Игорь АРТЕМЕНКОВ: кто защитит «маленького человека»?
Вообразив собирающуюся завести ребенка молодую семью, имеющую однокомнатную квартиру и, естественно, пожелавшую приобрести двухкомнатную, первый вице-президент Российского общества оценщиков Игорь Артеменков рассуждает о ее шансах на получение ипотечного кредита.Стоимость одного квадратного метра жилья в Москве сегодня в среднем колеблется от 800 до 1000 долларов за квадратный метр. Дешевле только в отдаленных районах: Жулебине, Южном Бутове и проч. Известно, что у нашей молодой семьи есть однокомнатная квартира, предположим, доставшаяся от бабушки. Тогда площадь ее примем за 35 квадратных метров. Рыночная стоимость такой квартиры 35 тысяч долларов. Но это далеко не значит, что при получении ипотечного кредита эта сумма гарантированно составит первоначальный капитал для покупки двухкомнатной квартиры. Исключение: у молодых есть, где жить временно, они могут продать эту квартиру и получить названную сумму. Тогда для покупки новой типовой двухкомнатной квартиры им нужна дополнительная сумма – это и будет сумма ипотечного кредита.
Такие кредиты выдает сегодня большое количество банков. Существует, например, американская программа «Дельта-Кэпитал», которая привлекает западные заемные средства и через уполномоченные банки размещает кредиты среди жителей Москвы. Но эти средства на сегодняшний день дорогие: в среднем 15% годовых в валюте.
Итак, считаем: как мы договорились, семья уже имеет 35 тыс. долларов, и хочет купить новую «двушку» площадью около 60 кв. метров. Значит, будем говорить о 25 тысячах долларов, которые нужно доплатить. Кредит дается на 10 лет. Несложные подсчеты показывают, что нашим героям придется ежемесячно выплачивать около 250 долларов.
Условия предоставления кредита банком таковы: наличие постоянного основного места работы и получение легальных доходов; месячная выплата должна составлять от трети до половины всего дохода – банки ведут разную политику. Значит, реально надо зарабатывать 600–700 долларов в месяц. Повторяю: легально. В рублях – это 25 тысяч в месяц. Согласитесь, подобные зарплаты в Москве не столь распространены: в основном, такие деньги зарабатывают банковские служащие, программисты, крупные менеджеры. Хотя есть масса людей, работающих в торговле и в сфере услуг, которые имеют не меньшие доходы, но легально их подтвердить не могут. Для них путь к ипотечному кредитованию отрезан.
– Игорь Львович, вернемся к предмету, вам наиболее близкому: оценке квартиры под залог.
– Цены на квартиры особенно подвержены факторам циклических колебаний на рынке. Причем этот рынок очень чутко реагирует на любые изменения финансовой и, в целом, экономической ситуации в стране. Десять лет развития российского рынка недвижимости наглядно продемонстрировали эти циклические спады и подъемы; особенно опыт кризиса 1998 года показывает, какой может быть глубина падения. Например, если вы купили квартиру до августа 1998 года, то в середине 1999 года могли бы ее продать за цену в два раза меньшую. И, соответственно, если вы получили кредит под залог этой квартиры, банк в случае нарушения платежей, изъяв у вас квартиру, мог бы продать ее за половину стоимости. Поэтому любое финансовое учреждение, понимая, что рынок недвижимости имеет циклический характер, а кредит выдается на 10 лет, и ваши выплаты могут прийтись на спады, то, естественно, при залоге такой недвижимости будет страховаться – назначать залоговую стоимость по нижней границе рыночной стоимости. Практика такой оценки на развитых рынках, например, американском, где существует система страхования ипотечных кредитов граждан, очень близка к рыночной стоимости квартиры: 85–90%. В России ситуация, как известно, сложная, поэтому у нас иная практика: при оценке квартиры вам предложат 50% ее рыночной стоимости. То есть, если квартира на рынке стоит 30 тысяч, то залоговая стоимость будет 15 тысяч. Хотя должен заметить, и у нас уже существуют определенные схемы страхования, но опять же возникает увеличение процента по выплатам. Впрочем, мне известны оценки и в 70% – банки готовы на это идти. Особенно по ликвидному жилью.
– Здесь, пожалуйста, подробнее: что есть сегодня «ликвидное жилье»?
– Прежде всего, конечно, его местонахождение. Есть в Москве более экологически чистые районы – это Запад, Северо-Запад, Юго-Запад. Влияет и социальный статус населения. В этих районах жилье пользуется большим спросом. Допустим, одна и та же серия П-44 в Крылатском и Жулебине будет отличаться по цене в два раза и более, а если конкретно, то в Крылатском сегодня квартиры в новых домах продаются по цене 1300-1400 долларов за кв. метр, такая же в Жулебине – по 500. Мы оцениваем не только «камень», но и землю – сегодня она является едва ли не решающей при оценке.
Второе: комфортность, современные стандарты. Хрущевки под залог уже не идут. Банки дают залог под новое жилье или недавно построенное. Ветхое жилье – это риски.
– Банки вправе отказывать клиенту?
– Вправе. Это, извините, рынок – им решать: работать с вами или не работать. Кроме того, есть законодательная база – Жилищный кодекс, законы об ипотечном кредитовании, о залоге – все это служит основанием для договора. Если ваша квартира не соответствует нормативной базе, то под залог она не попадет. Но должен заметить, что хотя система оценки и сложная, но вполне отлаженная. Если у вас есть постоянный доход и вполне комфортабельная квартира, то в принципе особых проблем с получением кредита у вас не будет. Вы его оформите в течение месяца.
– И все-таки, похоже, оценка – дело субъективное?
– Согласно законам ипотечного кредитования на стадии заключения договора о займе и залоге, фигура оценщика не обязательна – стороны сами договариваются об оценке залога. Мы пытались внести поправки, чтобы сделать оценку обязательной, но позиция депутатов была иной: не нагружать граждан дополнительными расходами. Если говорить, например, о системе «ДельтаКредит», то там существуют единые правила оценки, есть группа независимых оценщиков.
– Но банковский оценщик – лицо заинтересованное!
– Проблема давления банка, действительно, возникает. Но ведь у нас пока не массовый ипотечный рынок. По классической схеме в Москве, может быть выдано не более двух сотен кредитов! Масса договоров совместного инвестирования и ему подобного – это не ипотека, а различные накопительные системы. Правда, есть вариант, когда вы накопили 70% стоимости квартиры и тогда вам дают недостающий 30%-ный кредит. Но и это не классическая схема.
– Предположим, законодательная база будет окончательно сформирована и ипотека заработает. Возрастет ли роль оценщика?
– В принципе, да. В случае успешного развития экономики, процентные ставки по ипотечному кредитованию упадут, ведь на рынке предоставления кредитов возникнет конкуренция. Банки начнут бороться за каждого клиента, как в Америке: один банк выдает под ставку 6% годовых, другой – под 4,5%. Люди закрывают старые кредиты, делают выплаты и заключают новые, по более низким ставкам – там это массовое явление. И вот когда у нас возникнет конкуренция среди банков, когда появятся вторичный рынок закладных и агентства жилищного ипотечного кредитования, тогда будет другой рынок и роль оценщика, конечно, возрастет.
Пока же мы видим диктат со стороны банков, а потенциальный заемщик выступает в роли просителя, «маленького» человека с улицы.
В связи с этим назову несколько проблем: отсутствие легальной базы доходов и высокий процент. Правительство, снижая налоги, много делает для легализации доходов, но пока недостаточно. И, наконец, третье. Необходим закон, защищающий интересы банков – речь о выселении, оно должно быть жесткое: не заплатил – ступай на улицу.
– Очень жестко…
– На улицу – это классика. В Прибалтике такая схема введена – и ипотека сразу заработала. У нас, конечно, нужно какое-то социальное убежище. Но это не задача банков. Есть финансовая сторона программы, а есть социальная. Банк должен выселить, а правительство помочь. Если, скажем, правительство Москвы возьмет на себя социальные функции защиты проигравших, то должны создаваться какие-то переселенческие фонды.
– Но «проигравшие» – не массовое явление: специалисты называют не более 1%.
– И все же, если ипотека станет массовым явлением, то без социальной защиты не обойтись. А кто гарантирует, что не повторится кризис 1998 года? Кто гарантирует, что цены на нефть не упадут? Или еще какие-то катаклизмы произойдут, человек лишится работы, источника дохода. Не сможет платить. Его выселят на улицу. К этому надо быть готовым. Мое глубокое убеждение: это задача социальных институтов. Законодательство должно быть построено таким образом, что за неуплатой следует абсолютно жесткое выселение, но на случай потери жилья – обязательны социальные гарантии. Система должна защищать честных людей и защищать от аферистов. Должны быть гарантии для кредитодателей и гарантии для кредитополучателей.
И хотя сегодня у нас, по моему мнению, развиваются лишь накопительные схемы, квазирыночные схемы приобретения жилья, чреватые огромными рисками, а классической ипотеки нет, все же мы движемся в нужную сторону.
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ:
Игорь Артеменков родился в Москве в 1960 году. Окончил факультет технической физики Московского инженерно-физического института. Работал в Институте геохимии и аналитической химии им. В.Вернадского АН СССР, Институте Латинской Америки АН СССР. В 1993 году был в числе инициаторов создания Российского общества оценщиков, в том же году возглавил его. Женат, двое детей.