки сделаны!
В таблице, составленной по материалам риэлторских фирм, приведены средние цены сделок аренды в разных городах Московской области за последние полгода. Между тем найти квартиру, выставляемую по минимальной цене, сегодня непросто, и очевидно, что арендные ставки на рынке жилой недвижимости будут расти.
Но хочется отметить, что даже при таком мощном «заряде» спроса есть и ограничивающие факторы. С одной стороны, квартиру в области, как правило, стремятся арендовать те, кому не по карману жилье в Москве. Все же арендные ставки на аналогичное по качеству жилье в Подмосковье значительно ниже. С другой стороны, цены на столичную недвижимость (в данном случае речь опять идет об арендных ставках) растут.
А московский рынок, в свою очередь, «приучает» квартирантов к новым популярным ценам предложения. Еще совсем недавно однокомнатные квартиры с минимальными удобствами за $300 в месяц «жили» в разделах предложений не больше одного-двух дней. Сейчас это пройденный этап. В этом сезоне рынок аренды жилья готовится к тому, чтобы взять новый рубеж популярной цены предложения — $350 в месяц. Сказанное означает, что предложения дешевле $100 в месяц, даже в случаях, когда речь заходит об отдаленных областных районах, исчезнут из риэлторских листингов всерьез и надолго.