Процветали… по ошибке
Никто не может с уверенностью сказать, как будет складываться ситуация на рынке жилья. И объясняется эта неопределенность в первую очередь слабой аналитической базой и отсутствием серьезных систем прогнозирования.
Долгое время весь бизнес в сфере недвижимости строился на дефиците предложений, а также постоянном росте цен и спроса. И мало кто из застройщиков задумывался над тем, что они строят, для кого, насколько эффективно? Я уже не говорю о системе ценообразования – ее попросту нет. (Цены на недвижимость в московском регионе вообще отдельная тема.)
Трудно объяснить, как взрослые люди (аналитики, специалисты, эксперты в области недвижимости) могут всерьез рассуждать о том, что объем спроса и уровень цен никак не связаны между собой, что объем ипотечных сделок не сказывается на ценах, а финансовый кризис не отражается на рынке жилья и деятельности застройщиков… Все подобные разговоры направлены лишь на то, чтобы убедить покупателя: недвижимость – это нерушимый и неподвижный сегмент, в который можно вкладывать средства всегда и при любых условиях.
Нынешняя ситуация во многом вызвана тем, что мало кто учитывал основополагающие законы рыночной экономики. И связано это, на мой взгляд, с монополизацией рынка не только застройщиками, но и продавцами. Нет необходимости бороться за клиента, разрабатывать стратегии развития в условиях высокой конкуренции и т.д. Достаточно подсунуть ему информацию, которая выходит в СМИ. Хотя, казалось бы, всем известно, что комментаторами чаще всего выступают представители компаний, стоящих у истоков создания нынешней модели развития отрасли.
Нынче ситуация изменилась: на рынке царит покупатель. Однако продавцы так просто не сдаются, и дальнейший сценарий зависит от того, как долго будут продолжаться кризисные явления. Если кризис поглотит реальный сектор экономики, последствия окажутся самыми печальными и собственникам придется смириться с тем, что минимум на несколько лет цены на недвижимость окажутся ниже тех показателей, которых они достигли в августе нынешнего года. И продать жилье будет весьма проблематично.
Возврат к положительному ценовому тренду возможен лишь при значительном снижении цен и росте спроса по всем категориям жилья. Исходя из такой постановки вопроса, получается, что чем раньше цены упадут до оптимальных для покупателя показателей, тем быстрее начнет восстанавливаться рынок.
Однако если раньше спрос уменьшался исключительно за счет роста цен и вымывания с рынка платежеспособных покупателей, то теперь негативное давление оказывают и другие факторы. В их числе – сокращение ипотечных программ, повышение ставок по ипотечным кредитам, угроза безработицы (она влечет за собой опасность непогашения взятых кредитных обязательств), снижение реальных зарплат.
Боязнь попасть в затруднительное финансовое положение уже заставляет многих пересмотреть свое отношение к покупке жилья. И в таких условиях лишь снижение цен способно подтолкнуть покупателей к решительным действиям. Но, как известно, продавцы не желают отступать с завоеванных позиций, а потому большинство покупателей предпочитает ждать.
Валерий Барнинец, руководитель риелторской компании