Вопросы на засыпку
Сохраняется ли при продаже собственником жилого помещения право пользования этим помещением за бывшим членом его семьи? Тут нужно уточнить, что этот гражданин ранее уже реализовал право на приватизацию другого жилого помещения, а затем вселился в новое, в момент его приватизации имел равное с остальными, проживающими в нем, право пользования этим помещением и дал согласие на его приватизацию. Применяются ли к таким лицам положения ст. 19 федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»?
Ольга Эрайзер
– Согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 19 федерального закона № 189-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент его приватизации указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим (если иное не установлено законом или договором).
Обратимся также к ст. 2 закона РФ № 1541-I от 4.07.1991 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Она гласит, что граждане, занимающие жилые помещения на условиях социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность. Условия приобретения предусмотрены данным законом, а также иными нормативными актами РФ и субъектов Федерации.
Как видно из содержания данной нормы права, приватизация жилья возможна только при обязательном согласии на нее всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, в том числе бывших (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ).
Эта правовая норма не устанавливает каких-либо исключений для проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе и для тех, кто ранее участвовал в приватизации другого жилого помещения.
Поэтому, как сказано в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного суда РФ за первый квартал 2008 года, при прекращении семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения за бывшим членом его семьи, реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию, сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением, так как на приватизацию этого помещения необходимо было его согласие. Право пользования жилым помещением сохраняется за бывшим членом семьи собственника и при переходе права собственности на жилье к другому лицу.
Что такое спецжилфонд
Какие помещения относятся к специализированному жилищному фонду?
Роман.
– Если коротко, то к спецжилфонду принято относить служебные жилые помещения, общежития, жилые помещения в домах маневренного фонда и домах системы социального обслуживания населения, жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, лиц, признанных беженцами, а также помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
Общага – общая беда
25 лет живу в общежитии квартирного типа на Озерной улице. Дом находится на балансе какого-то ГУПа, руководство которого все последние годы убаюкивало нас обещаниями передать дом в фонд города. Но до сих пор так ничего и не сделано. В связи с этим – вопросы. Если ГУП является городской структурой (то есть почти ДЕЗ, только обслуживает высотные дома, олимпийские деревни и пр.), означает ли это, что мы «априори» находимся на балансе города и нам всего лишь необходимо снять статус общежития постановлением правительства Москвы? Или я ошибаюсь?
Почти у всех живущих в нашем подъезде московская регистрация с 1990 года (нет пометки в паспорте, что это общежитие). Платим за жилье как за муниципальное (в квитанции в графе «тип площади» указано – «муниципальная»; сумма оплаты – как и в других соседних домах). А вот копию финансового лицевого счета выдают с пометкой: «общежитие».
Какова в принципе процедура передачи, и так ли уж она «безумно сложна», как нам объясняют? Почему нас лишают конституционного права приватизировать жилье, которое является для нас единственным, и в котором мы живем 25 лет?
Наталия Викторовна.
– По нашему мнению, в вашем деле усматривается нарушение ст.8 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года. А именно – той ее части, где говорится о праве «на уважение жилища».
В любом случае, ваш вопрос может быть решен только в судебном порядке, в частности, можно попытаться доказать, что вы давно живете на условиях договора социального найма, в этом смысле обнадеживает то, что в некоторых документах ваша площадь фигурирует как «муниципальная», однако в целом перспективы весьма туманны.
Для начала необходимо выяснить, имеются ли на ваш дом в соответствии со ст.109 ЖК РСФСР правоустанавливающие документы, подтверждающие, что он является общежитием. Возможно, на самом деле дом был построен в соответствии с проектом как многоквартирный. Существует ли решение о присвоении дому статуса общежития, на каком правовом основании он передан ГУПу? Отвечает ли дом требованиям Примерного положения об общежитиях утвержденного постановлением Совета Министров РСФСР от 11.08.1988. Всю эту информацию можно получить по адвокатскому либо судебному запросу, отказ в предоставлении информации обжалуется в суде.
Согласно п. 4 упомянутого выше Примерного положения об общежитиях, «жилые дома, предназначенные под общежития, регистрируются в качестве общежитий в исполнительном комитете районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов».
Кроме того, в п. 3 Примерного положения об общежитиях предусмотрено: «переоборудование жилого дома под общежитие производится по решению исполнительного комитета районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов». Следовательно, статус общежития должен быть придан жилому дому (жилому помещению) соответствующим решением городских органов.
Учтите также, что Министерство экономики РФ в письме № 7-800 от 14.10.1997 «Об установлении платы за проживание в общежитии» указало следующее: законом РФ № 4218-1 от 24.12.1992 «Об основах федеральной жилищной политики» определено, что порядок оплаты населением жилья, к которому относятся и общежития, по договору найма определяется органами исполнительной власти субъектов РФ.
«Нахождение дома на балансе» есть понятие не юридическое, а бухгалтерское, оформление передачи жилых домов в ведение города действительно непростой процесс. О некоторых его особенностях можно прочитать в Распоряжении Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы № 24 от 29.01.2003.
Следует также обратиться к недавнему постановлению столичного правительства № 798-ПП от 2.09.2008 «О мерах по упорядочению учета, управления и использования общежитий специализированного жилищного фонда города Москвы». В нем сказано, что с целью выполнения программы по сокращению на территории города числа рабочих общежитий за период 1990-2007 годов было исключено из специализированного жилищного фонда 1261 общежитие.
Тем не менее, ситуация с общежитиями остается непростой. Это обусловлено целым комплексом проблем, связанных с установлением правового статуса жилищного фонда, используемого в качестве общежитий, обеспечением их учета, передачей в управление в соответствии с требованиями жилищного законодательства, обеспечением законности оснований и прав пользования гражданами жилыми помещениями в общежитиях.
Кроме того, часть общежитий, находящихся в собственности города Москвы, расположена в домах, техническое состояние которых не соответствует санитарным нормам и требует принятия мер по их реконструкции или сносу.
Правового значения не имеет
В нашей семье бабушка страдает абсцессом легкого. Имеет ли значение при постановке на очередь, где мы живем – в отдельной квартире или коммунальной?
Петр.
– 24.09. 2008 были приняты изменения в статьи 8 и 17 закона столицы № 29 от 14.06.2006 года «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», и теперь столичное законодательство в сфере обеспечения граждан жильем приведено в соответствие с ЖК РФ. Изменения касаются оснований признания жителей города нуждающимися в жилых помещениях и права на их внеочередное предоставление.
В соответствии с ранее действовавшим городским законодательством нуждающимися в жилых помещениях признавались проживающие в коммунальной квартире москвичи, если в составе одной из семей имелся больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним было невозможно.
В то же время согласно Жилищному кодексу РФ указанные граждане признаются нуждающимися в жилых помещениях независимо от того, в какой квартире они живут (коммунальной или нет). Также не имеет значения, предоставлена квартира по договору социального найма или находится в собственности жильцов.
Кроме того, федеральным законодательством не предусмотрен даже сам термин «коммунальная квартира».
В связи с этим в законодательство Москвы об обеспечении права жителей на жилье и были внесены коррективы. Так что теперь никакого правового значения указанное вами обстоятельство в данной ситуации не имеет.
Ответы подготовили юристы М. Бордукова, М. Болдинова, А. Дубасова, М. Зеленев, Н. Ларин, А. Маркова, И. Павловская, И. Порубиновская