Аллес нормалес!
Нина Крюгер-Митюшов уехала из Воронежа в Германию в середине 70-х. В багаже – университетское образование (факультет романо-германских языков). В Берлине окончила курсы повышения квалификации в области юриспруденции и экономики. Окончила для того, чтобы вести частное домоуправление.
Так держать, фрау Крюгер!
Вот уже 15 лет фрау Крюгер-Митюшов работает управдомом. Иначе говоря, управляющим жилищно-имущественным комплексом.
Дела пошли в гору, и она основала в Берлине институт повышения квалификации по управлению недвижимостью. Институт готовит менеджеров на основе немецкой модели домоуправления, которая существует и практикуется с незапамятных времен.
На родине Шиллера и Гете получить в управление дом очень непросто: собственники должны быть уверены, что отдают жилье в надежные руки. Поэтому необходимо иметь серьезные рекомендации плюс стаж работы. Управдом – это блюститель порядка и, можно сказать, представитель государственной власти в жилом здании. Без его ведома у вас даже гости не могут поселиться – он должен узнавать об их приезде первым после хозяина квартиры.
Немецкий управдом, безусловно, авторитетный и уважаемый человек: если он обратится к владельцу квартиры с просьбой не сушить белье на балконе или убрать застекление (балкон как часть фасада – общая собственность), поскольку это портит внешний вид дома, тот его обязательно послушается. Но есть и другая сторона медали: не дай бог, управдом ошибется в годовом отчете жильцам (не обманет, не украдет, а именно случайно ошибется). Тогда дело, скорее всего, закончится судебным процессом.
Можно и без бухгалтера
Особенность домоуправления в Германии заключается в том, что управдом – лишь инструмент выполнения работ, установленных собственниками или квартиросъемщиками. Перед ними он отчитывается за финансовые расходы: коммунальные платежи, накопительные фонды. И собственники, квартиросъемщики могут прервать договор, если он не исполняет их волю. Домоуправ действует на основании трудового договора, который составляется, как правило, на два года. В нем точно оговорены его обязанности, которые в основном заключаются в том, чтобы сохранить имущество собственников в надлежащем порядке.
В Германии частное домоуправление, как правило, не имеет своих сотрудников, а работает на договорных условиях с фирмами, которые обслуживают недвижимость. Бухгалтер при этом не требуется, так как финансовые потоки определяют собственники и жильцы. Все основные виды деятельности домоуправления выполняются на основе договора, и выполнение этих договоров контролируется самими жильцами и собственниками.
Вопрос с обслуживающим персоналом решается просто. Ситуация, когда сантехник опоздает или вовсе не явится по вызову, там невозможна. Как правило, немецкое домоуправление работает с такими фирмами, которые оправдали себя в течение многих лет, и менять что-либо или искать другого подрядчика нет смысла.
При домоуправлении существует должность завхоза (хаусмайстера). В его обязанности входит следить за мусоропроводом или за площадками, где стоят контейнеры для мусора. И рабочий день он начинает с того, что убирает эту площадку или пространство вокруг. И насколько тщательно он относится к обязанностям, настолько чистой становится площадка для мусора.
Комфортные условия для жителей создаются по-разному. К примеру, отопление. Есть центральное отопление, есть локальное – отопление газом каждой отдельной квартиры. Сохранилось и печное отопление брикетом – правда, очень небольшой процент. Сейчас наблюдается тенденция отхода от отопления газом, поскольку это дорогое удовольствие. Цены на газ растут непредсказуемо, уследить за их взлетом, чтобы скалькулировать бюджет, невозможно. Поэтому при реконструкции старых домов жильцы нередко просят оставить в первозданном виде печное или каминное отопление как альтернативу газовому.
Простой житейский вопрос: где сушить белье? Фрау Крюгер оборудовала у себя в доме подвал со стиральными машинами и сушильными камерами – жильцам это очень понравилось. Немцы вообще стараются рационально использовать каждый квадратный метр в доме. Даже освобождают первые этажи, сдавая их в аренду, а для жильцов строят квартиры на чердаке – все для того, чтобы было больше собственных средств.
Управдом в Германии – профессия, которой обучаются три года. Она предполагает необходимые юридические и экономические знания и принадлежит к привилегированным профессиям. Ну а отношение к управдому настолько уважительное, насколько он добросовестно он выполняет свою работу.
Другой национальный орнамент…
В России, сами понимаете, образ управдома обычно связывают с неким человеком, который разгуливает со связкой ключей, спорит с сантехниками в подвале или убеждает жильцов в том, что дырявая крыша нисколько не течет. Он не управляет недвижимостью собственников или квартиросъемщиков, не планирует капитальный ремонт, не заключает договоров, без чего немыслим управдом в Германии. Поменять такое представление об управдоме (или, как было бы грамотнее его назвать, – об управляющем недвижимостью) трудно.
Несколько советов собственникам, решившим нанять управдома.
Если вы нашли достойную кандидатуру, подумайте над договором. В нем надо четко указать обязанности управдома, ответственность по сохранению имущества, спланировать на год ремонтные работы и на долгосрочную перспективу – капитальный ремонт. Управдомом должен быть назначен человек, которому жильцы могут доверить финансы. Это главный вопрос. Все последующее связано с личностью управдома.
Самое главное: управдом – исполнитель воли собственников. И, разумеется, никаких позитивных перемен не произойдет, если собственники и квартиросъемщики, равнодушно переложив свои обязанности на домоуправа, станут требовать от него невыполнимого.