О правилах недоверия к доверенности
Больше всего мошенничеств на рынке недвижимости совершается при купле-продаже жилья по доверенности. Мошенники используют разные схемы продажи от имени собственника. Какие бывают доверенности и какими правами наделяют? Как должны быть оформлены? Об этом и о том, как уберечься от угрозы лишиться жилья, мы сегодня расскажем.
Наш словарик
Доверять: поверить, поручить, отдать на веру, на совесть, уполномочить, полагаться на кого-то, верить ему…
Доверенный: человек, пользующийся чьим-либо доверием или получивший от кого-либо письменную доверенность.
Доверенность: документ, которым доверяется кому-нибудь действовать от имени доверителя.
Толковый словарь Ожегова.
А вот в трактовке Гражданского кодекса РФ, ч. 1 статья 185: «доверенность – письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами». То есть, гражданин может не участвовать лично в сделке, а передать свои права по ведению данной операции другому лицу. Эта «передача прав» и есть «доверенность».
То лицо, которому выдается доверенность, именуется доверенное лицо, доверенный (представитель). А то лицо, которое выдает доверенность – доверитель (представляемый). Выдавая доверенность, доверитель фактически доверяет доверенному действовать от его имени.
Представителями могут выступать дееспособные граждане, достигшие восемнадцатилетнего возраста, а также юридические лица.
С видом на доверие
Все существующие доверенности можно разделить на три вида:
1. Разовая доверенность на совершение какого-либо одного действия. Например, на подписание договора, на обмен жилой площади, на продажу или покупку жилья, машины.
2. Специальная доверенность выдается на совершение целого ряда однородных действий в течение определенного времени.
3. Генеральная доверенность выдается для управления и распоряжения имуществом доверителя, совершения сделок с ним (вплоть до залога и продажи).
Обычно первые два вида предназначены для сбора и подготовки документов к сделке, подачи их на регистрацию. Что же касается генеральной доверенности, то само название – генеральная – говорит о том, что доверенному лицу предоставляется максимальная полнота действий. Такая доверенность предполагает полное управление переданным имуществом. Именно в этом и состоит опасность для продавца. Эксперты не советуют владельцу недвижимости наделять своего доверенного представителя «генеральным» правом. Немало примеров, когда даже родственные отношения не выдерживали проверку большими деньгами.
Довольно часто в рамках одной сделки выдается несколько доверенностей: например, риелтору доверяют собрать документы, а родственникам или знакомым – подать их на регистрацию. В доверенности нужно обязательно перечислить весь «список» полномочий, которые собираетесь передать. Обычно их содержание не регламентировано законом, так что можно все писать в произвольной форме.
Важно
Покупателю жилья нужно помнить о том, что доверитель может в любой момент сделки отозвать свою доверенность, и тогда все действия с ее участием будут считаться недействительными. По этой причине никогда не отдавайте деньги за приобретенную квартиру до получения на руки официально зарегистрированного договора купли-продажи и свидетельства о собственности!
По моему хотению и моему велению
Выдача доверенности является гражданско-правовой сделкой, поэтому она обязательно должна соответствовать всем требованиям, предъявляемым законом. Каковы эти требования?
Доверенность может быть написана от руки или напечатана. Нотариально заверенная доверенность напечатана на специальном бланке, с подписью и печатью нотариуса. Как правило, для доверенности существует специальная форма (с ней можно ознакомиться в нотариальных конторах).
Доверенность является именным документом. Это означает, что в ней необходимо указать личность того, кому она выдана, а также личность ее выдавшего. В документе нужно четко отразить полномочия представителя, в каких учреждениях он может действовать от имени доверителя и какие именно действия совершать от его имени. А также реквизиты доверителя и доверенного и – обязательно! – дату выдачи. Отсутствие такой даты делает доверенность ничтожной, то есть не имеющей никакой юридической силы (п. 1 ст. 186 ГК РФ).
Срок действия доверенности устанавливается по желанию того, кто ее выдает, но не может превышать трех лет (ст. 186 ГК). Если срок не указан, она действительна в течение года со дня выдачи.
Кстати
Обратившись к нотариусу, оформлявшему документ, не только доверитель может в любой момент отменить, отозвать свою доверенность, но и доверенное лицо также может отказаться от доверенности и предоставляемых ему полномочий.
Предъявляется доверенность только в подлиннике.
Доверяя, передоверяй
Доверенное лицо должно лично совершать все действия, указанные в доверенности. Но бывают случаи, когда тот, кому вы передали свои права по совершению сделки, по каким-то причинам не может их осуществлять (например, заболел). Для подстраховки можно выдать доверенность с правом передоверия, которое должно быть нотариально удостоверено. Срок этого права не должен превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана. Передоверие также можно отменить в любое время, как и доверенность.
По прекращении действия доверенности представитель или его правопреемник обязаны немедленно возвратить доверенность доверителю (или его правопреемнику).
Обратите внимание
Ни один из видов доверенности не делает доверенное лицо собственником. Доверенное лицо не вправе совершать сделки в отношение себя лично. То есть, если ему доверили куплю-продажу квартиры, то даже по генеральной доверенности он не может продать ее самому себе.
Право имеющий
Человек, получивший доверенность, вправе:
– управлять и распоряжаться доверенным ему имуществом;
– совершать с ним различного рода сделки, вплоть до залога и продажи;
– получать кредиты;
– осуществлять банковские операции;
– представлять интересы доверителя в суде;
– подписывать от его имени договоры.
На все виды полномочий доверенность может быть оформлена у любого нотариуса, независимо от его местоположения, а также от того, где живет доверенное лицо и где расположен объект недвижимости.
Доверие заверьте
Доверенность, выдаваемая на совершение всех сделок с недвижимостью, должна быть заверена нотариусом. Без нотариуса не обойтись во всех случаях перехода права на недвижимость от одного лица к другому. Будь то продажа, покупка, обмен квартиры или ее дарение. Даже доверенность, выдаваемая на сбор документов, регистрацию договора, всегда заверяется у нотариуса. Но по закону о нотариате нотариус отвечает только за заверение подписи доверителя. Он должен сверить паспортные данные, побеседовать с человеком, убедиться, что он адекватен. Но нотариус не правоохранительный орган, не врач-психиатр. Он не сможет отличить, например, поддельный паспорт от настоящего, или определить, болен ли человек шизофренией, какой-нибудь скрытой формы. Так что на нотариуса надейся, но и сам не плошай.
Кроме того, в некоторых случаях доверенность, совершенная в простой письменной форме, может быть приравнена к нотариально удостоверенной. Например, если человек лежит в больнице – документ может быть заверен главным врачом. Когда доверитель находится в местах лишения свободы – начальник тюрьмы или колонии заверяет документ. Или, предположим, вы отправились в кругосветное путешествие – правом заверителя наделяется капитан судна. Доверенности военнослужащих, а также членов их семей заверит командир воинской части. Полный список приводится в ст. 185 ГК РФ.
Помните!
Сделки, совершенные по такой доверенности, чаще других оспариваются. Подобную доверенность легко подделать. Порой единственный способ проверить ее действительность – связаться с лицом, подписавшим этот документ.
Сколько стоит
За составление доверенности и ее удостоверение взимается государственная пошлина в размере 200 рублей. При удостоверении доверенности, выдаваемой нескольким лицам, государственная пошлина выплачивается однократно.
Схема обмана
Наряду с откровенной подделкой покупателю могут показать и подлинную доверенность, но за день до того, когда по ней будет совершена сделка, «доверитель» делает в нотариальной конторе заявление об аннулировании доверенности. Естественно, сделка с подобным документом ничтожна: никакой юридической силы она иметь не будет.
Встречаются случаи, когда хозяин дает доверенность, но подписывает ее так, чтобы в дальнейшем судебно-почерковедческая экспертиза не смогла установить, что это рука хозяина. Квартира продается доверенным-аферистом, а когда деньги получены, к покупателю является хозяин и утверждает, что никому он доверенность не выдавал и квартиру не продавал.
Простые советы
Во избежание возможных проблем старайтесь следовать этим советам.
1. Максимально конкретизируйте полномочия представителя. Если оформляете доверенность, то только целевую – на выполнение конкретных действий, осуществление определенных этапов сделки. Доверить можно, к примеру, сбор документов, оказание юридической помощи, но не на подписание договора-купли продажи и уж точно – без права получения денег.
