Когда в хозяевах согласья нет
Волею судеб квартира оказалась в собственности нескольких человек, причем избавляться от своей доли ни один из них не желает – на практике подобные истории зачастую оборачиваются настоящими войнами за квадратные метры. Решить такой спор может суд, определив порядок пользования жилым помещением.
Чужие под одной крышей
Попасть в подобную ситуацию могут бывшие супруги, враждующие члены семьи или наследники. По тем или иным причинам став собственниками долей в квартире, люди никак не могут договориться между собой о том, как должна протекать их жизнь под одной крышей. Поводов для конфликта найдется немало: какой комнатой кто должен пользоваться, кому достанется балкон, как платить за квартиру, кому ее убирать…
Когда такие же проблемы настигают собственников загородной недвижимости, вопрос решается проще: в ряде случаев долю можно выделить в натуре, снабдив дом отдельными входами. Закон допускает такое решение проблемы, однако выделение доли в натуре возможно лишь в том случае, если имуществу не будет нанесен серьезный ущерб.
«Распилить» среднестатистическую квартиру, обеспечив каждому из собственников возможность использовать ее по назначению, вряд ли получится. Квартиру не снабдишь отдельными входами, дополнительными санузлами, коридорами и кухнями. Значит, придется договариваться, искать компромиссы или решать возникшую проблему в судебном порядке.
Какой бы способ решения конфликта ни был выбран, хозяевам долей стоит помнить важное правило: владеть и пользоваться квартирой, находящейся в долевой собственности, нужно сообща. Значит, один собственник не вправе «оккупировать» квартиру, не пуская на порог остальных, или устанавливать свои, одному ему удобные порядки. Каждый из участников долевой собственности имеет право на владение и пользование частью общего имущества, соразмерного его доле, и забывать об этом не стоит.
Война и мир
Разумеется, любые споры нужно стараться решать мирно. Так, закон предусматривает возможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, по соглашению. Этот документ может быть составлен в простой письменной форме, но будет надежнее, если его заверит нотариус.
В соглашении стоит подробно расписать условия пользования квартирой: кто в какой комнате обитает, как посещаются и убираются места общего пользования, как производится ремонт и как оплачиваются коммунальные услуги. Важно, чтобы документ был скреплен подписями всех собственников и членов их семей.
Если в квартире давно сложился порядок пользования жилплощадью, который устраивает всех собственников, подобное соглашение решит многие проблемы. Возможно найти иной выход: например, один собственник выкупит долю другого либо один собственник, занимающий больше жилплощади, компенсирует неудобства другого, вынужденного ютиться в комнате поменьше.
Увы, на практике прийти к мирному соглашению получается далеко не у всех. Помимо непосредственно пользования квадратными метрами, камнем преткновения нередко становится порядок оплаты коммунальных услуг. Действующий Жилищный кодекс не предусматривает раздела лицевого счета – процедуры, которая нередко помогала решать подобные споры в прошлом.
Юристы до сих пор ломают копья на тему того, можно ли осуществить данный раздел в настоящее время. Не вдаваясь в правовые тонкости вопроса, стоит упомянуть, что и теперь суды нередко разрешают раздел лицевых счетов. При этом обязательно учитывается порядок пользования квартирой, также определенный в судебном порядке. Значит, разбирательства в зале суда враждующим сторонам избежать не удастся.
Разберемся цивилизованно
Нередко вместе с иском об определении порядка пользования квартирой обиженный собственник заявляет требования о вселении в квартиру и нечинении препятствий в пользовании жильем. Громкие скандалы и штурм квартиры с помощью приставов не нужны никому, поэтому решать возникший конфликт нужно цивилизованно.
Рассматривая подобные дела, суды передают в пользование каждому сособственнику определенную часть квартиры, соответствующую его доле в общей собственности. Разумеется, эти помещения вряд ли окажутся одинаковыми: если одному из собственников досталась в пользование часть, которая по размеру больше его доли, с него может быть взыскана плата за пользование «дополнительным» имуществом.
При определении порядка пользования квартирой суд будет опираться на уже сложившиеся правила существования на общей жилплощади. Будут учтены и другие заслуживающие внимания обстоятельства, например, состояние здоровья одного из собственников, необходимость пользоваться именно конкретной частью квартиры.
Нередко один из собственников через суд пытается доказать, что доля другого хозяина квартиры незначительна и может быть заменена денежной компенсацией. На практике такие иски иногда удовлетворяются, однако решения не имеют ничего общего с буквой закона. Лишить собственника принадлежащей ему доли имущества без его согласия, только по требованию других сособственников, по закону нельзя.
Подобное решение может быть принято лишь в том случае, когда сособственник обратится в суд с требованием о выделе его доли в натуре. Например, собственник 1/6 доли заявляет такое требование. Если суд установит, что эта доля незначительна, не может быть реально выделена и собственник не имеет существенного интереса в пользовании квартирой, его право собственности прекратится – а остальных хозяев жилья обяжут выплатить компенсацию за долю.