Сам себе управленец
«Из нового Жилищного кодекса РФ сложно понять, как будет осуществляться управление многоквартирным домом, где, например, часть квартир принадлежит частным собственникам (50%), а часть государству, муниципалитету (50%). И таких домов по стране, наверное, немало. Как в этом случае выбирается управляющая компания, по каким тарифам оплачиваются услуги ЖКХ, как проходит самоорганизация собственников отдельно от нанимателей, создание ТСЖ, например?
А. Константинов»– Если в многоквартирном доме организовано ТСЖ, то выбор управляющей компании будет зависеть от решения ТСЖ в лице председателя ТСЖ. Интересы нанимателей будет представлять государство в лице своего представителя на собрании членов ТСЖ. Решения общего собрания членов ТСЖ будут обязательными и для нанимателей квартир. Часть средств, необходимых для обслуживания дома, за нанимателей должно будет выделяться (при необходимости) из соответствующего бюджета. Вот что по этому поводу говорит Жилищный кодекс, ст. 155 «Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги»:
«4. Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (далее – управляющая организация), вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке».
Теперь – ст. 156 «Размер платы за жилое помещение»:
«3. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге – органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации)».
Наймодатель заплатит
«Известно, что правительство Москвы устанавливает размер платы за содержание и ремонт жилого помещения:
1) для нанимателей в многоквартирном доме;
2) для собственников, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом.
Помогите прояснить: если размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей, установленный правительством Москвы, ниже, чем размер платы, установленный договором управления, то, выходит, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке?
А.Константинов»
– Совершенно верно. Таким образом, наймодатель обязан доплачивать за лиц, проживающих по договору социального найма, в домах, где действует ТСЖ и где размер платы выше для собственников. Весь вопрос в том, будет ли наймодатель исполнять данную обязанность добровольно, либо решит, что содержание жилья в таком доме слишком дорого для соответствующего бюджета и предложит социальным жильцам другое, более дешевое жилье. Верно же было подмечено многими юристами и социологами, что ЖК РФ в том виде, в котором он есть, будет вести постепенно к образованию богатых и бедных городских кварталов.
Что нам стоит домком «построить»
«Какие нормативно-правовые акты регулируют создание домкома в многоквартирном доме? Возможно ли оформление договора аренды земельного участка под многоквартирным домом, и если да, то кто будет выступать от имени собственников по договору – домком?
Читатель»
– Деятельность домовых комитетов регулируется нормативными актами г. Москвы, постановлением правительства Москвы от 21.09.2004 №651-ПП «О домовых комитетах» и Методическими рекомендациями по организации, деятельности, учету домовых комитетов и взаимодействию с ними территориальных органов исполнительной власти и уполномоченных управляющих организаций, утвержденных Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы – распоряжением от 23 декабря 2004 года №1108. В Жилищном кодексе о домкомах ничего не говорится, там речь идет в основном о создании ТСЖ, но ЖК и не запрещает создание таких форм самоуправления как домком. То есть домком – более мягкая форма самоорганизации, без образования юридического лица.
Домовый комитет – это общественное добровольное объединение граждан (нанимателей, собственников жилья) по месту их жительства в многоквартирном доме (домах), в целях совместного решения социальных проблем в жилищной сфере, осуществления общественного контроля за содержанием, технической эксплуатацией и ремонтом жилых домов, а также за содержанием придомовых территорий, объектов благоустройства и озеленения.
То есть домовой комитет – это форма общественной добровольной самоорганизации жильцов, координации совместных действий и контроля за работой ДЕЗа в домах, где не создано ТСЖ. Если собственники дома согласны, домком может представлять их интересы, в том числе и в оформлении договора аренды земельного участка под многоквартирным домом. Такими вопросами обычно всегда занимаются наиболее инициативные жильцы.
А на каком, собственно, основании?
«За что и на основании чего можно уволить (освободить от занимаемой должности) бухгалтера ЖСК? Конкретная ситуация: замечаний от проверяющих и контролирующих органов нет, основные претензии исходят от некоторой инициативной группы жильцов. В числе претензий – якобы необоснованное начисление 3% за услуги Сбербанка по приему и перечислению платежей, нежелание оплачивать затраты ЖСК на содержание правления по смете, предусмотренное Уставом ЖСК и недавно принятым ЖК РФ. Разъясните, пожалуйста.
Oldhank»
– Бухгалтера ЖСК можно уволить по инициативе работодателя только при наличии оснований, указанных в ст. 81 Трудового кодекса РФ «Расторжение трудового договора по инициативе работодателя». Вот что там говорится:
«Трудовой договор может быть расторгнут работодателем в случаях:
1) ликвидации организации либо прекращения деятельности работодателем – физическим лицом;
2) сокращения численности или штата работников организации;
3) несоответствия работника занимаемой должности или выполняемой работе вследствие:
а) состояния здоровья в соответствии с медицинским заключением;
б) недостаточной квалификации, подтвержденной результатами аттестации;
4) смены собственника имущества организации (в отношении руководителя организации, его заместителей и главного бухгалтера);
5) неоднократного неисполнения работником без уважительных причин трудовых обязанностей, если он имеет дисциплинарное взыскание;
6) однократного грубого нарушения работником трудовых обязанностей:
а) прогула (отсутствия на рабочем месте без уважительных причин более четырех часов подряд в течение рабочего дня);
б) появления на работе в состоянии алкогольного, наркотического или иного токсического опьянения;
в) разглашения охраняемой законом тайны (государственной, коммерческой, служебной и иной), ставшей известной работнику в связи с исполнением им трудовых обязанностей;
г) совершения по месту работы хищения (в том числе мелкого) чужого имущества, растраты, умышленного его уничтожения или повреждения, установленных вступившим в законную силу приговором суда или постановлением органа, уполномоченного на применение административных взысканий;
д) нарушения работником требований по охране труда, если это нарушение повлекло за собой тяжкие последствия (несчастный случай на производстве, авария, катастрофа) либо заведомо создавало реальную угрозу наступления таких последствий;
7) совершения виновных действий работником, непосредственно обслуживающим денежные или товарные ценности, если эти действия дают основание для утраты доверия к нему со стороны работодателя;
8) совершения работником, выполняющим воспитательные функции, аморального проступка, несовместимого с продолжением данной работы;
9) принятия необоснованного решения руководителем организации (филиала, представительства), его заместителями и главным бухгалтером, повлекшего за собой нарушение сохранности имущества, неправомерное его использование или иной ущерб имуществу организации; 10) однократного грубого нарушения руководителем организации (филиала, представительства), его заместителями своих трудовых обязанностей;
11) представления работником работодателю подложных документов или заведомо ложных сведений при заключении трудового договора;
12) прекращения допуска к государственной тайне, если выполняемая работа требует допуска к государственной тайне;
13) предусмотренных трудовым договором с руководителем организации, членами коллегиального исполнительного органа организации;
14) в других случаях, установленных настоящим Кодексом и иными федеральными законами».
Увольнение по основаниям, указанным в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, допускается, если невозможно перевести работника с его согласия на другую работу.
Не допускается увольнение работника по инициативе работодателя (за исключением случая ликвидации организации либо прекращения деятельности работодателем – физическим лицом) в период его временной нетрудоспособности и в период пребывания в отпуске.
В случае прекращения деятельности филиала, представительства или иного обособленного структурного подразделения организации, расположенных в другой местности, расторжение трудовых договоров с работниками этих структурных подразделений производится по правилам, предусмотренным для случаев ликвидации организации.
Таким образом, работодателем для бухгалтера ЖСК выступает ЖСК как юридическое лицо, действующее в лице председателя ЖСК (исполнительный орган ЖСК). Председатель ЖСК вправе действовать без доверенности от имени ЖСК, а также нанимать (увольнять) работников ЖСК. Таким образом, председатель ЖСК вправе решать вопрос об увольнении бухгалтера ЖСК при наличии оснований, указанных в ст. 81 ТК РФ.
Решение общего собрания ЖСК не может решать вопросы увольнения (найма) наемных работников ЖСК. Для увольнения бухгалтера нужно установить обстоятельства, наличие которых позволяет расторгнуть в одностороннем порядке трудовой договор с работником по инициативе работодателя. В противном случае не избежать судебных разбирательств, и проигрыш дела в суде может вылиться в ощутимые расходы по выплате компенсации незаконно уволенному работнику.