Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 13 мая 2004 г. 00:24
Публикация в газете: №18 (485) от 13 мая 2004 г.

В ожидании часа «ИКС»

В ожидании часа «ИКС»

На столичном рынке недвижимости – беспрецедентный рост. Все больше квартир покупаются для выгодного вложения денег. Что будет, когда хозяева начнут продавать жилье, купленное впрок? Какова критическая масса «инвестиционных» квартир, способная вызвать обвал рынка, и когда она накопится? Об этом размышляет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Последние четыре года Приобретение квартиры для последующей перепродажи стало набирать популярность примерно с конца 2000 – начала 2001 года, когда цены на жилье стабильно пошли вверх, и рынок начал выбираться из «послекризисной ямы». Тогда число таких инвестиционных покупок было крайне мало – не более 1-2% от общего числа покупаемых квартир. Причем, далеко не все инвестиционные покупатели строили планы о перепродаже в момент покупки – только спустя время они осознали, что купленную всего год назад квартиру теперь можно продать значительно дороже. Кардинально изменило ситуацию в начале 2003 года снижение курса доллара – основного инструмента для сохранения сбережений наших сограждан. Необходимость найти иной способ для спасения и приумножения накоплений заставила их обратить свое внимание на рынок недвижимости. Образование «пузыря» По оценке специалистов нашего аналитического центра, именно в течение 2003 года доля инвестиционных покупок выросла примерно до 30% (по сравнению с долей в 5-10%, характерной для 2001-2002 годов). Рост числа покупок жилья, прежде всего в новостройках, с целью инвестирования и создал ощущение, что на столичном рынке недвижимости раздувается очередной «пузырь». Суть рассуждений проста. Пока цены продолжают расти, все стремятся успеть что-то купить, подогревая тем самым продолжение роста. Но стоит только росту цен по какой-либо причине остановиться, или просто возникнуть страху перед снижением цен, как произойдет обратное. Все квартиры, купленные впрок, сразу же будут выставлены на продажу, что вызовет затоваривание и реальный обвал цен на рынке. И примеры кризисов на рынках недвижимости других стран, которые часто приводят в пример, скажем, США и Японии, подтверждают реальность угрозы. Однако более интересен другой вопрос – когда такой обвал сможет случиться? Другими словами, какова та критическая масса инвестиционных квартир, способных вызвать кризис, и когда она накопится на столичном рынке жилья? Велика ли их доля? Для ответа постараемся понять, насколько велика доля инвестиционных покупок в абсолютном выражении. Так, в 2003 году было построено более 4,5 миллиона квадратных метров жилья. Примерно такой же ежегодный объем намечен на ближайшую перспективу. За вычетом социального жилья коммерческий объем предложения можно оценить примерно в 3 миллиона метров в год. А 30% инвестиционных покупок или примерно треть объема составляет 1 миллион квадратных метров. Много это или мало? Если сравнить с объемом предложения одного года, то это заметная величина. Если отнести его к общему объему жилищного фонда столицы, составляющего около 200 миллионов квадратных метров, то доля инвестиционных квартир составляет менее 1%! Более того, заметный объем инвестиционных квартир накопился только за 2003 год. В текущем году рост цен на московском рынке жилья сохраняется. Согласно прогнозу, наиболее вероятный прирост может составить 20-25%, хотя, если, как и в прошлом году, реализуется наиболее благоприятный сценарий, то прирост может превысить 30%. Впрочем, макроэкономический расчет в любом случае указывает на неизбежное замедление темпов роста цен к 2005-2006 годам до уровня порядка 15% в год и ниже. Следовательно, продолжение роста цен на рынке жилья будет способствовать сохранению и даже некоторому увеличению доли инвестиционных квартир в ближайшей перспективе, что позволяет оценить эту долю на уровне 30-40%. Это означает, что объем инвестиционных квартир будет возрастать примерно на 1 миллион квадратных метров в год. Теперь мы готовы перейти к ответу на вопрос о критической массе инвестиционных квартир. Для этого необходимо знать связь между увеличением объема предложения и реакцией цен продаж. Такая зависимость была определена в исследовании, проведенном для одной инвестиционной компании в конце прошлого года. Анализ графиков продаж по нескольким десяткам крупных объемов жилья в районах массовой застройки и жилья для среднего класса в обжитых районах Москвы показал, что повышение цен на 10% приводит к сокращению объемов продаж примерно вдвое. Справедлива и обратная закономерность – при увеличении объема предложения примерно вдвое (например, в результате появления второй очереди или начала продаж еще одного микрорайона) рост цен продаж начинает отставать от общерыночного подъема цен (роста индекса стоимости) примерно на 10%. Эта зависимость позволяет нам связать возможное увеличение объема предложения на рынке жилья за счет продажи всех инвестиционных квартир и соответствующую реакцию динамики цен. Так, увеличение объема предложения вдвое снизит темп роста цен на жилье примерно на 10%. Если не брать в расчет инвесторов, то из 3 миллионов метров коммерческого жилья реальных покупателей – на 2 миллиона. Следовательно, чтобы задержать рост цен на 10%, на рынок должно поступить 4 миллиона кв. метров жилья при условии отсутствия инвестиционных покупателей (разумеется, их доля быстро сократится в случае появления признаков кризиса на рынке недвижимости). Но замедление роста цен на 10% в нынешних условиях вряд ли серьезно изменит динамику рынка, растущего более высокими темпами. Потолок критической массы близок Учитывая приведенные выше аргументы, напомним, что в ближайшие год-два темп роста цен будет находиться на уровне 20-25% в год, постепенно снижаясь до 15%. Следовательно, чтобы перекрыть ожидаемый рост цен путем поступления в продажу всех инвестиционных квартир, их объем должен соответствовать замедлению ценового роста минимум на 20%. А для этого годовой объем предложения должен составить уже не 4 миллиона квадратных метров, а еще на 2 миллиона больше, то есть около 6 миллионов квадратных метров. Значит, при поступлении на рынок 3 миллионов кв. метров коммерческого жилья, построенного за год, довесок инвестиционных квартир должен составить еще около 3 миллионов кв. метров. Итак, мы оценили критическую массу инвестиционных квартир, которая может вызвать прекращение роста цен на жилье и даже снижение цен. Она составляет примерно 3 миллиона квадратных метров жилья. Учитывая, что накопление этой массы происходит темпами около 1 миллиона метров в год, начиная с 2003, можно утверждать, что критическая масса инвестиционных квартир накопится только за 2004 и 2005 годы. Другими словами, описанная выше угроза затоваривания столичного рынка жилья инвестиционными квартирами и потенциальный обвал цен могут вызреть на рубеже 2005-2006 годов. Однозначного ответа нет Макроэкономический расчет показывает наличие потенциала роста цен на московском рынке жилья примерно до отметки в $2000 за квадратный метр, возможно, немного больше. Сейчас значение индекса стоимости находится на уровне $1600 за метр. Следовательно, рост цен темпами порядка 20-25% в год приведет к достижению отметки в $2000 к середине 2005 года. Учитывая инертность рынка недвижимости, рост цен сохранится еще до конца 2005 года, в результате чего как раз на рубеже 2005-2006 годов произойдет превышение ценами критического уровня и заметное замедление темпов роста. Соответственно, именно на рубеже 2005-2006 годов возможно более легкое преодоление перехода от роста цен к их снижению за счет резкого увеличения объема предложения, вызванного инвестиционными квартирами. Означает ли это, что можно ожидать серьезный кризис на рынке недвижимости на рубеже 2005-2006 годов? Однозначно сказать нельзя. В зависимости от влияния других факторов в 2005-2006 годах может произойти просто плавное замедление темпа роста цен и переход рынка в стадию стабилизации. Может даже сохраниться небольшой прирост цен «на уровне инфляции». Однако следует помнить, что рост массы инвестиционных квартир заключает в себе реальную угрозу замедленного действия. Даже если пока величина этой угрозы незначительна. И если на рынке недвижимости возникнут какие-либо негативные обстоятельства, в результате единовременной распродажи инвестиционных квартир, их воздействие только усилится.

Записал Вениамин Вылегжанин

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.