Московская жилищная газета

Жилищное право

Опубликовано на сайте: 06 декабря 2007 г. 04:02
Публикация в газете: №49 (672) от 06 декабря 2007 г.

Строгость законов смягчается необязательностью их исполнения

«Недавно мне, можно сказать, повезло: удалось приобрести квартиру на заемные средства под очень низкий банковский процент. Однако мой завистливый приятель меня «обрадовал», заявив, что таких маленьких процентов по кредиту не бывает и налоговики обязательно придерутся ко мне в следующем году, заставят заплатить налог на доходы с физического лица на сэкономленную сумму процентов по кредиту по ставке 35%, а не 13%, как платят все остальные, у которых проценты по кредиту на уровне 10– 15% в год. Может ли быть такое? Юрий Меженков».

– На самом деле все не так мрачно. Существует разъяснение Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 17 августа 2007 г. № 03-04-06-01/296. О нем скажем чуть ниже.

А пока откроем Налоговый кодекс. И увидим, что, действительно, суммы экономии на процентах при получении налогоплательщиками заемных (кредитных) средств, превышающие размеры, указанные в п. 2 ст. 212 НК РФ, подлежат налогообложению НДФЛ по ставке 35%. В то же время суммы в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование целевыми займами (кредитами), полученными и фактически израсходованными на новое строительство либо приобретение жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, облагаются НДФЛ по ставке 13%.

Теперь вернемся к разъяснениям департамента: ставка в размере 13% применяется к указанным доходам только при наличии документов, подтверждающих целевое использование займа на приобретение квартиры. До их представления используется ставка 35%. Когда же налоговики получают названные документы, то производят перерасчет ранее уплаченной суммы НДФЛ с начала налогового периода, к которому относятся расходы на приобретение квартиры, исходя из ставки 13%.

Закон на вашей стороне

«Наше ТСЖ в новом доме по вине застройщика осталось практически без проектной документации. Что можно потребовать от застройщика, чтобы мы могли самостоятельно нормально эксплуатировать свои жилища?
Правление ТСЖ «Ива».

– В соответствии с пунктом 3 постановления правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме...», Министерство регионального развития РФ приказом от 1 июня 2007 г. № 45 утвердило Положение о разработке, передаче, пользовании и хранении Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома. Подчеркнуто, что Инструкция является технической документацией на многоквартирный дом. В нее включаются рекомендации застройщика (подрядчиков) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, рекомендуемые сроки службы отдельных частей (объектов, элементов) общего имущества. В Инструкцию также могут быть включены рекомендации проектировщиков, поставщиков (изготовителей, продавцов) строительных материалов и оборудования, субподрядчиков. Инструкция разрабатывается застройщиком или иным лицом по заданию застройщика, и изготавливается на бумажном и электронном (магнитном или цифровом) носителях информации в трех экземплярах не позднее даты получения застройщиком разрешения на введение объекта в эксплуатацию.

Согласно п. 11–14 приказа № 45 застройщик в течение месяца после получения разрешения на введение объекта (многоквартирного дома) в эксплуатацию обязан передать экземпляры Инструкции:
первый – товариществу собственников жилья;
второй – по требованию первого обратившегося лица, являющегося собственником жилого помещения в многоквартирном доме (в случае если товарищество не создано);
третий экземпляр – в муниципальный архив, созданный органом местного самоуправления муниципального района или городского округа, на территории которого расположен многоквартирный дом.

Собственники помещений в многоквартирном доме, представители организаций, деятельность которых связана с содержанием и ремонтом многоквартирного дома, вправе пользоваться переданным товариществу собственников жилья и (или) собственнику жилого помещения в многоквартирном доме экземпляром Инструкции, делать копии (в том числе электронные) и выписки из Инструкции. В положении приведена также примерная форма Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома.

Когда власти держат слово

«Мы стоим перед выбором – создавать ТСЖ или нет? Боязно. Подскажите, пожалуйста, изменилось ли налогообложение товариществ собственников жилья, как это обещали столичные власти?
Жители дома на Покровке».

– Спешим вас обрадовать. Вступил в силу закон г. Москвы от 10 октября 2007 г. № 40 «О внесении изменения в статью 3.1 закона города Москвы от 24 ноября 2004 года № 74 «О земельном налоге». В нем сказано, что от уплаты земельного налога (за земельные участки, используемые ими для достижения уставных целей в соответствии с Жилищным кодексом РФ) освобождаются товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы, созданные в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье.

Прежде товарищества собственников жилья, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, имеющие в собственности земельные участки (доли земельных участков), занятые жилищным фондом или предоставленные для жилищного строительства, уплачивали земельный налог по ставке 0,1% от кадастровой стоимости участка. В отношении иных земельных участков, принадлежащих указанным объединениям собственников жилья, при исчислении земельного налога применялась ставка 1,5% от кадастровой стоимости участка. Учтите, что названный выше закон распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2007 года.

