23:26:59
13 июня 2024 г.

Вексельная схема: с квартирами могут надуть

Рынок недвижимостиИтак, по новому федеральному закону № 214 «Об участии в долевом строительстве…» застройщики работать не хотят. Одна из самых распространенных на сегодня схем, позволяющая и закон обойти,
и денег подзаработать — вексельная. А как она аукнется частному инвестору?Это просто деньги в долг
Суть схемы проста. Человек приходит в строительную компанию и говорит: я хочу приобрести квартиру в доме, который вы строите. С ним заключается предварительный договор купли-продажи. Он, естественно, безвозмездный в силу закона. Клиент вносит деньги, покупая векселя строительной компании. Когда дом будет построен, предполагается, что вексель будет погашен – компания его как бы выкупит. На самом деле, он будет меняться на договор купли-продажи выбранной им квартиры. На первый взгляд, ничего страшного…
«Но это только на первый взгляд, – говорит руководитель отделения «Октябрьское поле» корпорации «ИНКОМ-недвижимость» Михаил Раздольский. – Копнем поглубже. Вексель – это долговая расписка. Насколько я знаю, он не предусматривает «погашение» квартирой. Просто человек дает строительной компании деньги взаймы. Через какое-то время она обязуется ему их вернуть, но не деньгами, а квартирой. Поэтому приходится полагаться только на честность застройщика».
Пока такую схему используют в основном крупные фирмы, которые имеют хорошую репутацию на рынке. У малоизвестных и мелких компаний векселя просто не будут покупать. Если компания известная, – вроде бы людям опасаться нечего. Но по оценкам аналитиков и независимых экспертов на сегодня в московском регионе строительный рынок уже сократился на 15 – 20%. И в ближайшее время прогнозируется сокращение еще на столько же. В ближайшее время в силу политических соображений 214-й закон вряд ли будет изменен. Значит, сокращение строительства неизбежно. Естественно, цены будут расти.
Обманут – не обманут?
Что может получиться? Человек вносит 100 тысяч долларов (столько сегодня в среднем стоит московская «трешка» на стадии начала строительства). Когда же дом будет построен, то квартира может уже стоить 250 – 300 тысяч. Спрос большой. И не проблема застройщику ее продать новому покупателю за 300 тысяч. Изначально строители не хотели никого обмануть, но соблазн велик, тем более что у одного бумажка с печатью (предварительный договор), а у другого – деньги. Как поступит застройщик, неизвестно. Он может выкупить вексель за 100 тысяч и вернуть деньги первому покупателю обратно.
«Формально он ничего не нарушает. – Поясняет ситуацию руководитель корпорации «Рескор» Сергей Лупашко. – Вы скажете: ведь был же договор! Не забывайте, что это был договор о намерениях. Застройщик скажет, что ситуация изменилась, у нас, мол, проблемы и т. д. Найдет массу аргументированных причин, чтобы «дольщику» отказать. И я сомневаюсь, что у человека будут правовые рычаги, чтобы потребовать предоставления ему вместо денег «проплаченной» квартиры».
Кто-то на это может возразить: человек не только купил вексель, но он же заключил с компанией предварительный договор, в котором слово «квартира» упоминается. «Вексель юридически не имеет никакого отношения к заключенному предварительному договору, – говорит аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов. – Чисто психологически дают человеку почувствовать значимость векселя: покупать просто так его никто не будет. Поэтому-то векселеполучателю и нужно дать бумажку, где будет фигурировать слово «квартира».
Раз это обход закона и чистая психология, то вряд ли поможет и обращение в суд. Тем более, если деньги по векселю инвестору выплатят сполна.
Страховки на «воздух» не бывает
Может быть, сделку стоит застраховать? «С одной стороны, застраховать неисполнение обязательств (финансовый риск) векселеполучателя по вексельному договору не проблема, – говорит генеральный директор страховой компании «АВИС+» Георгий Гасанов. – С другой же стороны, нашего инвестора (векселеполучателя) волнует как раз не столько неполучение им денег при погашении векселя, сколько неполучение квартиры по предварительному договору купли-продажи. А вот его-то мы застраховать не можем, так как страховщик не может страховать «воздушные» обязательства».
Нет ответа…
Получается, что ни суд, ни страховщики бедному частному инвестору помочь не могут. Что же ему делать? Может, вообще отказаться от покупки новой квартиры на стадии строительства дома? Ответить однозначно на этот вопрос, я думаю, никто не возьмется. Здесь многое зависит от обстоятельств. Но если уж вы решились инвестировать в будущую квартиру на уровне котлована, то консультироваться со специалистами по поводу надежности застройщика и выполнения им своих обязательств надо до возникновения у того проблем, а не после…

Вениамин Вылегжанин

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация