Квартира, как невеста, должна быть чиста. Юридически
Почему москвичи предпочитают покупать жилье в домах-новостройках? Основная причина – «юридическая чистота» приобретаемой квартиры. Живешь себе спокойно и не ждешь, что явится бывший собственник и выгонит тебя. Но это только на первый взгляд.
– Нередко и по новым квартирам возникают судебные тяжбы, – говорит генеральный директор агентства недвижимости «БИ-ГАЗ-СИ» Ильдар Нурисламов. – Купив не совсем «чистую» в юридическом плане квартиру, вы можете оказаться в неприятной ситуации. И хотя вас из нее вряд ли выселят, но пока идут судебные разбирательства, квартира арестовывается и просто «зависает». И вы не можете ее ни продать, ни подарить, ни обменять.
Нередко мошенники покупают на «нуле» сомнительные квартиры, а потом быстро их перепродают, наваривая на этом приличную сумму, чем подставляют под удар добросовестного покупателя. А наши «самые гуманные суды», к сожалению, пока слабо его защищают. Впрочем, Фемида постепенно разворачивается в сторону покупателя (ст.302 ГК РФ), хотя больше на бумаге.
Откуда же на рынке появляются «грязные» новостройки? Новые дома часто строятся на паях, и продают в них квартиры несколько организаций-дольщиков, имеющих определенное количество квартир в доме. Среди дольщиков немало хитрецов, которые изобретают различные схемы ухода от налогов. При этом людям нередко приходится подписывать фиктивные договоры, по которым требуется отдельно отдавать некие суммы. Если квартиры покупает риэлторская фирма, то возникают гарантийные письма. С частника нередко берут «черным» налом.
С точки зрения налогов, квартиры, которые принадлежат небольшим фирмам, абсолютно «грязные», – считает Ильдар Нурисламов. – Любой налоговый орган или УБЭП подобные сделки может быстро выявить. Но нередко сами люди желают заключить именно такую сделку. Риэлтору долго приходится объяснять покупателям, почему от покупки той или иной квартиры лучше воздержаться. Но вольному – воля.
Другая неприятность, которая может ожидать покупателей новых квартир, – низкое качество строительства. Нередко бывает, что строители нарушают даже ГОСТы! Как ни странно, происходит это больше всего в домах повышенной комфортности. Покупать квартиры в таких домах довольно опасно и невыгодно, так как в дальнейшем их ликвидность может намного снизиться.
Не случайные «девицы», а профи!
Впрочем, у крупных застройщиков и инвесторов (ДСК-1, ДИПС), по мнению г-на Нурисламова, и качество в норме, и регистрация переуступки прав требований фиксируется в базе данных.
И здесь риэлторы даже лишние, ибо любой посредник – это дополнительные расходы. Но если вы покупаете квартиру у малознакомой компании, то здесь посредник обязателен. И не просто риэлтор (фирмы сейчас растут, как грибы), а риэлтор–аудитор.
– Нужны те риэлторские аудиторские фирмы, где работают профессиональные юристы, понимающие суть вопроса, а не случайные девицы, желающие вам «втюхать» квартиру, – настаивает Ильдар Нурисламов. – Ведь у «девиц» нет ни технических, ни юридических, ни финансовых знаний. А на рынке недвижимости больше котируется риэлтор, обладающий колоссальным юридическим и строительным багажом.
Впрочем мнение г-на Нурисламова о том, что у крупных московских застройщиков можно смело брать жилье без риэлтора – не все разделяют.
Хоть крупные, хоть мелкие, все – не промах
– Безумцы те, кто хочет купить квартиру в новостройке, в том числе даже у крупных компаний без риэлторов, – говорит генеральный директор агентства недвижимости «Светлый град» Елена Валеева. – Один мой знакомый решил сэкономить подобным образом. Подписал договор, правда, деньги пока не внес. И показал договор мне. Я была просто в ужасе от того, что в нем написано.
Например, там есть пункт: цена на момент его подписания договора фиксируется. И пункт о том, что инвесторы в случае форс-мажорных обстоятельств обязаны мириться с повышением цены. По сути, эти положения противоречат друг другу и тем самым играют на руку застройщику.
Но клиент этого не заметил. Более того в случае понижения стоимости квадратного метра застройщик-продавец не намерен корректировать цену. Стороны явно не в равных условиях.
Еще момент, на который следует обратить внимание. Фразы «завершить объект» и «сдать в эксплуатацию» – это совсем не одно и то же. Раз дом построен, то значит объект завершен. Но инвестору же надо, чтобы он был сдан в эксплуатацию! А окончание строительства не всегда увязывается со сдачей объекта. Люди этого не знают и ничего не замечают. Только вот в суде им будет очень сложно, даже имея опытного адвоката, отстоять свои интересы.
Считается, что такие кабальные договоры стараются навязывать клиентам в основном небольшие неизвестные компании. Это еще одно заблуждение. Практически во всех компаниях договоры прописываются так, чтобы прежде всего защищать интересы фирмы.
Нередко люди, покупающие жилье в новых домах, особенно у солидных компаний, чрезмерно доверчивы, считает г-жа Валеева. Они рассматривают такую компанию-застройщика почти как госучреждение и покорно подписывают все, что им предлагают. Этим кое-кто пользуется и нередко клиента просто закабаляют. К примеру, обязательства инвестора всегда тщательно прописываются, а вот о своих застройщик нередко пишет расплывчато. Например, он обязуется сообщить инвестору о приемке дома госкомиссией в кратчайшие сроки. В какие именно? Что дает покупателю этот пункт? Ничего!
Или: в случае расторжения договора по инициативе инвестора (то есть покупателя) застройщик обязуется вернуть деньги. Но не немедленно, а в течение, например, двух недель. В случае расторжения договора по вине застройщика деньги так же возвращаются, но… неизвестно когда. И, как правило, это почти всегда бывает связано с судами.
Можно на это возразить, что компании-застройщики не очень-то любят менять что-то в своих стандартных договорах. Да, не любят. Но если человек нанимает риэлторов в качестве адвокатов при заключении сделки, то они, со своей стороны, будут корректировать договор. Во всяком случае профессионалам сделать это гораздо легче. Конечно, усилий придется приложить немало, чтобы склонить фирму к корректировкам, но если застройщики при составлении договора не идут навстречу инвестору (покупателю) ни в чем то в таком случае лучше с ними вообще не связываться.