08:16:10
3 декабря 2024 г.

За городом житье не худо

Рынок недвижимостиСегодня рынок загородного жилья в России переживает непростые времена. Небольшие девелоперские компании, пытаясь выжить в сложившейся ситуации, занялись активным поиском соинвесторов, а некоторые даже стремятся перепродать свои проекты. Со стороны может показаться, что подмосковный рынок загородной недвижимости охватила паника.

Не все инвестору Масленица

Конечно, не обойдется и без жертв. Как предсказывают аналитики, в первую очередь пострадают те застройщики, чья структура финансирования в основном основывалась на кредитовании. Хотя и этот тезис не является аксиомой для всех поселков: есть застройщики, проекты которых возводятся на основе долгосрочных кредитов («длинные» деньги», выданные банками-грандами, например Сбербанком). Другие накопили свой собственный «жир» за период активного роста рынка с 2004 года и смогут самостоятельно и легко пережить грядущий период стагнации и коррекции рынка.

Как говорят эксперты, с наступлением осени с рынка ушли те, кто покупал недвижимость с инвестиционными целями. А между тем цены на недвижимость достигли невиданной высоты, и многие покупатели, кто мечтает взять коттедж «для себя», не без основания рассчитывают, что цены на загородную недвижимость начнут опускаться. Что отчасти уже и происходит.

С этим тезисом согласен Дмитрий Цветков, коммерческий директор компании «МИЭЛЬ – Загородная недвижимость»: «В связи с кризисной ситуацией в банковской системе можно ожидать и снижения покупательского спроса. И в первую очередь, что очевидно, из-за ужесточения банками требований по ипотеке».

По мнению ряда аналитиков, наиболее рискованными сегодня являются все сложные и малоликвидные объекты, расположенные к тому же по непрестижным направлениям. До лучших времен застопорятся проекты, не имеющие достаточного объема инфраструктуры, а также останутся без хозяев дома в поселках, которые были выставлены на продажу по завышенным ценам.

Но не все так плохо. По крайней мере самые стабильные и именитые компании постараются перекупить новые объекты по низким ценам. Причем у крупных игроков возникнет интерес не только к земельным активам, но и к интересным проектам на разной стадии готовности.

У Юлии Даниэлян, исполнительного директора риелторской компании, на этот счет свое собственное мнение: «Мы считаем, что загородная недвижимость сегодня – один из наиболее защищенных сегментов рынка. Ведь основные потребители здесь – это люди, которые горят желанием обзавестись загородным домом. Поверьте, в ближайшее время таких клиентов меньше не станет. Так что я бы не стала говорить о кризисе в сегменте загородной недвижимости. А вот о кризисе доверия и ликвидности упомянуть стоит».

Люкс, как всегда, в шоколаде

Самым застрахованным от потрясений сегментом остается недвижимость класса люкс. И в Москве и за городом. Если говорить более детально, то на загородном рынке – это эксклюзивные объекты стоимостью от $15 млн и выше. Дело в том, что самые дорогие покупки совершаются людьми, которые тратят на приобретение виллы или особняка далеко не последние свои деньги.

С мнением, что меньше всего пострадает элитный сегмент, согласны многие аналитики рынка недвижимости. Элитный сектор наименее эластичен. Каждое вторичное предложение в сегменте люкс уникально, имеет твердую цену и, в конце концов, всегда находит своего покупателя. Да и сами собственники дорогого жилья в состоянии переждать финансовые неурядицы.

«Элитная недвижимость никогда не продавалась и не будет продаваться оптом, – подтверждает риелтор со стажем Алексей Арьемьев. – Эксклюзивные особняки или просто земельные участки в престижном месте всегда стоили дорого, но в то же время неизменно были востребованны. Скорее пострадает та часть дорогого сегмента, которая пыталась быть элитной или в ценовом отношении выдавалась за нее».

И действительно, можно вспомнить кризис 1998 года. Тогда участки по Рублево-Успенскому направлению, где в то время и была сосредоточена самая дорогая земля и недвижимость, нисколько не упали в цене.

Девелоперы идут в cети

Есть мнение, что каждый третий загородный девелопер если не навсегда, то на некоторое время прекратит свою деятельность. Одни покинут рынок вовсе, другие продадут свои проекты, чтобы расплатиться с банками, у кого брались заемные средства на строительство. Третьи, наоборот, постараются извлечь из сложившейся ситуации максимальную прибыль. Например, руководство «Инкома», большинство объектов у которого строится на собственные деньги, даже готово прикупить по сходной цене несколько земельных участков для новых поселков.

Бесспорно, что новые поселки будут строиться, – потребность в загородном жилье остается достаточно высокой. Да и активность основных игроков сохраняется. Так, в будущем году намечено сдать несколько крупных и качественных проектов. Причем многие девелоперы делают ставки на сетевые продукты. Наибольшую популярность приобретут объекты, расположенные в радиусе 40 км от МКАД. У потребителя будет пользоваться спросом малоэтажная застройка – таунхаусы, коттеджные поселки с удачным месторасположением.

К тому же у загородных застройщиков есть время и место для маневров. При необходимости девелопер может снизить темпы строительства, причем без каких-либо потерь потребительских свойств. Например, если осваивается 100 гектаров земли, то в трудный момент застройщик имеет возможность сосредоточить основное строительство на 30 га, а по мере разрешения финансовых трудностей постепенно будет переходить к освоению других очередей.

Набраться терпения и ждать

А вот в остальных ценовых сегментах грядут существенные изменения. В сторону понижения ожидается коррекция цен в бизнес- и экономклассах. Объясняется все тем фактом, что порядка 40% покупок совершалось в инвестиционных целях. Не кто иные, а именно инвесторы еще в первой половине года толкали цены вверх. И вот тренд резко переменился. Одни игроки поспешили избавиться от своих активов по рыночным ценам. Другие временно затаились, предпочитая «пересидеть» данный период, чем избавляться от недвижимости по дешевке. В такой ситуации, естественно, в ближайшие месяцы объем заключенных сделок заметно снизится. Хотя, по мнению риелторских компаний, этот показатель не повлечет за собой снижения числа звонков и просмотров загородных объектов. Дело в том, что многие желающие приобрести дом в коттеджном поселке задолго до кризиса сформировали определенную денежную сумму для его покупки. А в период нестабильной ситуации на рынке, понятно, живые деньги, пока они совсем не обесценились, гораздо надежнее вложить в недвижимость, чем хранить в банках или кубышках.

Что касается непосредственно земли, то она вряд ли подешевеет. Земля – ресурс ограниченный. Свободных участков, пригодных к коттеджной застройке, особенно в ближайшем Подмосковье, почти не осталось. Теперь поразмыслим: если цены на землю вблизи Москвы останутся прежними, то кто же станет снижать их на более удаленных расстояниях? В любом случае земля сама по себе с точки зрения возможного строительства – это еще и ресурс, который не подвержен износу.

Но что бы ни говорили эксперты, коррекция загородного рынка уже явно прослеживается. Подешевели дома в поселках бизнес- и экономкласса. Что же касается ближайших перспектив, то какие-либо прогнозы делать довольно трудно, поскольку невозможно пока оценить глубину российского кризиса, определить точку, когда спад закончится и дела на загородном рынке начнут налаживаться. Потребителю остается только набраться терпения и ждать.

Сергей Романов

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация