Московская жилищная газета

Жилищное право

Опубликовано на сайте: 26 января 2006 г. 06:16
Публикация в газете: №3 (574) от 26 января 2006 г.

... и никакой самодеятельности

... и никакой самодеятельности

«Нашу квартиру затопили соседи с верхнего этажа. Как нам действовать в сложившейся ситуации?
Жанна Владимировна».

– В случае нанесения ущерба квартире необходимо: – вызвать специалиста из ДЕЗа для составления акта залива и выяснения причины происшедшего; – известить в надлежащем порядке виновника залива и (желательно) в его присутствии произвести с представителем независимой оценочной организации осмотр имущества, которому нанесен урон; – предоставить виновнику отчет о стоимости ущерба, выполненный независимой оценочной компанией; – при его несогласии (неготовности) добровольно выплатить соответствующую компенсацию за «затопление», можете подавать исковое заявление в суд по месту нахождения ответчика. Взвесьте возможные последствия «Помогите разобраться. Брат и я зарегистрированы в приватизированной квартире с родителями. Недавно брат женился и проживает с женой в квартире тестя, которая приватизирована на тестя, в ней «прописана» только жена брата, дом кооперативный. «Выписываться» от родителей он не хочет, да они и не настаивают. Квартплату наши родители платят за 4-х человек. После замужества и смены в связи с этим фамилии жена брата обратилась к председателю кооператива, чтобы исправить записи в домовой книге. Но председатель кооператива заявила ей, что поскольку она вышла замуж, и муж проживает с ней в данной квартире, то платить за жилье он обязан. А вскоре принесли квитанцию на оплату коммунальных платежей на 2-х человек (на жену и на него). Пошли с этим вопросом к председателю кооператива, она отказалась предоставить документы, обосновывающие такое решение, да и вообще не пожелала говорить на данную тему. Устав или иные документы кооператива также не хочет предъявлять. А поскольку никаких собраний в кооперативе не проводится, то поднять вопрос о правомерности подобного поведения председателя возможности нет. Что делать? Брат ведь не должен платить коммунальные платежи в 2-х квартирах? Как быть с регистрацией у родителей, можно ли, не «выписывая» брата, решить эту проблему? Наши знакомые посоветовали написать претензию председателю по данному поводу, а если никакого ответа от нее не последует, то обратиться в прокуратуру (ведь без регистрации по этому адресу его нельзя заставить платить коммунальные платежи). Посоветуйте, как лучше поступить. Виктория М.». – Пишите претензию на имя председателя кооператива. Если он отказывается ее принять и дать ответ в месячный срок в письменном виде, то отправляйте претензию по почте ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Спустя месяц можно будет обжаловать действия председателя кооператива в суде и по суду обязать его предоставить вам все необходимые документы. Однако имейте в виду, что если ваш брат длительное время проживает у жены без регистрации, то теоретически (ст. 19.5 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации) он может быть привлечен к административной ответственности за проживание без регистрации по месту жительства. Цена квартиры не зависит от числа ее жильцов «Я 100%-й собственник приватизированной квартиры, сын при приватизации был еще мал и, естественно, в той процедуре не участвовал. Сейчас ему уже 23 года. Но за прошедшее с момента приватизации время я «прописала» в свою квартиру родителей из Подмосковья, причем, мать – участник трудового фронта во время войны, отец – участник войны, инвалид. Наш дом (пятиэтажка) подлежит сносу. Что нам, извините за такое слово, «светит» при переселении, и на что мой сын может претендовать? Александра». – Согласно ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть выкуплено у собственника в связи с изъятием соответствующего земельного участка, на котором находится дом с вашей квартирой, для государственных или муниципальных нужд (строительство нового жилого здания, в частности). При определении выкупной цены в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием. По соглашению ему может быть предоставлено взамен другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. Так как ваша квартира находится в собственности, то цена выкупа не зависит от числа проживающих в ней людей. Дополнительные гарантии установлены московским законом от 09.09. 1998 г. «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения». Согласие необходимо «Может ли ответственный съемщик приватизировать квартиру без ведома и согласия остальных зарегистрированных? Может ли он каким-либо образом произвести продажу, передачу, залог жилплощади, минуя приватизацию? Наконец, если осуществлена-таки приватизация без ведома всех зарегистрированных в квартире, можно ли оспорить ее в судебном порядке, и какова судебная практика в подобных делах? Заранее спасибо. Эмма Нивалова». – Невозможно приватизировать квартиру без согласия всех зарегистрированных в ней. Единственная возможность – изменить договор социального найма, разделить лицевые счета и приватизировать отдельную комнату. Однако сегодня, по крайней мере в Москве, это возможно только теоретически. Смело дарите свою собственность «Могу ли подарить свою долю приватизированной квартиры сыну, если у моей жены также имеется доля (50%)? Что лучше: завещать долю или подарить ее? Петр». – В соответствии со ст. 3 закона РФ 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению. Они вправе продавать, завещать, сдавать в аренду, внаем эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие закону. При этом каждый участник общей долевой собственности может распорядиться своей долей по желанию, причем согласия других собственников на это не требуется. Однако возмездное отчуждение доли путем ее продажи или мены возможно только с соблюдением преимущественного права покупки такой доли другими сособственниками (ст. 250 ГК РФ). Выбирая между дарением и завещанием, необходимо учитывать следующее. Ст. 1149 ГК РФ дает перечень обязательных наследников, доля которых в наследстве есть всегда, независимо от того, упомянуты они в завещании или нет. К ним относятся: несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя. Независимо от содержания завещания они наследуют не менее половины доли, которая бы причиталась каждому из них при наследовании по закону. То есть если у вас есть перечисленные выше родственники либо иждивенцы, то ваш сын после открытия наследства получит не всю долю, а только ее часть. В связи с изменениями в налоговом законодательстве, с 1.01.2006 года бояться налоговых последствий дарения между близкими родственниками не стоит. Осторожно: дом с «начинкой» «Мы с мужем решили купить дом в Подмосковье (Шатурский р-н), все устраивает, проблема только в одном – в доме «прописан» родственник хозяев, и они продают дом вместе с ним. Чем нам это грозит, и можем ли мы после перехода права собственности его хоть когда-нибудь выселить? Елена Смальская». – Приобретая дом с «начинкой» в виде зарегистрированного в нем гражданина, вы, безусловно, приобретаете себе и головную боль. Однако право пользования жилым помещением этого гражданина может быть прекращено в судебном порядке на основании ст. 31 ЖК РФ и ст. 292 ГК РФ. Обмен возможен «С августа 1986 г. после заключения брака я с согласия всех членов семьи поселился в квартире моей жены в ЮАО. В то время там проживали ее престарелые родители. 19 лет я жил в этой квартире, не будучи зарегистрированным. Квартиру считал родным пристанищем, исправно платил все коммунальные платежи наряду с той квартирой (в ЦАО), которая была моей. К сегодняшнему дню все «прописанные» в квартире в ЮАО скончались, совсем недавно – моя жена. Квартиру она так и не приватизировала. Могу ли сдать городу свою приватизированную квартиру в ЦАО, в которой зарегистрирован я один, а взамен поселиться по найму в квартире моей покойной жены? Моя 2-комнатная квартира в ЦАО площадью 34 кв. м, квартира покойной жены – 2-комнатная площадью в 54 кв. м. Василий Семенов». – Обмен вашей квартиры на квартиру вашей жены возможен, если на это согласны соответствующие жилищные органы. В Москве в настоящее время действует распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда города об утверждении временного положения об обмене жилых помещений в городе Москве от 23 июня 2005 г. № 275. Согласно этому документу собственник жилого помещения вправе с письменного согласия сособственников и всех совместно проживающих с ним совершеннолетних членов семьи обменять принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение с нанимателем жилого помещения в доме государственного, муниципального жилищных фондов. При обмене нанимателя с собственником жилого помещения обмен считается завершенным после надлежащего оформления и государственной регистрации договора отчуждения (обмена) жилого помещения, ранее принадлежавшего собственнику и перешедшего нанимателю на основании договора отчуждения (обмена), с выдачей бывшему собственнику договора найма на жилое помещение, занимаемое ранее нанимателем. Наниматель, собственник, желающие произвести обмен жилых помещений, подают в ГУП «Мосжилсервис» заявление установленного образца. Заявление собственника должно быть подписано всеми зарегистрированными по месту жительства в данном жилом помещении совершеннолетними независимо от родства и всеми сособственниками в случае, если жилая площадь, подлежащая обмену, принадлежит на праве общей собственности нескольким лицам. Согласие на обмен жилой площади сособственника, не проживающего в данном жилом помещении, отражается в заявлении об обмене жилого помещения либо в ином документе, подписанном им в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Александр Молохов, известный московский адвокат

Ответы подготовили юристы М. Бордукова, Б. Авакова, Р. Романов, И. Павловская

Другие статьи на тему: Жилищное право

  • Власти против аварийности
    В России порядка 16 млн. кв.м. жилого фонда является аварийным. Из них около 10 млн. приходится на многоквартирные дома. Однако нередко так бывает, что здание, очевидно непригодное для проживания, официально к таковым не относится. Следовательно, не приходится мечтать о переселении из него в нормальные условия. Какие же усилия необходимо предпринять, чтобы признать жилье подлежащим сносу или реконструкции, и на что можно рассчитывать в таком случае?
  • Москва наступает
    Снесут ли ваш загородный дом или дачу чиновники при наступлении новой Москвы на бывшее Подмосковье, присоединенное к столице? Или вы получите компенсацию, которая не покроет и малой доли потерь? Что делать собственникам, чтобы не потерять свое кровное, как опереться на закон, который вас выручит?
  • Какой статус – такое и право
    Остался вдовцом с двумя детьми. В связи с этим теща продала свою квартиру в другом городе и приехала ко мне помогать воспитывать внуков. Я ее прописал на постоянное жительство, но теперь не знаю, будет ли это считаться ухудшением жилищных условий и не вычеркнут ли меня при этом из очереди на жилье. Что можно сделать, чтобы ничего не потерять?
    Станислав Бережной
  • Если дом оказался вдруг...
    Зимой нередко вскрываются изъяны, допущенные при строительстве нового дома, на которые первоначально мало кто из новоселов обращает внимание.
  • Верни, я все прощу...
    Mуж с женой прожили вместе много лет, сейчас в разводе. Муж жил на жилплощади жены без «прописки» (квартира приватизирована). Все эти годы жена не работала, семью содержал муж, он же платил за коммунальные услуги, делал ремонт. Может ли муж претендовать на какую-либо компенсацию своих затрат?
    Александр Ереемев