Для жизни и для инвестиций
Зачем «наши люди» покупают жилье за рубежом? По двум причинам. Первая – инвестиционная. Для тех, у кого завелись лишние деньги, покупка «экзотического» дома – один из безопасных способов сохранить и приумножить капитал, уйти от инфляции.
Причина номер два
Вторая причина – приобретение для жизни. Причем цели и задачи могут быть разные:
– временные выезды для проживания за границей на отдых – в отпуск, на каникулы, праздники. Затраты, связанные с такими поездками, меньше, чем по турпутевке, а отдых более фешенебельный и независимый;
– выезд на ПМЖ. Нередко дети покупают жилье для родителей-пенсионеров в странах с благоприятным климатом, хорошей социальной инфраструктурой, благоприятной средой обитания.
Впрочем, всегда есть возможность совместить одно с другим, то есть приобрести недвижимость для себя и для получения дохода (такое жилье можно сдавать в аренду).
Между прочим
Недавно специалисты одного из московских агентств исследовали недорогие квартиры в столице и обнаружили, что самая дешевая из них находится в Северо-Восточном округе рядом со станцией метро «ВДНХ». Стоит она $160 000. Общая площадь «рекордсменки», расположенной в пятиэтажном кирпичном доме, 24 кв. метра.
Всего в столице насчитали с десяток выставленных на продажу самых дешевых квартир, цена которых не превышает $190 000. За такие деньги за рубежом можно купить вполне приличную квартирку – с ремонтом, мебелью и всеми коммуникациями.
Правда, цены на зарубежное жилье тоже не стоят на месте, но растут они куда медленнее, чем в Москве.
Немного диалектики
Есть страны более рисковые, но и более доходные для инвестиций, есть менее рисковые и, соответственно, менее выгодные. К последним можно отнести большинство государств Западной Европы, где ситуация стабильна, вложения надежны, но рост цен на недвижимость не слишком резв.
Более высокими темпами дорожает недвижимость в Восточной Европе, Турции, ряде других стран. Это и привлекает покупателей, так как есть возможность хорошо вложить деньги и одновременно купить объект «под себя». Для этого, к примеру, подходят Болгария, Черногория, Хорватия, Испания, Турция, Кипр.
Уехать от зимы
Чем объясняется популярность покупки кусочка зарубежной недвижимости?
Не в последнюю очередь – ее ценой, доступной даже обладателю простенькой квартирки на окраине Москвы. Продав скромное жилище, он может позволить себе купить приличную недвижимость за рубежом.
Еще один плюс – законодательство России довольно лояльно относится к приобретению нашими гражданами «заморской» недвижимости. Уже нет тех ограничений на вывоз капитала, которые были раньше.
Гораздо «нежнее» стали и зарубежные власти по отношению к россиянам.
Не будем сбрасывать со счетов и такие достоинства места, где хочется жить, как благоприятный климат, чистый воздух, здоровые продукты, хорошая социальная инфраструктура.
Выбери свой вариант
Есть три способа приобрести жилье за рубежом:
1. Сразу заплатить всю сумму и жить.
2. Взять ипотечный кредит.
3. Купить недвижимость на стадии строительства.
Все эти схемы работают вполне нормально.
По ипотеке, то есть в кредит
Конечно, лучше всего сразу заплатить всю сумму. Но если для достижения мечты не хватает свободных средств, остается один выход – взять ипотеку. Причем для россиян зарубежное кредитование особенно привлекательно.
Во-первых, процентные ставки по кредиту в иностранных банках ниже, чем в российских. В России средние ставки колеблются в пределах 10-15 процентов, тогда как в большинстве стран – в пределах 3-5.
Во-вторых, условия ипотеки выгодные: на жилую недвижимость можно получить кредит до 80 процентов от стоимости. Кредит разрешается взять на срок до 30 лет.
В-третьих, многие заграничные банки предлагают ипотеку под конкретное жилье.
Схема и условия получения кредита за рубежом почти не отличаются от наших. Главное – предоставить документы, гарантирующие платежеспособность клиента.
Правда, кое-где с этой процедурой существуют сложности. Например, в Болгарии и Черногории лучше приобретать недвижимость в рассрочку, т.к. процедура получения кредита весьма длительная и требует сбора массы документов. А объект тем временем может быть продан…
Приобретать жилье по ипотеке выгодно в западноевропейских странах, например, в Испании или на Кипре, где нерезидент может получить кредит под 4-5 процентов годовых.
Cовет
Клиенту иностранной кредитной организации лучше нанять независимого консультанта, который займется сбором всех необходимых бумаг и заключением договоров с представителями банка. Стоимость услуг таких профи составляет обычно около 2 процентов от стоимости приобретаемого жилья.
Пока кипит стройка
В плане прибыли самое перспективное инвестирование в жилую недвижимость – на стадии строительства. Причем даже в этом случае возможна рассрочка.
Подобный способ покупки распространен в Болгарии, Черногории, Турции. Практически все застройщики предоставляют покупателю рассрочку до конца строительства, а иногда и на время, превышающее строительство на полгода-год. Процедура получения ипотечного кредита на жилье от крупного застройщика бывает существенно упрощена, так как у строительной компании уже открыта ипотека на ряд объектов, и компания лишь «переуступает» ипотеку своему покупателю (такая схема возможна, например, в Испании).
Механизм покупки строящегося жилья у нас и за кордоном мало чем отличается. Только риски у них минимальные. Хотя исключать их нельзя.
При покупке новостройки на начальных стадиях всегда существует угроза задержки со сдачей дома. Еще один опасный момент – качество строительства, особенно в странах, где сейчас идет массовая застройка (Болгария, Турция).
Нередки случаи строительства недолговечных «карточных» домов. На такие объекты обычно очень привлекательная цена, но последствия непредсказуемы.
Моя твоя понимай!
Откуда российский покупатель может почерпнуть информацию о той или иной стране?
1. Из собственных путешествий. Для кого-то подсказкой в пользу того или иного приобретения становятся советы друзей.
2. Из СМИ, Интернета, рекламы риэлторских компаний, занимающихся недвижимостью.
3. На выставках зарубежной недвижимости. В Москве они проводятся несколько раз в год. В них участвуют как наши компании, занимающиеся зарубежной недвижимостью, так и иностранные, которые проводят рекламные акции. Так что интересующую информацию (что, за сколько и на каких условиях) можно получить из первых рук. И сориентироваться в выборе.
Там же на выставках, если клиент «созрел», можно заключить контракт – забронировать приглянувшиеся апартаменты, пентхауз или виллу. И договориться о поездке на смотрины.
Поскольку покупателей из России становится все больше, любая уважающая себя зарубежная компания имеет нынче русскоязычного сотрудника – агента, юриста. Они могут перевести все документы и растолковать законодательство своей страны, все нюансы договора купли-продажи. Так что языковых барьеров не возникает.
С консультантом не ошибешься
Не делайте покупку «вслепую». Квалифицированный консультант проведет оперативный анализ инвестиционной привлекательности приобретения того или иного жилья в конкретной стране.
Кроме того, стоит запастись информацией о том, какая форма покупки разрешена. Например, в Хорватии, Чехии и ряде других стран нельзя приобретать недвижимость на физическое лицо – только на юридическое. В каких-то странах заметный рост цен может вдруг смениться стагнацией или даже их падением.
В Турцию – без визы
Процедуру покупки можно разделить на четыре этапа.
1. Для начала полезно изучить тему в Интернете и выяснить, какие направления представлены, каковы ценовые характеристики недвижимости, где купить легко, а где сложно.
2. Обратиться к проверенным российским компаниям, потому что они предлагают надежные варианты и цены без посреднических накруток. Как правило, свой процент российские компании получают от иностранных застройщиков.
3. Лично посмотреть, что предлагается. После выбора нескольких понравившихся объектов (ради одного за границу ехать не стоит), компания организует выезд клиента в страну, где он намеревается купить недвижимость. У многих есть договоренности с туристическими фирмами.
4. Оформить предварительный договор и внести залог, чтобы объект «не ушел». Затем можно оплатить объект из России.
Из документов понадобится загранпаспорт, если нет необходимости получать кредит.
В целом, все похоже. За границей так же, как и у нас, проверяется юридическая чистота или надежность застройщика, так же платятся налоги и т.д. Различия в том, что покупка недвижимости в ряде стран дает некоторые дополнительные преимущества: резидентские визы, вид на жительство, Шенгенскую визу (для 15 стран).
В Хорватии, Черногории и Турции не требуется виза на въезд – при наличии недвижимости достаточно просто купить билет. В Испании резидентская виза позволяет ездить по другим странам, т.к. это «шенгенская» страна. Приобретая недвижимость в Болгарии, можно получить вид на жительство. Для покупки квадратных метров на Кипре достаточно оплатить 10 процентов стоимости объекта, а оставшуюся сумму можно получить в кредит под 4-5 процента годовых.
В Испании можно держать купленную землю без застройки не более двух лет. Таких ограничений пока нет ни в Болгарии, ни в Хорватии, ни в Черногории. В Чехии нерезиденты (физические лица) не могут приобретать недвижимость, для этого необходимо регистрировать фирму.
Комментарий
Комментарий Валерия Барнинца, директора по продажам одного из бюро недвижимости:
– Покупка недвижимости за рубежом – шаг, сопряженный с большими денежными вложениями. Поэтому рассчитайте, насколько вы к нему готовы: нужно быть уверенным в своей финансовой состоятельности, чтобы в дальнейшем оплачивать счета или обслуживать ипотечный кредит.
И еще. В каждой стране существуют свои правовые нормы и порядок приобретения недвижимости. Более того, зарубежная практика не позволяет заключать такой договор без присутствия юриста. Покупатель обязан воспользоваться его услугами. Покупая жилье в Москве, можно рискнуть и все сделать самому, не прибегая к услугам риэлторов. За рубежом придется нанимать специалиста. Это требование законодательства. И – здравого смысла.
Сколько набежит в итоге?
Покупная цена – это лишь часть расходов. Прибавим к ним еще такие затраты:
- на переезд;
- комиссию риэлтерского агентства (в случае, если рыночная практика предусматривает выплату комиссионного вознаграждения со стороны покупателя, а не только со стороны продавца);
- услуги адвокатов;
- перевод документов;
- открытие счета в стране;
- затраты на нотариуса и регистрацию сделки;
- налоги.
Надо быть готовыми к сюрпризам. Например, если вы приобретаете собственность на Кипре, то после окончания сделки нужно оплатить госпошлину – 5-8 процентов от цены недвижимости. Допустим, жилье стоит 300 тыс. евро. Будьте готовы раскошелиться еще на 20-25 тыс., причем единовременно.
Если нужно открывать фирму (в странах, где покупка недвижимости может быть оформлена только на юридическое лицо), тогда придется потратиться на создание юридического лица. Как правило, дополнительные издержки не превышают 10 процентов стоимости самого объекта.
Кроме того, нужно иметь в виду постоянные текущие расходы: различные местные налоги, налоговые сборы, госпошлины и коммунальные платежи – независимо от того, живете вы там или нет.
Совет
При выборе недвижимости не стоит стремиться приобрести что-нибудь подешевле. Иногда лучше взять ипотечный кредит и купить вариант дороже, который в дальнейшем будет более ликвиден.
Истории с географией
Эксперты отмечают традиционный спрос среди российских покупателей на недвижимость в странах с мягким теплым климатом – Испании, Кипре, Болгарии, Черногории. Предлагаем «нарезку» из этих стран. А вы уж думайте сами и решайте сами…
Испания. За 150 тыс. евро можно купить небольшую квартиру. В этой стране привлекательные условия кредитования: можно получить ипотечный кредит под 5-6 процентов годовых, первоначальный взнос составляет 30-40 процентов от стоимости объекта.
Сейчас цены на испанскую недвижимость несколько опустились. Момент для приобретения подходящий, т.к. через какое-то время недвижимость все равно начнет дорожать, особенно в такой стране, как Испания. Несмотря на непродолжительный спад, испанский рынок недвижимости по-прежнему популярен, здесь много интересных предложений: курортная недвижимость, историческая, горнолыжные курорты, различные объекты коммерческого назначения т.д.
Кипр. Условия получения кредита на Кипре еще более привлекательны, чем в Испании: первоначальный взнос от стоимости объекта – 10 процентов, 4-5 процентов годовых по кредиту, срок кредита – до 40 лет. Необходимые документы: загранпаспорт, налоговая карточка формы 2-НДФЛ или справка с работы, выписка из банковского счета. Кипр обладает массой преимуществ: широкие возможности элитного отдыха, чудесный климат, короткий зимний сезон (температура воздуха зимой плюс 15) дружелюбное и гостеприимное население.
Болгария. В этой стране довольно сложно привлечь ипотечный кредит – здесь можно купить недвижимость только в рассрочку, если нет возможности оплатить все сразу полностью, или взять кредит в России.
На первичном рынке практикуется покупка квартиры в рассрочку. Стандартная схема – 10-30-30-30 процентов (или по договоренности с застройщиком).
На Черноморском побережье цена кв. метра начинается от 1000-1100 евро. Причем цены в Болгарии сейчас чуть меньше, чем во многих европейских странах, здесь можно подобрать подходящий объект даже в пределах 70-120 тыс. евро. В 2007 году цены на недвижимость выросли на 30 процентов, в нынешнем году рост может составить 20-25, поэтому вложение будет выгодным.
Приобретение недвижимости дает возможность получить вид на жительство в стране, а если сумма инвестиции составляет $500 000 и более, то и ПМЖ. После вступления Болгарии в Шенген (это запланировано на 2009 год) болгарская виза позволит путешествовать практически по всем европейским странам.
Черногория. В этой стране так же, как и в Болгарии, привлечь ипотечный кредит сложно. Если нет возможности сразу оплатить 100 процентов, можно купить недвижимость в рассрочку или взять кредит в России. В Черногории рост цен составляет порядка 20 процентов. Средняя цена апартаментов 1800-2500 евро за кв. метр. Кв. метр в домах или виллах может быть существенно дороже – до 10 000 евро.
К несомненным плюсам этой страны относятся ее удачное расположение, мягкий средиземноморский климат, красивая природа и хорошая экология.
Купить недвижимость в Черногории может и нерезидент, физическое лицо.
Материал подготовлен при содействии Натальи Завалишиной, руководителя проекта DPM холдинга «МИЭЛЬ»