Другой подарок московских властей – закон г. Москвы от 10 октября 2007 г. № 41 «О внесении изменений в закон города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций», вступающий в силу с 1 января 2008 года. В нем уточнен перечень налоговых льгот по налогу на имущество организаций. Так, объекты жилищного фонда не облагаются налогом на имущество при условии их целевого использования. Это позволит исключить возможность применения льготы организациями, занимающимися сделками с недвижимостью или сдающими жилищный фонд в аренду под офисы.

Можно не доводить дело до суда

«Мы не хотим судиться с налоговиками за их попытки взыскать с нашего ТСЖ налог на добавленную стоимость по операциям, связанным с обеспечением жильцов коммунальными услугами и с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов. Есть ли способ урезонить их через вышестоящую инстанцию?
ТСЖ «Ирис».

Любое решение налоговой инспекции в столице о привлечении юридического лица к ответственности можно оспорить в Управлении ФНС по Москве без обращения в суд. В обоснование правовой позиции, сошлитесь, например, на постановление пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 05 октября 2007 года № 57. В нем, в частности, указано следующее. При рассмотрении споров с участием налоговых органов и товариществ собственников жилья (далее – ТСЖ), касающихся обложения НДС услуг, связанных с эксплуатацией, содержанием и ремонтом жилых помещений и общего имущества в многоквартирных домах (в том числе коммунальных услуг), следует исходить из статуса указанных лиц в структуре соответствующих договорных связей.

Согласно пункту 1 статьи 135 ЖК РФ, товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

ТСЖ в соответствии с законодательством (подпункт 1 статьи 137 ЖК РФ) вправе заключать договоры управления многоквартирным домом, на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об оказании коммунальных услуг и прочие – в интересах членов товарищества. А из подпункта 4 пункта 1 статьи 137 ЖК РФ вытекает, что ТСЖ может выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги. Из этого следует, что ТСЖ не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов членов ТСЖ.

Еще важный момент. Обязательства ТСЖ перед организациями, непосредственно оказывающими услуги (выполняющими работы), не могут быть большими, чем при заключении этими организациями прямых договоров с жильцами-членами ТСЖ. Потому такие услуги, предназначенные жильцам (например, по энергоснабжению), ТСЖ оплачивает по тарифам, утвержденным для населения, а не для юридических лиц.

Таким образом, ТСЖ, заключая договоры на оказание коммунальных услуг, на эксплуатацию, содержание и ремонт жилых помещений и общего имущества в многоквартирных домах, а также трудовые договоры со специалистами, выступает в имущественном обороте не в своих интересах, а в интересах членов ТСЖ.

В связи с этим ТСЖ не представляют в налоговые органы соответствующих налоговых деклараций и не исчисляют сумму НДС по операциям, связанным с обеспечением жилых помещений коммунальными услугами и с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов.

Ответы подготовили юристы М. Бордукова, М. Болдинова, А. Дубасова, М. Зеленев, Н. Ларин, А. Маркова, И. Павловская, В. Порубиновская

Другие статьи на тему: Жилищное право

  • Власти против аварийности
    В России порядка 16 млн. кв.м. жилого фонда является аварийным. Из них около 10 млн. приходится на многоквартирные дома. Однако нередко так бывает, что здание, очевидно непригодное для проживания, официально к таковым не относится. Следовательно, не приходится мечтать о переселении из него в нормальные условия. Какие же усилия необходимо предпринять, чтобы признать жилье подлежащим сносу или реконструкции, и на что можно рассчитывать в таком случае?
  • Москва наступает
    Снесут ли ваш загородный дом или дачу чиновники при наступлении новой Москвы на бывшее Подмосковье, присоединенное к столице? Или вы получите компенсацию, которая не покроет и малой доли потерь? Что делать собственникам, чтобы не потерять свое кровное, как опереться на закон, который вас выручит?
  • Какой статус – такое и право
    Остался вдовцом с двумя детьми. В связи с этим теща продала свою квартиру в другом городе и приехала ко мне помогать воспитывать внуков. Я ее прописал на постоянное жительство, но теперь не знаю, будет ли это считаться ухудшением жилищных условий и не вычеркнут ли меня при этом из очереди на жилье. Что можно сделать, чтобы ничего не потерять?
    Станислав Бережной
  • Если дом оказался вдруг...
    Зимой нередко вскрываются изъяны, допущенные при строительстве нового дома, на которые первоначально мало кто из новоселов обращает внимание.
  • Верни, я все прощу...
    Mуж с женой прожили вместе много лет, сейчас в разводе. Муж жил на жилплощади жены без «прописки» (квартира приватизирована). Все эти годы жена не работала, семью содержал муж, он же платил за коммунальные услуги, делал ремонт. Может ли муж претендовать на какую-либо компенсацию своих затрат?
    Александр Ереемев