Московская жилищная газета

Жилищное право

Опубликовано на сайте: 02 февраля 2006 г. 11:45
Публикация в газете: №4 (575) от 02 февраля 2006 г.

Судебное ориентирование

Судебное ориентирование

Российская юридическая общественность с нетерпением ждет пленума Верховного суда РФ, которому предстоит прояснить толкование спорных положений нового Жилищного кодекса. Однако подготовка пленума затягивается...

Тем временем бюллетень Верховного суда РФ опубликовал ответы на вопросы, поступившие во втором и третьем кварталах 2005 года и касающиеся отдельных правил применения нового жилищного законодательства. Эти ответы утверждены постановлениями президиума ВС РФ от 10 августа и 23 ноября минувшего года. Именно на них будут ориентироваться в своей практической деятельности суды общей юрисдикции. Поэтому в двух номерах «КР» в рубрике «На адвокатской кухне» я решил поместить эти разъяснения высшего судебного органа страны по вопросам жилищного права. В дальнейшем планирую дать к ним свой комментарий. С уважением, всегда ваш адвокат Молохов А. В. Вопрос. Какие нормы – Жилищного кодекса Российской Федерации или Жилищного кодекса РСФСР – следует применять суду при рассмотрении дел, которые приняты к производству судом до 1 марта 2005 года и до настоящего времени не были рассмотрены по существу? Ответ. Статьей 1 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что Жилищный кодекс РФ вводится в действие с 1 марта 2005 года. По общему правилу вновь принятый правовой акт регулирует только те правоотношения, которые возникают после вступления его в законную силу, если иное не предусмотрено в самом акте. Часть 1 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. В соответствии с частью 2 той же статьи действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных данным кодексом. Согласно статье 5 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных данным федеральным законом. Исходя из изложенного и учитывая, что к спорным правоотношениям применяются нормы материального права, которые действовали на момент их возникновения, суду при рассмотрении дел, производство по которым возникло до 1 марта 2005 года и которые до настоящего времени не были рассмотрены по существу, следует применять положения Жилищного кодекса РСФСР, если самим Жилищным кодексом Российской Федерации не предусмотрено, что на данные правоотношения следует распространять положения Жилищного кодекса РФ. Вопрос. В каком порядке могут быть оспорены решения органов местного самоуправления об отказе в принятии на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях? Ответ. Часть 3 статьи 54 Жилищного кодекса РФ предусматривает, что решение об отказе в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях может быть обжаловано в судебном порядке. В соответствии с частью 3 статьи 52 ЖК РФ принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений граждан. Исходя из положений статьи 254 ГПК РФ, гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Статья 247 ГПК РФ содержит общие положения, которые распространяются на все дела, возникающие из публичных правоотношений, в том числе и при оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих, и предусматривает, что при наличии спора о праве поданное гражданином заявление должно рассматриваться в порядке искового производства, а не по правилам главы 25 ГПК РФ. На стадии постановки граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях отсутствует спор о праве на жилое помещение, поскольку жилищные правоотношения еще не возникли, следовательно, данные отношения носят публичный характер, так как гражданин оспаривает действия органа местного самоуправления. Исходя из изложенного, решения органов местного самоуправления об отказе в принятии на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях могут быть оспорены в порядке, предусмотренном главой 25 ГПК РФ. Вопрос. Можно ли применять положения статьи 108 ЖК РСФСР, которая предусматривала наличие льгот для определенных категорий граждан при выселении из служебного помещения, после введения в действие ЖК РФ, если право на льготу возникло у гражданина до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации? Ответ. Статья 108 ЖК РСФСР устанавливала льготы для определенных категорий граждан при выселении из служебного помещения. Статья 103 ЖК РФ значительно сократила перечень лиц, которые не могут быть выселены из служебного жилого помещения без предоставления иного. В частности, данная льгота теперь не распространяется на лиц, проработавших на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им жилое служебное помещение, не менее 10 лет, и иные категории граждан. Часть 1 статьи 6 ЖК РФ предусматривает, что акты жилищного законодательства применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. В соответствии со статьей 5 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, его положения применяются в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных данным федеральным законом. Из вышеизложенного следует, что в том случае, если у лица возникло право на льготу по основаниям, предусмотренным ст. 108 ЖК РФ, то оно сохраняется и после введения в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом отсутствие в статье 103 ЖК РФ указания на данную категорию граждан не является основанием для лишения их прав на льготы, которые были приобретены ими по нормам ЖК РСФСР, поскольку Жилищный кодекс Российской Федерации может применяться только к тем правоотношениям, которые возникли после введения его в действие. Следовательно, если к моменту введения в действие ЖК РФ у лица при наличии оснований, указанных в статье 108 ЖК РФ, возникло право на льготы, предусмотренные данной нормой, то к спорным правоотношениям можно применять положения ст. 108 ЖК РСФСР и после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации; если же лицо до 1 марта 2005 года не приобрело право на льготы, предусмотренные этой статьей, то на него положения данной нормы не распространяются. Вопрос. Имеют ли право на приватизацию жилья граждане, получившие жилые помещения по договору социального найма в связи с исполнением решения суда после 1 марта 2005 года, если решение суда было вынесено и вступило в законную силу до 1 марта 2005 года с учетом положений статьи 12 федерального закона от 29 декабря 2004 года «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»? Ответ. Статьей 12 федерального закона от 29 декабря 2004 года «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» внесены дополнения в часть 1 статьи 4 закона РФ от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в соответствии с которыми не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ЖК РФ акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. Анализ приведенных выше правовых норм позволяет сделать вывод о том, что жилищные правоотношения, по которым вынесено судебное решение, вступившее в законную силу до 1 марта 2005 года, возникли до введения в действие дополнений в часть 1 статьи 4 закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Следовательно, граждане, получившие жилые помещения по договору социального найма на основании вступившего в законную силу до 1 марта 2005 года решения суда, имеют право на приватизацию такого жилья и в том случае, если судебное решение было исполнено после 1 марта 2005 года. Вопрос. Вправе ли граждане, не относящиеся к категории малоимущих, до 1 января 2007 года передать в государственную или муниципальную собственность принадлежащие им на праве собственности жилые помещения? Ответ. Статьей 20 федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 января 2007 года вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность. Согласно статье 9.1 закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством РФ и законодательством субъектов РФ, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований. Данная норма утрачивает силу с 1 января 2007 года (пункт 2 статьи 2 федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ). Следовательно, закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предоставляет всем гражданам независимо от их имущественного положения до 1 января 2007 года реализовать свое право на передачу принадлежащего им на праве собственности жилого помещения в государственную и муниципальную собственность. Анализ приведенных выше правовых норм позволяет сделать вывод о том, что положения статьи 9.1 закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не могут быть ограничены статьей 20 федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Таким образом, граждане, не относящиеся к категории малоимущих, вправе до 1 января 2007 года передать в государственную или муниципальную собственность жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности. Вопрос. Согласно части 5 статьи 29 ЖК РФ, если жилое помещение после самовольно произведенного переустройства (перепланировки) не будет приведено в прежнее состояние, суд в отношении собственника принимает решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. Каков порядок выселения этих граждан из жилых помещений? Обязательно ли их выселение до торгов или же они могут проживать до момента проведения торгов? Ответ. В соответствии со статьей 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В соответствии со статьей 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Следовательно, моментом возникновения прав нового собственника на имущество является государственная регистрация соответствующих прав, поэтому права собственности предыдущего собственника на жилое помещение прекращаются с момента государственной регистрации прав нового собственника на указанное имущество. Из вышеизложенного следует, что до момента государственной регистрации прав на жилое помещение нового собственника, в том числе и на момент проведения торгов, предыдущий собственник обладает правом собственности на указанное жилое помещение и не может быть выселен из него.

