Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 29 апреля 2009 г. 11:00
Публикация в газете: №13 (740) от 30 апреля 2009 г.

Записки риелтора

Записки риелтора

Кризис не коснулся элиты

В этом году людей, готовых арендовать недорогую дачу или дом бизнес-класса, в разы меньше, чем в прошлом. И все же многие риелторские компании не склонны считать сезон провальным – элитные коттеджи успешно сдаются. Похоже, финансовые трудности вовсе не коснулись тех, кто может позволить себе снять дом за 15 000 $ и больше.

«Зачем арендовать коттедж в Подмосковье за бешеные деньги, когда за 4000 евро можно снять замечательную виллу на испанском побережье? – размышлял успешный раньше бизнесмен и постоянный клиент знакомого риелтора. – Лето семья проведет за границей».

«В этом году на аренду коттеджа бизнес-класса просто нет денег, – констатирует другой клиент. – Вывезу детей на пару недель на море, а остальное время будем в городе».

«Зимой за очень недорого купил дом в деревне в ста километрах от столицы. Со всеми удобствами. Там и проведем лето», – рассказывал еще один, в прошлом постоянный, клиент знакомого риелтора.

Сезон сместился

В течение многих лет «летним» сезон на рынке загородной аренды назвать можно очень условно. Как правило, аренда дома не ограничивалась тремя летними месяцами – из-за дефицита предложения владельцы коттеджей старались извлечь прибыль по максимуму.

Летняя аренда в реальности оборачивалась тем, что арендаторы хорошего по всем параметрам дома, пользующегося спросом, должны были оплачивать как минимум еще два месяца – май и сентябрь. Не редкость, когда владельцы дома не соглашались на сдачу в аренду, если не был оплачен октябрь – уж совсем не летний месяц.

В этом году ситуация с «сезоном» существенно изменилась. Из-за небольшого спроса на дома эконом- и бизнес-классов оказалось, что в Подмосковье богатый выбор качественных коттеджей в пользующихся интересом местах.

«В прошлом году к концу апреля все потенциально сдаваемые дома уже нашли своего арендатора, – рассказывает руководитель отдела аренды одного из агентств Юлия Владимирцева. – В этом – выбор и в конце апреля у арендаторов остается приличным, хотя те дома, которые в прошлом году сдавались уже в феврале-марте, в этом – пусть позже, в апреле, но все равно пользуются спросом. Правда, и само понятие «сезон» в этом году сузилось: владельцы готовы сдавать дома и на три, и на два месяца».

К тому же появились собственники загородных домов, желающие заработать на кратко-срочной аренде – на сдаче недвижимости на выходные дни. Краткосрочная аренда дороже долгосрочной, так как в цену закладывается повышенный риск повреждения имущества.

Требования растут

Этой весной определились два критерия успешной сдачи дома: место, где он находится, и качество постройки: отделка, обстановка. По-прежнему в лидерах по спросу Рублевка и Новая Рига. Чуть ниже в ценовой категории Киевское и Калужское шоссе в радиусе до 30–40 км от МКАД. Киевское шоссе привлекает стародачными местами. Калужское интересно множеством современных коттеджных поселков, расположившихся в сосновом бору.

Довольно быстро можно найти арендатора, желающего снять дом, расположенный в радиусе до 30–40 км на севере области: по Дмитровскому, Ленинградскому, Ярославскому, Осташковскому шоссе.

Но по остальным направлениям сдать дом несколько сложнее. Юг, юго-восток и восток области практически не пользуются спросом. Здесь большая часть даже очень приличных домов, находящихся недалеко от столицы и сдающихся по приемлемым ценам, и в конце апреля не могут найти своего арендатора.

Что касается требований арендаторов к качеству дома, то в этом году они также несколько иные. По меркам прошлого года требования клиентов эконом-класса тянут на хороший бизнес-класс. А дома этого уровня сдаются либо по прошлогодним ценам эконом-класса, либо «консервируются» до лучших времен.

Все смешалось: бизнес, эконом…

В прошлые годы под арендой дачи эконом-класса понималось следующее: это – дом (с удобствами на улице) в садовом товариществе, в нескольких километрах от МКАД. Сдавались такие от 10 тыс. до 25 тыс. рублей в месяц в зависимости от направления, удаленности, наличия отопления и прелестей окружающего ландшафта. В этом году за 15–20 тыс. рублей в месяц потенциальные арендаторы рассчитывают снять обязательно отапливаемый дом, с удобствами и современной мебелью.

Например, трехэтажный рубленый деревянный дом по Калужскому шоссе недалеко от Шишкиного леса в деревне за глухим двухметровым деревянным забором со всеми удобствами в прошлом году можно было отнести к категории бизнес-класс. Просили тогда владельцы 60 тыс. рублей в месяц, сдали, сделав скидку, на полгода по 50 тыс., так как была сделана предоплата за весь срок проживания. Но год назад дом был сдан в середине марта, зато в конце апреля этого года цена упала до 25 тыс. рублей в месяц. Собственникам предстояло сделать выбор: либо закрыть дом, либо сдавать в два раза дешевле. Предпочли второй вариант.

«Но такая ценовая ситуация, когда уступают почти в два раза, все-таки не типична, – считает Юлия Владимирцева. – В среднем цены и в эконом-, и в бизнес-классе упали от 10 до 20% в зависимости от параметров и расположения дома».

К тому же особенностью этого сезона стало то, что арендаторы эконо-мкласса практически перестали обращаться в агентства, считая, что вполне смогут обойтись без услуг риелторов. И обходятся. Ведь база домов, размещенных на доступных абсолютно всем сайтах, огромна.

Ситуация же с домами, находящимися в ценовом секторе бизнес-класса (от 60 тыс. до 150 тыс. рублей в месяц) такова: если в прошлые годы строение сдавалось с первого просмотра, то в этом – с пятого.

На что же может рассчитывать арендатор, готовый выложить такую сумму?

1. Это дом бизнес-класса, расположенный в охраняемом коттеджном поселке.

2. Все удобства, конечно же, должны быть в доме. Кроме того, он должен быть оснащен всей бытовой техникой: от стиральной до посудомоечной машин. Как правило, в домах подороже обязательно есть выделенная линия Интернет.

3. В доме должно быть не менее двух спален. Плюс гостиная, кухня, гараж на одну или несколько машин (в зависимости от цены).

4. Находиться дом должен не далее 50 км от МКАД.

Сдача домов бизнес-класса в прошлые годы составляла основу весеннего заработка риелторов. Но сейчас потенциальный арендатор старается сэкономить на услугах риелтора, а потому занимается поиском дачи самостоятельно. Ситуация сходная с арендаторами домов эконом-класса.

Элита

Зато аренда элитных подмосковных домов в этом году бьет все рекорды. Во многих коттеджных поселках спрос существенно превышает предложение. По мере приближения сезона отпусков число свободных качественных объектов стремительно уменьшается. К «элите» этой весной можно отнести дома, сдающиеся за 15 тыс. $ и более в месяц.

Таких арендных поселков в Подмосковье сегодня около 30. Дома оснащены полноценной кухней, всей бытовой техникой, городскими коммуникациями, включая Интернет и спутниковое телевидение. В большинстве случаев стоимость аренды здесь зашкаливает за 20 тыс. $ в месяц. Однако очередь из желающих снять «дачу» растягивается на месяца, а договор аренды обычно заключается на длительный срок.

Варианты для летнего проживания люди с солидным достатком могут найти и среди нераспроданных коттеджей в уже организованных поселках. Пока дом не нашел своего покупателя, многие застройщики готовы сдать его в аренду.

По данным агентства недвижимости DOKI, лидирующие позиции в элитном классе по аренде загородных домов, как и прежде, занимают Рублево-Успенское шоссе и Новая Рига (поселки «Семейный клуб», «Рублево-1» и -2, «Успех», Барвиха, Жуковка). За прошедший год средняя стоимость найма выросла на 17% и теперь составляет от 10 тыс. до 60 тыс. $ в месяц.

В элитных коттеджных поселках на севере области, например на Дмитровском шоссе, в непосредственной близости от большой воды аренда дома обойдется от 7,5 тыс. до 30 тыс. $ в месяц. Также востребованы дома, расположенные по Минскому шоссе – продолжению Можайского, в которое в свою очередь переходит Кутузовский проспект. На данном направлении много стародачных мест, таких как Жаворонки, Крекшино, Лесной Городок. А цена аренды здесь значительно привлекательнее, чем, например, по Киевской или Калужской трассе. Снять коттедж класса «элит» по Минскому шоссе можно от 7,5 тыс. до 25 тыс. $ в месяц.

Популярен в этом сегменте и поселок «Истра Holiday», что на Пятницком шоссе. Здесь дома сдаются от 8,5 тыс. до 21 тыс. $ в месяц.

Комментарий

Мария Жукова, первый заместитель директора «МИЭЛЬ-Аренда»:

- Провальным этот сезон считать рано, так как весной выросли и спрос, и предложение по аренде загородной недвижимости.

В структуре предложения наибольшую долю занимают дома по цене от 1000 до $3000 в месяц (34%). Второе место – у предложений от $5000 в месяц (29%). По удаленности от МКАД лидировали коттеджи в зоне 10–20 км. (36%) и в десятикилометровой зоне (22%). На третьем месте расположились дома в 20–30 км. от МКАД.

Что касается спроса, большую его часть составляют коттеджи от 1000 до $3000 (58%) – это существенно ниже прошлогодних показателей.

По удаленности от МКАД наибольшим спросом пользовались предложения в тридцатикилометровой зоне (31%), второе место (по 23%) разделили предложения: в зоне до 40 км. и в десятикилометровом удалении от МКАД.

Средняя стоимость найма коттеджей по направлениям распределилась следующим образом: традиционно лидирует западное направление ($7500), затем – юг московской области ($6700), на третьем месте – северное направление ($5600). Замыкают рейтинг восток ($3700) и юго-восток ($3300) Подмосковья.

Наталия Агафонова

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.