Без уступок
Легендарный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» поправлен. Cтал ли он более жизнеспособным, полегчало ли застройщикам, насколько будут защищены дольщики, рассуждает заместитель директора агентства недвижимости «Домострой» Ольга Меньших:– Поправки не изменят кардинально ситуацию на рынке новостроек. Негативные последствия – сокращение объемов строительства и продаж жилья – приняли инерционный характер. Рынок недвижимости не реагирует на перемены мгновенно. А многие факторы роста цен не связаны с поправками – например, ограниченное количество площадок под застройку, рост цен на стройматериалы и пр.
Дольщику – дольщиково, застройщику – застройщиково
Конечно, поправки во многом облегчили работу застройщиков: снижены штрафы за несданный вовремя объект, появились новые пути привлечения средств людей – через жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы, выпуск облигаций. Застройщики могут при грубом нарушении дольщиком сроков и порядка оплаты в одностороннем порядке расторгнуть договор. А дольщик должен уплатить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ (от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки). Предусмотрена возможность передавать квартиры дольщикам поэтапно, блоками (подъездами). Застройщиков освободили от гарантийных обязательств за качество строительства, если причина дефектов – ненадлежащая эксплуатация.
Что касается прав дольщика, то и он может расторгнуть договор долевого участия, но лишь в тех случаях, когда застройщик грубо нарушил условия договора в части сроков сдачи и качества строительства. В остальном же расторжение договора любой из сторон рассматривается только в судебном порядке. Более того, суд теперь может расторгнуть договор только в трех случаях: в случае приостановки строительства, существенного изменения проектной документации или изменения назначения общего имущества и нежилых помещений.
Что запретили строителям
Законом предусмотрена возможность подписания одностороннего акта передачи квартиры застройщиком. Этот пункт применяется в том случае, если дольщик уклоняется от приема квартиры. Если у дольщика претензии к качеству квартиры, то подписать такой акт уже будет невозможно. Частный инвестор имеет право назначать застройщику «разумный» срок для устранения недостатков. Определения понятия «разумный» в законе нет. Получается, дольщик на свое усмотрение определяет недостатки в строительстве, назначает любой срок для их устранения. Критерии объективности претензий дольщика не сформулированы. В случае конфликта застройщик должен в суде доказать необоснованность претензий дольщика, проведя строительную экспертизу за свой счет.
И это не единственный минус в законе для застройщика. Поправки запрещают уступку прав дольщика – юридического лица, если она совершается в пользу гражданина. То есть субподрядчики, поставщики, получающие права на квартиры за выполненные работы, поставленные материалы, уже не смогут «продавать» квартиры гражданам путем заключения договоров цессии. Региональный госорган, контролирующий деятельность застройщика, имеет право остановить строительство и привлечь руководителя компании к административной ответственности.
А обязанности по контролю и надзору в области долевого строительства с 1 января 2007 года будут переданы субъектам Российской Федерации. И в случае проблем со строительством дома чиновники не будут в этой ситуации сторонними наблюдателями. Их призовут к ответу.
Записал Вениамин Вылегжанин
МНЕНИЕ
Валерий Казейкин, заместитель председателя экспертного совета Комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению развития рынка доступного жилья:
– Поправки в 214 закон уравняли права строителей и дольщиков.
Застройщикам стало легче работать и получать кредиты на строительство, т. к. была отменена солидарная ответственность банков при финансировании новостроек.
Безопасность дольщиков стала практически близка к 100%, поскольку их средства можно привлекать только после оформления всей разрешительной документации на новое строительство.