Александр ИВАНОВ: нам удалось создать систему
В течение 2004 года законодатели вместе с исполнительной властью напряженно работали над изменением жилищного законодательства. В том числе – над законами, которые должны преобразовать ситуацию в ипотечном кредитовании. Мы внимательно следим за этим процессом, и в нашей газете выступали разные эксперты.Корреспондент «КР» беседовал с заместителем директороа Департамента жилищной политики федерального ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) Александром ИВАНОВЫМ.
– Александр Владимирович, какие надежды связываются с предполагаемым вступлением в силу новых правовых актов?
– Вступление в силу пакета новых законов, призванных привести к развитию рынка доступного жилья, ожидается в начале 2005 года. Это обязательно приведет к улучшению обстановки в целом на рынке жилья и сделает более привлекательным рынок ипотечного кредитования – и для инвесторов, и для заемщиков. Конечно, изменения не произойдут в одночасье, но, несомненно, улучшат правовой климат на рынке недвижимости. Мы полагаем, что процедура получения и оформления ипотечного кредита станет более простой и дешевой для заемщика. Не думаю, однако, что с новыми законами произойдет уменьшение процентных ставок на рынке ипотечного кредитования, как об этом иногда говорится, поскольку объективных экономических предпосылок для этого пока нет.
– Весной этого года прошел второй выпуск корпоративных облигаций агентства. Каков был объем выпуска и номинал облигации?
– Объем второго выпуска составил полтора миллиарда, а номинал облигации был утвержден в размере одной тысячи рублей. Агентство снизило номинал облигации по сравнению с первым выпуском для удобства их обращения. Весь выпуск был выкуплен юридическими лицами. Полученные средства полностью будут реализованы на рефинансирование наших региональных операторов (выкуп закладных в регионах). До конца 2004 года мы планируем еще один выпуск таких облигаций.
– Насколько велика кредитная активность отдельных банков в рамках программы агентства?
– Активность банков – отражение активности наших региональных операторов и, отчасти, отражение поддержки ипотечного кредитования со стороны региональных администраций. В своей массе региональные банки не имеют достаточных «длинных» ресурсов для ипотечного кредитования населения. Поэтому основная роль таких банков – роль первичных кредиторов, в соответствии с которой они проводят андеррайтинг заемщика, выдают кредит и оформляют закладную. Затем банк перепродает права по закладной региональному оператору, а тот, в свою очередь – агентству. Таким образом, банк выступает в роли продавца услуги, владельцем которой, в конце концов, становится агентство. Банков – первичных кредиторов может быть несколько в одном регионе – в определении их числа основная роль принадлежит региональному оператору, формирующему собственную сеть, адекватную потребностям региона. Мы не ведем специальную статистику по объемам выданных каждым из этих банков кредитов, поскольку в данном контексте банки – часть региональной инфраструктуры.
– Сколько закладных уже погашено за время существования программы ценных бумаг АИЖК (иными словами, сколько кредитов уже выплачено полностью)?
– Заемщиками выплачено полностью около 100 кредитов.
– Некоторые компании предлагают услуги ипотечного кредитования в соответствии со стандартами АИЖК, называя себя вашими сервисными агентами. В частности, Центральная ипотечная компания указывает в рекламе, что в Москве и Московской области является сервисным агентом АИЖК. Что предполагает этот статус?
– Сервисный агент – такой же партнер агентства, как и региональный оператор. Разница в том, что региональный оператор создается при участии региональной администрации и может выполнять ряд социальных функций, в то время как сервисный агент, как правило, не связан ни де-юре, ни де-факто с администрацией субъекта Федерации. Для заемщика нет никакой разницы, к кому из них обращаться – процедура выдачи кредита проводится по одним и тем же стандартам.
– Присваивались ли рейтинги выпущенным корпоративным облигациям?
– Корпоративные облигации агентства рейтинга пока не имеют.
– Насколько пересекаются между собой интересы АИЖК и Московского ипотечного агентства (МИА) на московском финансовом рынке?
– Некоторое время назад АИЖК подписало соглашение о сотрудничестве, предусматривающее выкуп закладных у МИА, оформленных в соответствии со стандартами агентства. Однако московское агентство до сих пор не приступило к активной деятельности по кредитованию населения и, насколько мне известно, кредитует в основном юридических лиц под нежилую недвижимость. Поэтому говорить о пересечении интересов в том смысле, в котором был задан вопрос, я бы не стал. Скорее, наши интересы дополняют друг друга.
(Надеемся, что ситуация скоро изменится. Не далее как в прошлом выпуске «Квартирного ряда» № 36 от 9 сентября мы подробно рассказали о городской ипотечной программе, в которой МИА отведена одна из главных ролей. Прим. ред.).
– В свое время сообщалось о попытке МИАН организовать деятельность по сбыту АИЖК своих закладных. Осуществились ли эти планы, есть ли примеры успешной деятельности риэлторско-инвестиционных компаний по организации ипотечного бизнеса в рамках программы АИЖК?
– Московское инвестиционное агентство недвижимости пока не поставляло АИЖК закладных, соответствующих нашим стандартам, хотя соглашение подписано и наше агентство готово к выкупу закладных у МИАН. Что касается участия риэлторско-инвестиционных компаний в ипотечном бизнесе, мы считаем такое направление деятельности перспективным. Проблема, очевидно, в готовности самих компаний заниматься этой работой, поскольку техника выдачи и сопровождения ипотечного кредита – процесс непростой.
– Не существует ли проблемы с информированием населения об условиях кредитования АИЖК?
– Существует. У агентства нет достаточных средств на проведение масштабной рекламной кампании. Но то, что проблема ипотечного кредитования периодически затрагивается президентом России – достаточная пропаганда нашей деятельности. Важно, чтобы и правительство при этом предпринимало усилия, позволяющие агентству адекватно реагировать на возрастающий спрос.
– Облигации АИЖК – что это в большей степени: государственные ценные бумаги, ипотечные облигации или корпоративные облигации?
– С точки зрения классификации фондового рынка, форма нынешних заимствований агентства – корпоративные облигации. Но они выпущены под гарантии правительства РФ и тем привлекательны для инвестора.
– Существует ли сейчас оборот закладных? Закладные – это ценная бумага по настоящему российскому праву?
– Насколько мне известно, на рынке уже имели место сделки по продаже пакетов закладных. Условия проводившихся сделок формировались под конкретных инвесторов и, как я полагаю, имели целью пополнение продавцами оборотных средств. Однако говорить о систематическом организованном обороте закладных на рынке пока рано.
Определение закладной как ценной бумаги установлено законом «Об ипотеке».
– Известно, что банк ДельтаКредит не так давно продал часть своих ипотечных активов, часть кредитного портфеля. Соответствуют ли эти кредиты стандартам АИЖК и предлагали ли вам их купить?
– ДельтаКредит работает с заемщиками в иностранной валюте и, поскольку такие кредиты не соответствуют стандартам АИЖК (мы кредитуем только в рублях), то агентством не рефинансируются.
– Как часто случается изменение стандартов агентства? Когда стандарты изменялись в последний раз и будут ли изменены в связи с принятием нового пакета законов?
– В любой деятельности практика корректирует выстраиваемые изначально модели. Ипотечное кредитование – не исключение. Агентство внимательно прислушивается к мнению региональных операторов, анализирует «узкие» места, вносит коррективы в практику рефинансирования. Примерно раз в полгода – год накапливается достаточное количество поправок, и они после обсуждения вносятся в стандарты. После этого стандарты утверждаются в новой редакции приказом генерального директора. В нынешнем виде это документ объемом около 400 страниц.
С принятием пакета законов, направленных на развитие рынка доступного жилья, будут внесены и изменения в стандарты. Однако, по моему мнению, базовые документы стандартов в нынешней редакции радикальных изменений не претерпят.
– Насколько сейчас АИЖК является рыночным институтом? Каков доход агентства? Планируется ли направлять его на рефинансирование?
– АИЖК работает на рыночных принципах и, как открытое акционерное общество, имеет своей основной целью получение прибыли. При этом агентство – инструмент государства в области построения и развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования. Попросту говоря, агентство должно создать в стране условия и инфраструктуру, позволяющие работающим гражданам улучшать свои жилищные условия с помощью привлечения заемных средств, то есть в кредит. Объединение этих задач ставит перед нами условие: обеспечение постоянного рефинансирования региональных и иных ипотечных операторов по минимально возможной рыночной ставке, обеспечивающей в то же время самоокупаемость деятельности агентства.
Что касается доходности, то, наверное, лучше говорить о чистой прибыли. Она пока невелика и по итогам полугодия составила около 600 тысяч рублей. Прибыль, получаемая АИЖК, направляется на обеспечение операционной деятельности агентства. Вопрос о направлении прибыли на рефинансирование пока не ставился: сначала необходимо достичь стабильной и высокой прибыли, а потом принимать решение, на что ее направлять.
– Можно ли говорить о том, что в настоящее время уже создана Федеральная ипотечная система АИЖК?
– Безусловно, к настоящему времени АИЖК удалось создать общефедеральную систему ипотечного жилищного кредитования.