2. Прежде чем поставить свою подпись на доверенности, внимательно перечитайте ее. Случается, доверенность оформляют на какую-то одну операцию, предположим, просто на сбор документов, а на самом деле – на продажу квартиры. В ней, как бы между строк, может «затеряться» такая фраза: доверяется продать по своему усмотрению с правом получения денег.
3. Выписывать доверенность лучше на самый короткий срок.
4. Любую доверенность нужно проверять, чтобы убедиться, что она подлинная. А также имеет ли доверенное лицо право заниматься, например, продажей квартиры, или его роль заключается только, допустим, в оформлении документов. Не поленитесь, сходите к нотариусу, поинтересуйтесь, действительно ли она выдавалась и не отзывалась ли. Если нотариус ее удостоверял, он обязательно вносит сведения в свой реестр. На любом документе, выданном нотариусом, внизу стоит дата выдачи и номер реестра.
Самое главное
Самое главное! Поскольку, доверенность может быть отозвана собственником к моменту заключения сделки, желательно непосредственное общение покупателя с собственником жилья и его присутствие при совершении сделки. Требуйте подписания основного договора купли-продажи только лично продавцом и никак иначе. Подписание договора по доверенности полностью исключите (хотя закон позволяет совершать такие сделки). Нотариальная доверенность является юридическим инструментом, но теряет свой правовой статус в случае смерти доверителя, признания его недееспособным или ограниченно дееспособным, или «безвестно отсутствующим», а также в случае письменного заявления собственника об отзыве доверенности и прекращении ее действия. Поэтому, для вашего же спокойствия, продавец должен присутствовать на сделке лично и подписывать такой важный документ, как договор купли-продажи.
Кстати, многие агентства недвижимости вносят этот пункт в предварительный договор с клиентом в качестве дополнительного условия.
Большинство махинаций с недвижимостью происходит именно посредством предоставления поддельных документов от третьих лиц. Если покупатель решил приобретать квартиру по доверенности, то, дабы избежать возможных рисков и опасностей, он должен постараться всегда, при любых обстоятельствах встретиться непосредственно с продавцом и лично проверить его паспорт и документы. Так вы сможете удостовериться в его намерениях продать квартиру. Кроме того, непосредственно у владельца можно выяснить важные факты, касающиеся жилья: кто зарегистрирован в квартире, не сохранится ли право проживания в квартире за этими людьми после ее продажи, не нарушаются ли права несовершеннолетних.
Постарайтесь сами тщательно осмотреть представленные документы на недвижимое имущество, привлеките адвоката, дабы убедиться в действии доверенности и намерении продавца заключить договор купли-продажи квартиры. Чтобы удостовериться в подлинности документов, не стесняйтесь требовать у агента, контрагента, риелтора или собственника их личного присутствия при получении выписок из домовых книг, из Росреестра и т.д.
На заметку
Если в операции продажи недвижимости участвует собственник, который постоянно проживает за границей и который по определенным причинам не может приехать на сделку, его доверенность должна заверяться печатью консульства – апостилем. Если же таковой нет на документе, то такая доверенность недействительна. Непременно проследите за этим. И будьте предельно осторожны: не со всеми странами у России есть дипломатические отношения, поэтому доверенность, выданная в таком государстве, не будет иметь юридической силы для совершения сделки.
Знайте
Если при совершении серьезных сделок вам предъявляют доверенность, а связаться с доверителем невозможно, лучше отказаться от такого варианта. Знайте, что работники Росреестра, допустившие регистрацию сделки с использованием поддельных правоустанавливающих документов на продаваемое жилое помещение, ни за что не отвечают. Они не следственный орган.
Слово экспертам
Специалист юридического управления корпорации «Рескор» Людмила Сушкина:
– Доверенность – особый документ. И выдавать ее на совершение сделок с недвижимостью нужно только тому, кому вы доверяете, как самому себе. Впрочем, оформление разовой доверенности на выполнение отдельных поручений, например, риелтору агентства недвижимости на сбор и подготовку документов, необходимых для продажи квартиры, особого риска не представляет. А вот с генеральной доверенностью на сделку с вашей недвижимостью – ее продажу, обмен и т. п. нужно быть очень осторожным. Здесь есть большой риск, особенно для покупателя. Ведь ему неизвестен ни человек, выдавший доверенность, ни при каких обстоятельствах она была подписана. А вдруг он находился в состоянии алкогольного опьянения или хозяин квартиры психически болен, а потому не отдавал отчета в своих действиях? Или ставил свою подпись под угрозой насилия. Бывает, доверитель отзывает доверенность, или его уже нет в живых, и сделки совершаются по уже недействительному документу. Зачастую вычислить такие случаи невозможно. Заканчиваются они, как правило, изматывающими судебными тяжбами и, в конце концов, потерей и квартиры, и денег.
Бывает, что доверенность подделывают, да так умело, что без тщательной экспертизы не отличишь. К сожалению, в последнее время участились случаи мошенничества, когда жилплощадь продают по фальшивым доверенностям.
Слово экспертам
Елена Жданова, руководитель Адвокатского бюро «Право. Недвижимость. Семья.»:
– Случается, что риелтор, которому дана доверенность на совершение каких-либо действий от имени компании, своим поведением заставляет вас усомниться в его добросовестности. При этом срок действия доверенности истекает не скоро. Срочно отзывайте! Нужно как можно скорее прекратить действие доверенности, отменив ее на основании подпункта 2 п. 1 ст. 188 ГК РФ, чтобы предотвратить возможные злоупотребления со стороны доверенного лица.
Что нужно сделать, чтобы отозвать доверенность?
1. Надо пойти к нотариусу, написать заявление с просьбой отозвать доверенность, заплатить за это 1–1,5 тыс. руб.
2. Как можно быстрее известить того, кому она была выдана, об ее отмене – пока он не узнает об отмене, все права по доверенности сохраняются (п. 2 ст. 189 ГК РФ).
Важно, чтобы у вас на руках были доказательства того, что представитель в курсе отмены доверенности. Сделать это нужно обязательно в письменной форме, поскольку данный порядок предусмотрен п. 1 ст. 189 ГК РФ.
Некоторые думают, что если сотрудник-представитель (например, риелторской компании) уволился, то его полномочия по доверенности автоматически прекращаются. Это заблуждение. Если доверенность официально не отзывалась, то у уволенного представителя остается право действовать от имени компании – бывшего работодателя. Это не раз подтверждали и суды.
Если с доверенным лицом невозможно связаться или вы получаете от него отказ поставить свою подпись под уведомлением, направьте ему извещение об отмене доверенности телеграммой с уведомлением о вручении. Вернувшееся к вам уведомление и будет подтверждением того, что представитель извещен.
3. Заберите у представителя оригинал доверенности. Узнав об отзыве доверенности, представитель обязан сам незамедлительно вернуть ее доверителю в силу п. 3 ст. 189 ГК РФ. Но далеко не все это делают. Поэтому проявите настойчивость и постарайтесь добиться возврата подлинника доверенности. Если представителю выдавалось несколько ее экземпляров, требуйте обратно их все.
4. Оповестите об отзыве доверенности всех третьих лиц. Согласно п. 1 ст. 189 ГК РФ это нужно сделать обязательно и тоже в письменной форме. В противном случае к третьим лицам нельзя будет предъявить никаких претензий, поскольку в силу п. 2 ст. 189 ГК РФ права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало, что действие доверенности прекратилось.
Желательно задействовать весь возможный арсенал оповещения, например:
– разослать информацию об отмене доверенности заказными письмами с уведомлением о вручении всем контрагентам, а также в госорганы (к примеру, в инспекцию, суд), если доверенное лицо имело право представлять там интересы компании. Если партнеров у вас много и тратиться на обычную почту не хочется, тогда можно разослать им информацию по электронной почте, включив функцию «Уведомить о прочтении». Главное, чтобы у вас было хоть какое-нибудь подтверждение, что третьи лица извещены;
– разместить, соответствующую информацию на сайте организации;
– дать объявление в газете, что такая-то доверенность недействительна с такого-то числа.
И тогда тот, кому перестали доверять, что бы он ни делал, какие бы действия ни совершал с вашей недвижимостью, они будут считаться недействительными. Документ об отзыве доверенности поможет защитить ваши права в суде, если до него дойдет дело.