Миллион в утешение
Минфин вынес на общественное обсуждение проект поправок в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Они предполагают выплату государством по решению суда компенсаций в размере до 1 млн. рублей гражданам, лишившимся единственного жилья в результате мошеннических или иных действий.
Реанимация выплат
Для начала разъясним, о чем и о ком идет речь. Предложения Минфина преимущественно касаются вторичного рынка. В торговле жильем встречаются случаи, когда сделка по покупке квартиры спустя какое-то время признается судом недействительной. Это несмотря на то, что она соответствующим образом оформлена в органах государственной регистрации, и у владельца есть документ о праве собственности. Причины расторжения договора могут быть разные, чаще это заведомое мошенничество при его заключении, но иногда имеют место заурядные недоразумения и даже нелепости. Бывает, что кого-то из действующих лиц не учли, не спросили согласия, например, в ходе приватизации. Или уже после сделки выясняется, что кто-то из участников был невменяем и т. д.
В случае недействительности сделки каждая из сторон возвращается в исходное состояние и обязана вернуть другой все полученное при ее совершении: продавец получает квартиру, покупатель – деньги. Вроде бы логично, однако закон не принимает во внимание такие «мелочи», что в квартире произведен ремонт, человек приобрел рядом гараж, ребенок поступил в музыкальную школу, и теперь все идет прахом. Равно как и то, что квартира никуда деться не может, и ее всегда вернут прежнему владельцу, а вот деньги могут быть потрачены, и получать покупателю назад просто нечего. Об инфляции никто даже не вспоминает.
Ситуация усугубляется тем, что в Гражданском кодексе есть понятие «добросовестного приобретателя». Это тот, кто все оформил по всем правилам и честно оплатил покупку. Термин «добросовестный» порождает у обывателя заблуждение, что его права собственности защищены законом, и квартиру у него не отберут ни при каких обстоятельствах. На самом деле ничего подобного! Термин введен лишь для того, чтобы потом разъяснить, как в этом случае забирать имущество.
Классический пример спорной сделки привел мне в свое время актер и руководитель старейшей риелторской компании Антон Голышев. Проживала в московской квартире пожилая женщина со взрослым сыном. Семья неблагополучная, пьющая. В какой-то момент сын пропал. Через полгода изуродованное тело обнаружили в одном из подвалов. Его похоронили, но матери трудно было жить в квартире, где все напоминало о сыне, да и деньги были нужны. Вот она и продала ее, купила себе скромную комнатку. А еще через полгода к новому хозяину заявляется ни о чем не подозревающий сын, живой и здоровый. Оказывается, произошла ошибка, похоронили кого-то другого, а он больше года жил в «примаках» у какой-то своей знакомой. Но чувства остыли, парня выгнали, он вернулся к себе домой. И у него на руках паспорт с законной пропиской в этой квартире. Налицо все основания для признания сделки недействительной. Со всеми вытекающими. Вот только деньги мать уже пропила. Какое бы решение ни принял суд, в любом случае либо новый хозяин, либо сын остаются без жилья и без денег.
Оспариваемая покупка жилья – вещь нечастая, одна на многие десятки, а то и сотни нормальных сделок. Но если учесть, что за год только в Москве их совершается около сотни тысяч, то примеров крупных неприятностей хоть пруд пруди. Проблема эта давняя, застарелая. Видимо, с учетом того, что любая «забракованная» судом сделка была все же ранее признана (зарегистрирована) государством, в 2004 году был принят закон о выплате в таком случае компенсации добросовестному приобретателю или бывшему собственнику, оставшимся без жилья, в размере до 1 млн. рублей. Однако механизм реализации отсут-ствовал. В частности, выдвигалась версия, что компенсации выплачиваются лишь в случаях нарушений со стороны органов регистрации.Как бы то ни было, но на практике закон не применялся. И вот теперь Минфин предлагает внести в него поправки, которые призваны сделать выплату компенсаций реальностью.
По мере сил и возможностей
Суть предложений Минфина в том, что в спорной ситуации либо бывший собственник, либо добросовестный приобретатель жилого помещения, оставшиеся в итоге без крыши над головой, имеют право на разовую компенсацию за счет государственной казны. Решение о выплате компенсации принимает суд. Размер ее должен соответствовать реальному ущербу, но не может превышать миллион рублей. Если в пользу пострадавшего с должника производилось взыскание по исполнительному документу, то компенсация уменьшается на соответствующую сумму. При этом, пожалуй, самое важное, что в законопроекте прописывается порядок выплаты компенсаций.
Особо следует отметить, что компенсация возможна только, если речь идет о жилом помещении, и оно является единственным для пострадавшего. Если у него есть другое жилое помещение, то компенсация не положена. О дачах и гаражах говорить вообще не приходится.
Со всей очевидностью Минфин ведет дейст-вия в правильном направлении. Тем не менее критики в адрес предлагаемого законопроекта более чем достаточно. Главный упрек звучит в отношении размера компенсации. Даже семь лет назад миллион рублей был для жилья не ахти какими деньгами, а сейчас тем более. Где-нибудь в глубинке на эту сумму еще можно что-то купить, но именно «что-то». А в крупных городах, тем более Москве или Питере, их не хватит даже на комнату. Это явно не то, чего ждут пострадавшие. Они, очевидно, хотят полного возмещения потерь.
И желание это во многом справедливое, ведь сделка была «освящена» (зарегистрирована) государством. Кстати, в ныне действующей редакции закона компенсации подлежит любое жилое помещение, в новой – только если оно единственное. Почувствуйте разницу.
Но с другой стороны выплата пусть и частичной компенсации – вещь весьма щепетильная. Начнем с того, что ведь ни у кого же не возникает даже мысли о компенсации при утере другого имущества. Например, при угоне автомобиля. Хотя угон отчасти тоже есть следствие недостаточно качественной работы правоохранительных органов. Тем не менее в этом случае мы говорим – надо страховать. А чем отличается жилье? Да, без жилья в нашем суровом климате нельзя, но на практике все люди как-то устраиваются.
В то же время надо отчетливо представлять себе, откуда возьмутся средства на компенсации. Из бюджета. Значит, при очередном его формировании часть денег, которые были бы направлены на повышение мизерных пенсий и смехотворных стипендий, будут зарезервированы на выплату компенсаций. Утрируя эту мысль до предела, можно сказать, что ротозейство «лохов» государство оплатит из кармана бедных студентов и больных пенсионеров. Это при условии, что покупатели жилья в большинстве своем люди не бедные по определению. То есть вопрос-то непростой.
В этом смысле можно говорить, что предложение Минфина – это некоторый, довольно разумный компромисс, который отражает нынешний уровень развития экономики и возможности государства по социальной поддержке граждан.
Другое дело, обращает внимание директор по бизнес-коммуникациям холдинга «Миэль» Юрий Карамаликов, что министерство предлагает средство только для тушения пожара, а надо бы подумать о его предупреждении. Законопроект, по его словам, полностью никого не страхует и ничего не гарантирует. Скорее, это популистский ход правительства в преддверии выборов. Людей отчасти успокаивают, но в корне проблема не решается. А корень – в серьезных пробелах в законодательстве, которое сохраняет отзвуки советских времен и до сих пор не приведено в соответствие с новыми реалиями жизни, когда люди стали собственниками. И до сих пор этих собственников никто не обучил, и не направил на путь истинный. Одновременно в законе как минимум надо бы прописать, что к подготовке сделки допускается не всякий встречный-поперечный, а тот, кто прошел некую сертификацию, обучение, кто все выполнит в соответствии с определенными правилами. Это хоть какой-то способ почистить рынок от откровенных мошенников, полагает Ю. Карамаликов.
Полная компенсация
Президент Российской гильдии риелторов Григорий Полторак считает предложение Минфина хорошим, но принципиально неправильным: «Хорошо то, что хоть что-то делается. Но мы опасаемся, что если закон будет принят в опубликованной редакции, то дальше ничего не будет сделано еще долгие годы. А в принципе ситуацию надо менять кардинально. Нужно не миллион рублей, а полную ответственность государственного органа вводить, но при этом много чего сделать дополнительно».
Прежде всего, речь идет о финансировании. В РГР считают, что надо ввести государственный сбор со сделок с недвижимостью в размере 0,1–0,2% от стоимости объекта. Таким образом обеспечить формирование поступлений в соответствующую графу бюджета. А при возникновении проблем у собственников компенсировать ущерб из нее полностью. Компенсировать надо стоимость по договору, но не выше рыночной.
По сути, речь идет о государственном страховании. Если этим занимается страховая компания, то чем больше было прежде переходов права, тем большим считается риск, и тем дороже страховка. Если же это будет делать государство, то оно будет взимать сбор при каждой регистрации права. В результате бОльший риск и бОльший платеж как бы «размазывается» по бОльшему числу сделок. То есть в каждом частном случае обходится дешевле.
Кроме того, одна из функций государства – защита прав собственности. У государства есть машина для ее исполнения. Это суды, прокуратура и прочее для борьбы с мошенниками. На их финансирование может быть частично направлен полученный доход. Для профилактики, для предупреждения. Государство будет заинтересовано не только выплачивать деньги пострадавшим, а предупредить правонарушение и заставить работать свои службы лучше.
Платить сбор должны граждане, участвующие в сделке. Это должны быть разумные деньги. Если страхование будет носить обязательный характер, то ставка тем более может быть уменьшена. По своей инициативе люди часто страхуют то, что им самим кажется подозрительным. То есть это рисковые сделки. Если будут страховать все подряд, то ставка может быть 0,1%. Давайте поймем, что это одна тысячная стоимости объекта. Если вы покупаете квартиру за 10 млн. рублей, то доплатите еще 10 тыс. и живите спокойно. Вполне адекватная оплата.
При этом государство получит дополнительный весьма полезный эффект. Если граждане будут понимать, что в случае чего им компенсируют то, что записано в договоре, то в него будет записана реальная цена сделки. И покупатели не будут так легко идти на оформление покупки за 1 млн. рублей или иную фикцию, как это сейчас распространено. Они будут настаивать на оформлении по полной стоимости. У нас появится реальная «белая» статистика, аналитика. Появится возможность правильно устанавливать налоговую базу. Появится хотя бы возможность для размышления над этой базой.
Впрочем, многие специалисты полагают, что в ставку 0,1% страхование вряд ли уложится. Экспертные оценки доли оспариваемых сделок колеблются в диапазоне от 2–3% до 8%. По мнению же Г. Полторака 8% – это «бред», даже 2% – несколько завышенная цифра. Но это не значит, что столько расторгают. На практике большинство исков отклоняются, они действительно не имеют под собой оснований. Кроме того, суд может решить вопрос и о размере компенсации, в зависимости от обстоятельств дела. К примеру, в упомянутом нами примере с «умершим» сыном речь не о всей стоимости квартиры, а только о половине, или иной доле.
А главное, считает Г. Полторак, если государство будет заинтересовано, чтобы деньги сэкономить, значит, наведет порядок среди паспортисток, без которых редкое мошенничество обходится. И так далее по всей цепочке. Тогда все будет нормально.