19:27:41
24 июля 2024 г.

В ожидании часа «ИКС»

Рынок недвижимостиНа столичном рынке недвижимости – беспрецедентный рост. Все больше квартир покупаются для выгодного вложения денег. Что будет, когда хозяева начнут продавать жилье, купленное впрок? Какова критическая масса «инвестиционных» квартир, способная вызвать обвал рынка, и когда она накопится? Об этом размышляет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.Последние четыре года
Приобретение квартиры для последующей перепродажи стало набирать популярность примерно с конца 2000 – начала 2001 года, когда цены на жилье стабильно пошли вверх, и рынок начал выбираться из «послекризисной ямы». Тогда число таких инвестиционных покупок было крайне мало – не более 1-2% от общего числа покупаемых квартир. Причем, далеко не все инвестиционные покупатели строили планы о перепродаже в момент покупки – только спустя время они осознали, что купленную всего год назад квартиру теперь можно продать значительно дороже.
Кардинально изменило ситуацию в начале 2003 года снижение курса доллара – основного инструмента для сохранения сбережений наших сограждан. Необходимость найти иной способ для спасения и приумножения накоплений заставила их обратить свое внимание на рынок недвижимости.
Образование «пузыря»
По оценке специалистов нашего аналитического центра, именно в течение 2003 года доля инвестиционных покупок выросла примерно до 30% (по сравнению с долей в 5-10%, характерной для 2001-2002 годов). Рост числа покупок жилья, прежде всего в новостройках, с целью инвестирования и создал ощущение, что на столичном рынке недвижимости раздувается очередной «пузырь».
Суть рассуждений проста. Пока цены продолжают расти, все стремятся успеть что-то купить, подогревая тем самым продолжение роста. Но стоит только росту цен по какой-либо причине остановиться, или просто возникнуть страху перед снижением цен, как произойдет обратное. Все квартиры, купленные впрок, сразу же будут выставлены на продажу, что вызовет затоваривание и реальный обвал цен на рынке.
И примеры кризисов на рынках недвижимости других стран, которые часто приводят в пример, скажем, США и Японии, подтверждают реальность угрозы. Однако более интересен другой вопрос – когда такой обвал сможет случиться? Другими словами, какова та критическая масса инвестиционных квартир, способных вызвать кризис, и когда она накопится на столичном рынке жилья?
Велика ли их доля?
Для ответа постараемся понять, насколько велика доля инвестиционных покупок в абсолютном выражении. Так, в 2003 году было построено более 4,5 миллиона квадратных метров жилья. Примерно такой же ежегодный объем намечен на ближайшую перспективу. За вычетом социального жилья коммерческий объем предложения можно оценить примерно в 3 миллиона метров в год. А 30% инвестиционных покупок или примерно треть объема составляет 1 миллион квадратных метров.
Много это или мало? Если сравнить с объемом предложения одного года, то это заметная величина. Если отнести его к общему объему жилищного фонда столицы, составляющего около 200 миллионов квадратных метров, то доля инвестиционных квартир составляет менее 1%! Более того, заметный объем инвестиционных квартир накопился только за 2003 год.
В текущем году рост цен на московском рынке жилья сохраняется. Согласно прогнозу, наиболее вероятный прирост может составить 20-25%, хотя, если, как и в прошлом году, реализуется наиболее благоприятный сценарий, то прирост может превысить 30%. Впрочем, макроэкономический расчет в любом случае указывает на неизбежное замедление темпов роста цен к 2005-2006 годам до уровня порядка 15% в год и ниже.
Следовательно, продолжение роста цен на рынке жилья будет способствовать сохранению и даже некоторому увеличению доли инвестиционных квартир в ближайшей перспективе, что позволяет оценить эту долю на уровне 30-40%. Это означает, что объем инвестиционных квартир будет возрастать примерно на 1 миллион квадратных метров в год.
