Монолит надоел! А «хрущобы» еще долго будут популярны
Какова она, истинная картина, на рынке недвижимости? Как не продешевить при продаже и не переплатить при покупке? Что нас ждет в ближайшем будущем? Послушаем мнения непосредственных участников рынка недвижимости. А выводы пусть каждый делает сам.Стабилизация – это прекрасно!
Геннадий Стерник, главный аналитик Российской гильдии риэлторов (РГР)
Ничего резкого до конца года не произойдет. Будет небольшой подъем, но в контексте общей стабилизации. Что такое общая стабилизация? Цены на квартиры одной категории могут чуть подняться, а другой – пойти чуть вниз. А в среднем они останутся на том же уровне.
Говорят, что рынок элитного жилья уже насытился и скоро наступит спад. Я бы лично воздержался от такого утверждения. Нельзя сказать, что будет спад. Замедленная продажа – да. И это уже есть. Есть и угроза затоваривания, но здесь все зависит от ценовой политики застройщиков и риэлторов. Если они придержат цены, не дадут им расти, то не будет никакого затоваривания.
Нужно смотреть и по сегментам рынка. К примеру, чистый монолит без обкладки кирпичом стали штамповать без удержу. А так как цены вполне приемлемы, то люди и кинулись на него. Сейчас опомнились и уже не хотят брать все без разбора. Такие дома не только некрасивы внешне, но они еще и неэкологичны. Поэтому снижение цен в первую очередь коснется домов повышенной комфортности, где большие квартиры с жесткой планировкой. А панельные дома всегда были ликвидны, и на них еще долгое время будет хороший спрос.
Добавлю еще, что стабильность на рынке – это прекрасно. От этого выигрывает в первую очередь потребитель. Повышается качество строительства и обслуживания. Да и при стабильной ситуации могут быть краткосрочные колебания. Это нормально, и не надо их пугаться. А нередко риэлторы пугаются. Даже при случайных колебаниях цен некоторые руководители компаний впадают в панику и нервируют своих клиентов.
Огромные квартиры многим не нужны
Григорий Куликов, председатель совета директоров компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»
По нашим прогнозам, спрос на вторичное жилье до конца года будет оставаться стабильным, по некоторым типам жилья ожидается определенный рост. Особенно ценятся сейчас юридически и физически свободные квартиры, по той простой причине, что прямых сделок купли-продажи проводится не так много – в основном это «альтернатива». Для замыкания длинных цепочек крупных сделок необходимо именно свободное жилье. Поэтому свободные квартиры стоят дороже – по отношению к среднерыночной их стоимость может быть выше на 10–15%. И даже при явно завышенной цене спрос на такие квартиры только возрастает.
В целом же существенного роста спроса не прогнозируется. Возможно, что в конце зимы – начале весны произойдет снижение цен на некоторые типы жилья.
На первичном рынке ситуация примерно такая же, как и на вторичном. Типовое жилье раскупается на стадии нуля, все остальное также пользуется устойчивым спросом. Сейчас многие говорят о том, что на первичном рынке может произойти некоторое затоваривание. По нашим прогнозам, это может произойти лишь в нескольких ценовых категориях. Например, за последнее время значительно возросло количество предложений монолитного жилья по отношению к типовому. Уже сейчас предложение жилья эконом-класса обширно, поскольку именно такое жилье сейчас наиболее активно продвигается на рынок. Но на самом деле для многих людей именно типовое жилье – наиболее удобный вариант.
Приведу пример. Типовое жилье предлагается по 800–850 долларов за квадратный метр, а монолит в том же районе по 900–950. И многим кажется, что у монолита больше преимуществ, что это жилье более современное, более долговечное, а разница в цене составляет меньше 10%. Но все-таки человек покупает не квадратные метры, а объект недвижимости, то есть квартиру. Так вот, средняя площадь квартиры в типовой «двушке» 55-60 квадратных метров, в «трешке» – под 80. Монолитных домов с квартирами малых площадей почти нет, все квартиры большие. А многим такие огромные площади просто не нужны, особенно если учесть тот факт, что из-за этого разница в цене на квартиры в монолитных и типовых домов получается очень существенной.
Поэтому, говоря о монолитах, следует иметь в виду, что они бывают разные. И здесь не надо судить о цене за квадратный метр – надо судить о проектах. Зачастую одни планировки пользуются спросом, а на другие покупатель не находится. Спрос сейчас очень избирателен. Поэтому ликвидные квартиры продаются быстро, а менее удачные можно будет продать только тогда, когда на них снизятся цены.
В ходу дешевая «вторичка»
Михаил Соломанин, управляющий отделением «Китай-город» департамента вторичного рынка жилья корпорации «Рескор»
Осенью, как правило, спрос на жилье усиливается. А вместе с ним начинают и подрастать цены. Нередко весьма прилично. В этом же году прирост стоимости квадратного метра колеблется в пределах 1%. Почему такой небольшой рост?
Рынок недвижимости в этом году регулируется осенним выбросом квартир. Это так называемый отложенный спрос. Многие, кто хотел бы в ближайшее время продать свои квартиры, придерживали их. Люди давно знают, что осенью за жилье можно получить гораздо больше. И этот единовременный выброс большого количества квартир заметно придержал кривую роста цен.
Какие квартиры пользуются наибольшим спросом? Очень часто спрашивают малогабаритки, комнаты и «хрущобы». Жилье этой категории еще долго будет ликвидно, так как оно наиболее дешевое. Кроме того, старые дома, как правило, расположены в районах с развитой инфраструктурой и с хорошим транспортным сообщением. Было время, когда наступила некоторая насыщенность на рынке «хрущоб», но этот период был недолгим.
Отнюдь не все покупают квартиры в панельных пятиэтажках 60-х годов, чтоб попасть под снос и получить новую квартиру. Многие, кстати, не хотят ехать на окраину, даже в большую квартиру. Поэтому граждане, чей дом все же попал под снос и их выселяют в районы массовой застройки, нередко стараются доплатить за лишние метры, чтобы остаться в своем родном районе. Или вновь покупают квартиру тут же.
Сейчас популярно покупать квартиры в Подмосковье. Особенно перспективно самое ближнее, в районе 15 километров от МКАД. И связана такая миграция во многом даже не с экологией, а с тарифами на коммунальные услуги. Они в столице постоянно растут. К примеру, пенсионерам, оставшимся в большой квартире, содержать свои хоромы год от года становится все накладнее. Вот они и стараются поменять Москву на Подмосковье с доплатой. И не обязательно на меньшую по площади квартиру. Цена-то квадратного метра там намного ниже, поэтому от каждого московского метра остается приличная сумма.