Александр Молохов, известный московский адвокат

Продолжение следует

Другие статьи на тему: Жилищное право

  • Власти против аварийности
    В России порядка 16 млн. кв.м. жилого фонда является аварийным. Из них около 10 млн. приходится на многоквартирные дома. Однако нередко так бывает, что здание, очевидно непригодное для проживания, официально к таковым не относится. Следовательно, не приходится мечтать о переселении из него в нормальные условия. Какие же усилия необходимо предпринять, чтобы признать жилье подлежащим сносу или реконструкции, и на что можно рассчитывать в таком случае?
  • Москва наступает
    Снесут ли ваш загородный дом или дачу чиновники при наступлении новой Москвы на бывшее Подмосковье, присоединенное к столице? Или вы получите компенсацию, которая не покроет и малой доли потерь? Что делать собственникам, чтобы не потерять свое кровное, как опереться на закон, который вас выручит?
  • Какой статус – такое и право
    Остался вдовцом с двумя детьми. В связи с этим теща продала свою квартиру в другом городе и приехала ко мне помогать воспитывать внуков. Я ее прописал на постоянное жительство, но теперь не знаю, будет ли это считаться ухудшением жилищных условий и не вычеркнут ли меня при этом из очереди на жилье. Что можно сделать, чтобы ничего не потерять?
    Станислав Бережной
  • Если дом оказался вдруг...
    Зимой нередко вскрываются изъяны, допущенные при строительстве нового дома, на которые первоначально мало кто из новоселов обращает внимание.
  • Верни, я все прощу...
    Mуж с женой прожили вместе много лет, сейчас в разводе. Муж жил на жилплощади жены без «прописки» (квартира приватизирована). Все эти годы жена не работала, семью содержал муж, он же платил за коммунальные услуги, делал ремонт. Может ли муж претендовать на какую-либо компенсацию своих затрат?
    Александр Ереемев