Страсти по квартире
Я, сын и муж зарегистрированы в одной неприватизированной квартире. С супругом мы в разводе, он проживает по другому адресу. Коммунальные счета оплачиваю только я, муж отказывается. Можно ли каким-то образом выделить для него отдельный счет, чтобы платить за услуги, которыми пользуемся только мы с сыном? Марина С.
– В соответствии с п.5 ч.3 ст.67 Жилищного кодекса РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги. Дееспособные члены семьи согласно ч.2 ст.69 ЖК РФ имеют равные с нанимателем права и обязанности, несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
Солидарная ответственность установлена законом, поэтому вы в порядке статей 322, 325 ГК РФ вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании уплаченных за членов семьи денежных сумм. Общий срок исковой давности составляет три года (ст. 196 ГК РФ), соответственно, чтобы подать иск, необходимо рассчитать сумму приходящихся на ответчика платежей не более чем за последние три года.
В соответствии с ч.4 ст.69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать по данному адресу, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
Признаки родства или свойства при этом не имеют решающего значения, поскольку согласно п.4 ст.19 закона г. Москвы от 11.03.98 г. № 6 «Основы жилищной политики г. Москвы» граждане, проживающие в одном жилом помещении, объединенные признаками родства или свойства, но имеющие свои источники дохода, отдельный бюджет и ведущие раздельное хозяйство, при наличии их волеизъявления считаются разными семьями. Для разделения коммунальных платежей вам и вашему мужу необходимо стать разными семьями.
В настоящее время практика московских судов общей юрисдикции иногда допускает признание самой возможности установления факта раздельного проживания разных семей в одной квартире как в порядке особого производства, производства из публичных правоотношений либо при наличии спора о праве, в порядке искового производства.
Несговорчивые соседи
У нас с мужем на двоих приватизированная комната (14 кв. м) в коммунальной квартире. У соседей две – муниципальные. Мы хотим законно сдать свою жилплощадь, но соседи против. И на основе этого УФМС отказывает нам в регистрации наемщиков-мигрантов, несмотря на то, что все документы у них в порядке, а ст.209 ГК РФ позволяет собственнику распоряжаться имуществом по личному усмотрению. Кто прав и как нам поступить?
Ирина Криничная.
– Собственником соседских муниципальных комнат коммунальной квартиры является Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, поэтому, заручившись его согласием, вы можете заключить договор найма жилья.
Следует помнить, что, сдавая внаем свою комнату, вы также предоставляете арендаторам возможность пользования общим имуществом в коммунальной квартире – коридором, ванной, кухней, туалетом. Эти объекты принадлежат на праве общей долевой собственности не только вам, но и собственнику муниципальных комнат, где по договору социального найма проживают неуступчивые соседи, а именно – субъекту РФ – г. Москве.
Пределы полномочий собственников в определении вопроса о пользовании общим имуществом ограничены размером их доли, то есть метражом комнат.
Как сказано в ст.42 Жилищного кодекса РФ, «доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты».
В случае недостижения соглашения с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы вы можете обратиться к мировому судье с иском об определении порядка пользования общим имуществом в коммунальной квартире. Отказывая вам в регистрации жильцов только из-за того, что соседи-наниматели возражают, районное УФМС действительно нарушает ваши права собственника, поэтому у вас есть все основания обжаловать действия миграционной службы в судебном порядке.
Паспортный стол может ошибаться
Моя сестра, зарегистрированная в трехкомнатной коммунальной квартире по договору социального найма, хотела прописать на своей жилплощади новорожденного сынишку. Однако в паспортном столе ей заявили, что для регистрации ребенка в коммуналке необходимо согласие соседей. Так ли это, и что ей делать, если соседи откажут?
Алла Павликова.
Согласно ст.70 Жилищного кодекса РФ на вселение и регистрацию несовершеннолетних детей не требуется согласия ни соседей, ни наймодателя, то есть собственника жилья – Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.
В соответствии с пунктами 78-80 Приказа Федеральной миграционной службы от 20 сентября 2007 г. № 208 «Об утверждении административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ» новорожденные регистрируются по месту жительства родителей или одного из родителей. Причем независимо от согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих в данном жилом помещении.
Сведения о несовершеннолетних вносятся в карточку регистрации по форме № 9 одного из родителей, в поквартирные карточки по форме № 10 или домовые книги по форме № 11. На них составляется и направляется в адресно-справочное подразделение территориального органа отдельный адресный листок прибытия по форме № 2. То, что вы назвали «паспортным столом», на самом деле является одним из отделений Федеральной миграционной службы, поэтому исполнение данного административного регламента для него обязательно. Ваша сестра вправе подать письменное заявление о регистрации своего ребенка и после получения письменного отказа обжаловать его в суде.
Помните, что вселение в жилое помещение детей и остальных граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.
Не проколись, покупая жилье
Какие законные требования может предъявить кооператив к приобретателям квартир, в том числе на вторичном рынке? Я – будущий пайщик и хочу знать свои права с тем, чтобы меня не обманули нечестные застройщики.
Борис Лис.
– Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (ст.110 Жилищного кодекса РФ).
Согласно ст.124 ЖК РФ гражданину или юридическому лицу, принятому в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания его членов (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе.
Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме член жилищного кооператива приобретает после выплаты паевого взноса полностью (ст.129 Жилищного кодекса РФ). Что касается защиты от возможных неправомерных действий застройщика, то прежде всего вам необходимо тщательно изучить заключаемый с вами договор, желательно с помощью независимого квалифицированного юриста.
Приобретаемое вторичное жилье должно быть свободным от права пользования третьими лицами, иначе вам придется прекращать это право в судебном порядке. Кроме того, надо обратить внимание на наличие задолженности по коммунальным платежам и квартплате.
Учтите, что приобретаемое жилье может иметь скрытые и явные недостатки.
- Если продавец передает покупателю недвижимость, качество которой не соответствует условиям заключенного договора, то в соответствии со ст.ст.475, 557 Гражданского кодекса РФ покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:
- – соразмерного уменьшения покупной цены;
- – безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- – возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае, когда требования к качеству нарушены существенно (обнаружены неустранимые недостатки либо недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, либо недостатки выявляются неоднократно или проявляются вновь после их устранения, и т.п.) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
Имейте в виду, что согласно ст.558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Ответы подготовили юристы М. Бордукова, М. Болдинова, А. Дубасова, М. Зеленев, Н. Ларин, А. Маркова, И. Павловская, И. Порубиновская