Цены на жилье прекратят свой рост
Так считает главный аналитик рынка недвижимости Российской гильдии риэлторов, заместитель генерального директора Агентства экспертиз инвестиционных проектов Геннадий Стерник. Основанием для такого утверждения послужил прогноз рынка недвижимости, который он впервые сделал не на один год, а вплоть до 2005 года. Наш корреспондент попросил г-на Стерника подробнее рассказать о своих исследованиях. – Слова, вынесенные в заголовок, касаются больше Москвы. В России же еще в 2002 году произошла стабилизация. И хотя она колебательная (цены то приподнимутся, то приопустятся), резких скачков уже давно нет. А столичное жилье продолжает дорожать. И рост цен на квартиры в этом году, по моим прогнозам, составит в Москве порядка 20–22%. До 2004 года включительно московская недвижимость будет только расти в цене.
Правда, рост будет не таким большим, как в предыдущие годы. Если в 2004 году он составит примерно 10–12%, то уже в 2005 он может быть совсем небольшим или прекратится. Но это общий рост, а в отдельных сегментах рынка цены будут колебаться. К примеру, элитное жилье в центре Москвы даст больший прирост по сравнению со средним показателем. А цены на низкокачественные квартиры понизятся уже в 2004 году.
Отток покупателей московского жилья произойдет из-за того, что их накопления окажутся недостаточными, они просто не угонятся за ростом цен. И будут вынуждены уйти с рынка. Может, в Подмосковье. Или придержат деньги до снижения цен.
А катаклизмы, внешние факторы? Как они влияют на ситуацию на рынке? Вероятность вмешательства извне есть. Но она небольшая, не более 10%. Это обвалы, катастрофы или кризис мировой экономики, который может повлиять и на наш рынок. Конечно, в расчетах могут быть погрешности. Уже было сказано, что рост цен в этом году составит около 20%, но может быть погрешность на 3–4% и в ту, и в другую сторону.
Обычно я делал расчеты по ценам на год, а в этом году сделал помесячный расчет – потому что в последние полгода-год цены на жилье зависят в основном от нефтедолларов. И как поведут себя цены на «черное золото», так и будут формироваться цены на жилищном рынке. Скорее всего, цены на нефть будут сохраняться на уровне 20–23 долларов за баррель. Американцы будут поддерживать этот уровень, так как американской экономике невыгодны крайности (слишком низкие и слишком высокие цены). Думаю, что до конца года прирост цен на жилье в Москве составит около 1% в месяц. И что касается нефти, то даже осень ничего не изменит. Среди других факторов, влияющих на цены, – предвыборная кампания и внутренние закономерности рынка. И вполне возможно, что уже с сентября рост цен на жилье будет больше одного процента в месяц.
И на первичном, и на вторичном рынке цены в последние годы растут синхронно. Если бы не нефть, то рынок нового жилья (строят сейчас очень много) быстро затоварился бы, и цены бы там стали падать, и это бы потянуло за собой вторичный рынок. Однако приток нефтедолларов рассосал тромбы на этом рынке, и затоваривание в ближайшее время ему вряд ли грозит.
А в конце 2004 – в 2005 году волна спроса поутихнет, и увеличивающийся объем ввода жилья может развернуть тенденцию в сторону прекращения роста цен и даже их снижения.
Такая же тенденция прослеживается и на рынке жилья Московской области. Очевидно, мощный поток инвестиций в Москву растекается ручьями и в Подмосковье. Еще два года назад влияние столицы на Подмосковье запаздывало. Изменение цен шло с задержкой 3–6 месяцев. Сейчас рост цен идет в этих регионах синхронно. Не имеет Подмосковье временного лага по отношению к Москве.
В течение последних двух лет мы вели исследование рынка жилья Московской области и получили данные о динамике цен и объемов сделок купли-продажи квартир в городах и районах Подмосковья, начиная с 1999 года. Теперь приступили к анализу связей этих показателей рынка жилья с характеристиками городов – численностью населения, удаленностью от МКАД, географическому направлению, уровню заработной платы и др. Удивительно, но ожидания не во всем совпали с расчетами. К примеру, я ожидал, что чем больше город, тем там выше цены, как это получалось при ранее проведенном анализе рынка жилья городов – центров регионов России. Но этой взаимосвязи в Подмосковье нет. Зато вырисовалась сильная связь цен с удалением от Москвы. Так проявилась зависимость от уровня доходов. А они не зависят от численности населения того или иного населенного пункта. В то же время количество сделок за квартал прямо пропорционально численности населения. Я ожидал, что будет более сильная зависимость, то есть что при увеличении населения вдвое объем сделок вырастет более чем в два раза. Получается, что рынок жилья городов Московской области, хотя и тянется по уровню цен за Москвой, в своем поведении более консервативен и пассивен по сравнению с городами – центрами регионов России.
Исследование пока не закончено, и окончательные выводы делать рано, но уже ясно, что его результаты найдут практическое применение при определении стратегии развития рынка жилья Подмосковья, девелоперской и риэлторской деятельности.