Теперь мы готовы перейти к ответу на вопрос о критической массе инвестиционных квартир. Для этого необходимо знать связь между увеличением объема предложения и реакцией цен продаж. Такая зависимость была определена в исследовании, проведенном для одной инвестиционной компании в конце прошлого года. Анализ графиков продаж по нескольким десяткам крупных объемов жилья в районах массовой застройки и жилья для среднего класса в обжитых районах Москвы показал, что повышение цен на 10% приводит к сокращению объемов продаж примерно вдвое. Справедлива и обратная закономерность – при увеличении объема предложения примерно вдвое (например, в результате появления второй очереди или начала продаж еще одного микрорайона) рост цен продаж начинает отставать от общерыночного подъема цен (роста индекса стоимости) примерно на 10%.
Эта зависимость позволяет нам связать возможное увеличение объема предложения на рынке жилья за счет продажи всех инвестиционных квартир и соответствующую реакцию динамики цен. Так, увеличение объема предложения вдвое снизит темп роста цен на жилье примерно на 10%. Если не брать в расчет инвесторов, то из 3 миллионов метров коммерческого жилья реальных покупателей – на 2 миллиона. Следовательно, чтобы задержать рост цен на 10%, на рынок должно поступить 4 миллиона кв. метров жилья при условии отсутствия инвестиционных покупателей (разумеется, их доля быстро сократится в случае появления признаков кризиса на рынке недвижимости).
Но замедление роста цен на 10% в нынешних условиях вряд ли серьезно изменит динамику рынка, растущего более высокими темпами.
Потолок критической массы близок
Учитывая приведенные выше аргументы, напомним, что в ближайшие год-два темп роста цен будет находиться на уровне 20-25% в год, постепенно снижаясь до 15%. Следовательно, чтобы перекрыть ожидаемый рост цен путем поступления в продажу всех инвестиционных квартир, их объем должен соответствовать замедлению ценового роста минимум на 20%. А для этого годовой объем предложения должен составить уже не 4 миллиона квадратных метров, а еще на 2 миллиона больше, то есть около 6 миллионов квадратных метров. Значит, при поступлении на рынок 3 миллионов кв. метров коммерческого жилья, построенного за год, довесок инвестиционных квартир должен составить еще около 3 миллионов кв. метров.
Итак, мы оценили критическую массу инвестиционных квартир, которая может вызвать прекращение роста цен на жилье и даже снижение цен. Она составляет примерно 3 миллиона квадратных метров жилья. Учитывая, что накопление этой массы происходит темпами около 1 миллиона метров в год, начиная с 2003, можно утверждать, что критическая масса инвестиционных квартир накопится только за 2004 и 2005 годы. Другими словами, описанная выше угроза затоваривания столичного рынка жилья инвестиционными квартирами и потенциальный обвал цен могут вызреть на рубеже 2005-2006 годов.
Однозначного ответа нет
Макроэкономический расчет показывает наличие потенциала роста цен на московском рынке жилья примерно до отметки в $2000 за квадратный метр, возможно, немного больше. Сейчас значение индекса стоимости находится на уровне $1600 за метр. Следовательно, рост цен темпами порядка 20-25% в год приведет к достижению отметки в $2000 к середине 2005 года. Учитывая инертность рынка недвижимости, рост цен сохранится еще до конца 2005 года, в результате чего как раз на рубеже 2005-2006 годов произойдет превышение ценами критического уровня и заметное замедление темпов роста. Соответственно, именно на рубеже 2005-2006 годов возможно более легкое преодоление перехода от роста цен к их снижению за счет резкого увеличения объема предложения, вызванного инвестиционными квартирами.
Означает ли это, что можно ожидать серьезный кризис на рынке недвижимости на рубеже 2005-2006 годов? Однозначно сказать нельзя. В зависимости от влияния других факторов в 2005-2006 годах может произойти просто плавное замедление темпа роста цен и переход рынка в стадию стабилизации. Может даже сохраниться небольшой прирост цен «на уровне инфляции».
Однако следует помнить, что рост массы инвестиционных квартир заключает в себе реальную угрозу замедленного действия. Даже если пока величина этой угрозы незначительна. И если на рынке недвижимости возникнут какие-либо негативные обстоятельства, в результате единовременной распродажи инвестиционных квартир, их воздействие только усилится.

Записал Вениамин Вылегжанин

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация