23:30:44
11 апреля 2021 г.

Сдать нельзя продать

Сегодня, чтобы свести концы с концами, многие собственники дачной недвижимости вынуждены сдавать ее в аренду. А те, кого это не спасает, готовы и вовсе расстаться с домом.

Только ли тенденция?

И в первую очередь виной тому – сокращение рынка труда. Рабочих мест лишаются даже руководители компаний, топ-менеджеры, штат безработных пополняется и за счет владельцев загородного жилья.

Хотя, такое явление, как сдача жилья в секторе элит-класса, широкого распространения пока не получило. «И тому есть несколько причин, – объясняет Виктор Сюков, заместитель генерального директора компании «Аллтек Девелопмент». – Во-первых, редкий владелец загородной недвижимости, а тем более собственник дома класса de luxe, согласится сдать свой коттедж в аренду». В большинстве случаев, после того как жилье побывало в чужих руках, оно возвращается к владельцу практически «убитым». Чтобы выставить «подпорченный» объект на продажу, его обладателю придется изыскивать средства на дорогостоящий ремонт, расходы на который порой доходят до 40 процентов от продажной цены. «Попав в сложное финансовое положение, – продолжает Виктор Сюков, – большинство домовладельцев предпочитают сдавать в аренду не загородный дом, а московскую квартиру, поскольку именно она – наиболее ликвидный товар, даже несмотря на общее падение цен (до 25%) на рынке городской аренды. В этом случае загородный дом становится местом постоянного проживания».

Хотя такая тенденция, как аренда загородного жилья с последующей продажей, все-таки наблюдается в сегменте экономкласса и в дачных товариществах среди домовладельцев, лишившихся работы. В большинстве случаев предпочтение здесь отдается участкам без подряда, а вовсе не «шести соткам» с избой площадью до 80 квадратных метров – такое жилье никогда не считалось ликвидным продуктом.

Аренда нам поможет

Аренда, особенно в кризисные времена – достаточно привлекательный инвестиционный инструмент, который, несмотря на невысокий уровень доходности, позволяет обеспечить стабильный доход при минимальном числе рисков. В конце первого полугодия на рынке загородной аренды было зарегистрировано около 2300 объектов всех категорий, что почти на 50% больше, чем летом прошлого года. Однако такая тенденция прослеживается ежегодно. Но если до кризиса это было связано с хорошими заработками любителей загородной жизни, то нынче – с незавидным материальным положением самих домовладельцев.

Именно в этот период активно пополнялся рынок аренды элитных загородных коттеджей. Виктор Сюков объясняет этот факт тем, что собственники дорогостоящего жилья, вложив инвестиционные средства и не сумев его вовремя и выгодно продать, теперь, чтобы сократить убытки, вынуждены довольствоваться арендой. Вот почему сейчас около 10–15% составляют предложения от «профессиональных арендаторов» или самих девелоперов. Еще 30% жилья либо самостоятельно, либо через агентства недвижимости предлагали внаем владельцы загородных домов в коттеджных поселках. Остальные выставлялись в секторе так называемого «неорганизованного» загородного рынка.

Что касается рынка организованной аренды высоколиквидного жилья, то новые предложения в этом сегменте довольно редки. Разве что в «Княжьем озере», что в 30 км от МКАД по Новорижскому направлению, заблаговременно были подготовлены для сдачи в аренду несколько десятков коттеджей средней площадью 180 кв. м с частичной или полной меблировкой. Наименьший разрыв между предложением и спросом только в экономклассе. Больше всего пострадал элитный сегмент, который и составлял основную часть рынка (60 процентов).

Здесь снижение к осени среднего уровня арендной платы составило более 16%, а ставки достигли 16 600 $ в месяц. Сейчас падение цен практически остановилось, что обусловлено вымыванием наиболее интересных и недорогих объектов.

В этот многострадальный сезон на рынке загородной аренды произошло и перераспределение структуры спроса. Покупатели, которые раньше ориентировались на аренду дома в сегменте элит, не отказались от аренды вообще, но в целях экономии соглашались на жилье бизнес-класса. Те же, кто раньше предпочитал снимать жилье в бизнес-классе, теперь активно заселялись в эконом.

Если говорить о ценах и объемах, то по сравнению с аналогичным периодом прошлого года число коттеджей, предлагаемых в аренду, увеличилось на 30%. Пропорционально этому показателю снизилась и стоимость арендной ставки. Что касается структуры предложений на рынке загородной аренды, то она распределяется следующим образом: спрос на недорогие варианты и коттеджи экономкласса составил порядка 45–55%, на дома в классе бизнес – 35–40%, на элиту – 10–15%. Сегодня в Подмосковье можно арендовать дома экономкласса от 700 до 3000 $ в месяц, в сегменте бизнес – от 3000 до 7000 $. Дома в элитных поселках – от 7000 до 15 000 $ в месяц. Самыми востребованными оказалась загородная недвижимость в ценовом диапазоне 1000–3000 $ (около 50%), на втором месте предложения от 5000 $ в месяц (30%).

В целом же, как показывают сводки аналитических центров, арендодатели в этом году потеряли от 30 до 60% своих прибылей.

А продажа нас спасет

Но аренда загородного жилья для некоторых домовладельцев – не панацея от всех бед. Порой требуются куда большие суммы, чем ежемесячная выручка за сдачу дома внаем. По данным Романа Костина, число предложений о продаже домов в коттеджных поселках по сравнению с прошлым годом увеличилось почти на 15%. Но продать коттедж или дачу теперь не так-то просто: за год спрос на загородную недвижимость уменьшился на 30%.

«Нужно говорить и об увеличении срочных продаж, – констатирует Балла Фай, директор по стратегическому развитию Paul’s Yard. – Часть ипотечных заемщиков, у которых значительно снизился доход, вынуждены продавать свои объекты со значительным дисконтом, тем самым создавая серьезную конкуренцию другим участникам рынка».

Из-за нехватки средств на достройку обанкротившиеся девелоперы выставляют на продажу либо «фундаменты», либо «фундаменты со стенами». Правда, большим спросом такие объекты не пользуются, хотя цены как на отделочные материалы, так и на доводку дома до кондиции заметно сократились.

Сергей Романов

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация