Квартира – такой же товар, как утюг или холодильник
Минувшим летом столичное правительство распорядилось создать рабочую группу, которая должна заняться разработкой закона о паспортизации жилых помещений в Москве. Цель паспортизации — обеспечить паспортами не только все квартиры в новостройках, но и (по желанию собственников или нанимателей) квартиры в уже существующих домах.Шесть лет назад…
На самом деле проект закона о паспортизации был разработан еще в 2000 году и и с ним даже успели познакомиться депутаты, а Целевая программа паспортизации, и того раньше – в 1998 году. Но не сложилось: все как всегда уперлось в деньги, и программа не смогла раскрутиться из-за недостатка финансирования. Проект закона предлагал выйти из положения: предоставлять паспорта жителям новостроек, а изготавливать их за счет строителей. Не исключалось, что при заключении сделок с жильем на вторичном рынке «паспортные расходы» ложились бы на плечи покупателя квартиры.
И все же закон так и не был принят. Особенно противились ему инвесторы-застройщики, которые вполне обоснованно опасались, что во время проверок, необходимых для оформления «квартирного паспорта» всплывут многочисленные нарушения. Опасения эти сохранились и по сей день. Хотя теперь все больше инвесторов понимают, что иметь на руках такие документы им выгодно: тогда вся ответственность за незаконные перепланировки, приведшие к авариям, ляжет на собственников и нанимателей квартир.
В отсутствие закона о паспортизации, правительство столицы принимало различные документы на эту тему, и процесс все-таки не затухал. И вот, в середине 2003 года создана рабочая группа по разработке закона.
«На сегодня имеется Концепция нового городского закона о паспортизации. В настоящий момент она успешно прошла экспертизу в Правовом управлении мэрии Москвы, – рассказывает Виталий Акимкин, начальник Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда. – Мы надеемся, что наша Концепция будет утверждена, и на ее основе мы создадим закон о паспортизации квартир в Москве. Таким образом, он станет обязательным документом при приемке домов в эксплуатацию. Также в числе наших долгосрочных и перспективных задач – выйти с предложением в Госдуму, чтобы паспортизация квартир стала обязательной для всей Российской Федерации. Если будет принят соответствующий федеральный закон, то можно уже будет говорить о том, что наличие паспорта на квартиру станет обязательным условием при ее продаже в доме-новостройке».
Что там написано?
Если судьба к этому проекту московского закона окажется благосклонной, то все квартиры во вновь строящихся домах должны будут обеспечиваться необходимым паспортом. В паспорте будут изложены все нормы, правила, технические характеристики объекта, расположение электрических проводов, коммуникаций, различного инженерного оборудования, в том числе вмурованных в стены и тому подобное. Здесь же будут перечислены технические условия для перепланировки и порядок получения разрешения, тут можно будет найти телефоны и адреса организаций, их выдающих.
«Нигде в мире вы не сможете получить подробное описание вашей квартиры с такими деталями, как расположение электропроводки, в том числе и скрытой от глаз, наличие труб внутри стены… В лучшем случае местный архитектор предоставит вам технический рапорт, в котором будет указано, какие в ней стены, а также соответствие этой постройки различным архитектурно-строительным нормам, – говорит Виталий Акимкин. – К нам даже приезжали иностранные специалисты: ознакомившись с нашим предложением, они высоко его оценили. Согласитесь, квартира – такой же товар, как утюг или холодильник, только более дорогостоящий. Покупая какой-нибудь электробытовой прибор, мы, как правило, изучаем его инструкцию. Имея на руках паспорт на свою квартиру, жилец, то есть, фактически говоря, потребитель, сможет точно знать, где, к примеру, он может сверлить стену, чтобы не повредить электропроводку и не получить удар электрическим током, или не нарушить какие-то другие коммуникации. Таким образом, паспорт обеспечивает безопасную эксплуатацию квартиры».
Сколько стоит все узнать
Для инвесторов-застройщиков стоимость паспорта будет включаться в строительную смету и, следовательно, заложена в стоимость квартир. Таким образом, в конечном итоге, она ляжет на плечи конечных «потребителей», то есть юридических и физических лиц, которые станут эти квартиры покупать.
Правительство Москвы возьмет на себя плату за «квартирные паспорта» в новостройках, построенных за счет бюджета для участников социальных программ. Что касается квартир в «старых» домах, то, согласно концепции разработчиков, оформление паспортов на них будет носить заявительный характер. При этом собственники квартир (как приватизировавшие, так и приобретшие их другими законными путями) должны будут оплатить все расходы по данной процедуре. Правда, еще не совсем понятно, за чей счет будут оформляться паспорта на квартиры социальных нанимателей в давно существующем жилищном фонде. Возможно, их судьба определится в 2004 году, когда будет разработана концепция паспортизации квартир в домах сложившейся застройки.
Головная организация по изготовлению и регистрации паспортов – созданный в 2003 году ГУП «Центр содействия управлению кондоминиумами и паспортизации жилищного фонда». Идейный вдохновитель паспортизации – МНИИТЭП (Московский научно-исследовательский институт типологии и экспериментального проектирования).
Процедура проведения паспортизации квартир достаточно сложна и трудоемка. Тем не менее, цена ее вполне приемлема. Ее низший предел – 39 рублей 50 копеек за квадратный метр. В зависимости от типа дома цена варьируется, к ней применяются различные коэффициенты. Конечно, цена паспорта в домах индивидуальной застройки может превышать стартовую в несколько раз. Также на ее увеличение влияет и сам застройщик, вернее то, насколько он отступил от первоначального проекта. Хотя в среднем заказчик заплатит за квадратный метр даже «дорогого» дома 70-80 рублей. Понятно, что при цене квартиры в несколько десятков тысяч долларов, повышение ее реальной стоимости в результате расходов на оформление паспорта так незначительно, что практически незаметно для покупателя. Зато он будет абсолютно уверен, что не покупает «кота в мешке».
«К примеру, раньше покупатель, приходя осматривать квартиру, ориентировался только на ее внешний вид, – отмечает Виталий Акимкин. – И о том, безопасна ли электропроводка, есть ли в доме фенол и какой уровень радиации в том бетоне, из которого сделаны стены, – он мог только догадываться. Обязательное введение паспортов должно, по нашей идее, стимулировать строителей, чтобы они делали хорошее качественное жилье. Возникают все условия для повышения его конкурентоспособности. Покупатель, посмотрев паспорт, может аргументировано отказаться от приобретения квартиры, если его не устроят ее технические характеристики. С другой стороны, квартира с улучшенными техническими характеристиками может стать дороже, и паспорт будет этому наглядным свидетельством».
Обоюдная выгода
С какой стороны ни посмотри, введение обязательной паспортизации, в конечном счете, полезно и выгодно всем. Через ГУП «Центр содействия управлению кондоминиумами и паспортизации жилищного фонда» будет зарегистрирован достоверный паспорт; покупатели будут уверены в безопасности своих квартир и их соответствии техническим нормам; строители станут конкурировать между собой в плане повышения качества возводимого жилья; заказчики-инвесторы будут спокойны, что их (в течение гарантийного срока) не заставят оплачивать устранение нанесенного недобросовестными жильцами ущерба зданию в результате нарушений при перепланировках.
Тем не менее, процесс паспортизации проходит не так беспроблемно и не так быстро, как хотелось бы его инициаторам. «Возвращаясь к «истории» процесса паспортизации, отметим, что еще с 1 июня 2002 года, согласно постановлению правительства Москвы, все инвесторы-застройщики были обязаны проводить паспортизацию жилья за свой счет, – комментирует Виталий Акимкин. – На самом деле, реакция была самой разной. Были инвесторы, которые приняли активное участие в развитии паспортизации и почти с самого начала его поддержали. К их числу относится, например, ЗАО «Мосстроймеханизация-5». Но есть и инвесторы, которые под разными предлогами уклонялись и продолжают уклоняться от оформления паспортов. Сначала их не устраивала стоимость, затем они стали намеренно затягивать процесс заключения договоров на изготовление паспортов. В их числе ООО «УФК Частный Дом» и ООО «Синэк 2000».
И все-таки, «процесс пошел». В 2002 году было «паспортизировано» только 10% квартир в новостройках, в 2003 году эта цифра возросла до 50%, а в 2004 году стоит задача стопроцентного обеспечения всех «новоиспеченных» квартир паспортами.