Московская жилищная газета

Жилищное право

Опубликовано на сайте: 20 ноября 2003 г. 14:56
Публикация в газете: №46 (461) от 20 ноября 2003 г.

Михаил СКВОРЦОВ: госрегистрация не может быть несвоевременной

Уже два месяца, как действует обновленный федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». О том, что принесли нам изменения в законе, рассказывает первый заместитель руководителя Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Москвы Михаил СКВОРЦОВ.

«Квартирный ряд»: Михаил Алексеевич, какими причинами вызваны изменения в законе?
Михаил Скворцов: Просто законодательство совершенствуется. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступил в действие 31.01.1998 года, поэтому он еще довольно «молодой». Практика показала, что надо внести в него отдельные изменения.
КР: Что же конкретно изменилось?
М.С.: В первую очередь, изменения коснулись порядка регистрации ранее возникших прав. В соответствии с федеральным законом от 09.06.2003 года № 69-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – закон о регистрации), вступившим в силу 17 сентября 2003 года, предусматривается обязательная государственная регистрация ранее возникших прав на объекты недвижимого имущества, если требуется произвести государственную регистрацию в одном из трех случаев, имеющих место уже после введения в действие закона о регистрации:
– регистрацию перехода ранее возникшего права;
– регистрацию ограничения (обременения);
– регистрацию сделки, совершенной после введения в действие закона.
КР: Получается, что если я свою приватизированную квартиру начну продавать, то сделать это не смогу, пока не зарегистрирую право собственности на нее?
М.С.: В том случае, если ваша квартира была приватизирована до введения в действие закона о регистрации (до 31.01.1998г.). Но вы можете это сделать одновременно, подав заявление и необходимые документы как на регистрацию ранее возникшего права, так и на регистрацию самой сделки.
КР: Есть ли необходимость без сделки регистрировать права на квартиру?
М.С.: Как таковой необходимости нет, регистрация ранее возникших прав проводится по желанию каждого правообладателя. Права на недвижимое имущество, возникшие до 31.01.1998 года, признаются юридически действительными.
КР: Не затормозит ли потом сделку несвоевременная регистрация?
М.С.: Нет. Во-первых, регистрация не может быть несвоевременной. Во-вторых, государственная регистрация возникших до 31.01.1998 года прав на объекты недвижимого имущества и регистрация возникших после 31.01.1998 года перехода данных прав или совершенной после 31.01.1998 года сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявлений и других необходимых документов. В данном случае регистрация ранее возникших прав при регистрации их перехода или сделки об отчуждении объекта недвижимости проводится без оплаты. В иных случаях за регистрацию ранее возникшего права следует уплатить 0,5 размера платы за государственную регистрацию права, установленного в городе Москве (сегодня это 150 рублей).
КР: Говорят, теперь зарегистрировать права по доверенности невозможно. Так ли это?
М.С.: Совсем нет. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, в соответствии с ГК РФ. Для физических лиц ничего не изменилось. Они и раньше представляли доверенности, удостоверенные нотариусами. Изменения коснулись юридических лиц. Если раньше на государственную регистрацию прав представлялись доверенности, составленные в простой письменной форме, выданные организацией, за подписью ее руководителя и скрепленные печатью организации, то с 17 сентября юридические лица также должны представлять нотариально удостоверенные доверенности.
КР: Информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимости предоставляется только собственникам квартиры и офиса?
М.С.: Выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) о зарегистрированном праве на объект недвижимого имущества предоставляется любому лицу, предъявившему документ, удостоверяющий личность, заявление в письменной форме и квитанцию об оплате за получение информации. На сегодня для физических лиц плата составляет 25 рублей, для юридических – 100 рублей.
КР: А если собственник не хочет, чтобы о принадлежащей ему недвижимости было известно другим лицам?
М.С.: По закону о регистрации, учреждение юстиции не может отказать заявителю в информации из ЕГРП, так как государственная регистрация прав носит открытый характер. В выписке из ЕГРП содержится описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости. В отношении физического лица указывается только его фамилия, имя, отчество, а в отношении юридического лица – его полное наименование.
Кроме того, правообладатель может запросить информацию о лицах, получивших сведения из Единого государственного реестра прав об объекте недвижимого имущества, на который он имеет право.
КР: А вся история квартиры в реестре есть?
М.С.: Да, если права на недвижимое имущество были зарегистрированы в ЕГРП. Но сведения о переходе прав на объект недвижимости (информация о лицах, прежде владевших объектом недвижимости) выдаются только определенным лицам, перечисленным в пункте 3 статьи 7 закона о регистрации. Это сами правообладатели, физические и юридические лица, получившие доверенность от правообладателя, суды и правоохранительные органы, имеющие в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями и те, кто имеет право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону (с запросом от нотариуса).
КР: И даже риэлторам не даете?
М.С.: Если у них нет нотариально удостоверенной доверенности от правообладателя, то нет.
КР: Новым законом расширен перечень оснований для приостановления регистрации прав. Хорошо ли это?
М.С.: Действительно, изменена статья, предусматривающая такую возможность, если у регистратора возникли сомнения в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности сведений, которые в них содержатся. Отсутствие в старой редакции закона этого положения затрудняло положение и заявителей, и учреждений юстиции, если оказывалось, что незадолго до окончания отведенного на регистрацию месяца требовалось получить дополнительные сведения.
Новое в законе о регистрации – основание для приостановления регистрации прав в том случае, если наложен арест на объект недвижимого имущества или имеется запрет на совершение с объектом определенных действий. Законом в редакции 2003 года предусмотрено, что если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в ЕГРП (или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав) в учреждение юстиции поступит соответствующее решение, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета.
КР: А что, раньше у регистраторов прав сомнений не возникало?
М.С.: Естественно, возникали, но приостанавливать регистрационные действия учреждение юстиции могло на срок не более одного месяца, при этом представленные документы направлялись на подтверждение их подлинности. Сейчас же законная причина приостановки – возникшие у регистратора сомнения в том, насколько обоснована государственная регистрация прав в том или ином случае.
КР: Например?
М.С.: Физическое лицо совершает сделку с квартирой. В учреждение юстиции поступает информация об ущемлении интересов несовершеннолетнего. С одной стороны, эта информация никоим образом не влияет на сделку, так как в документах, представленных в учреждение юстиции, все оформлено в соответствии с действующим законодательством, а с другой стороны, это заявление может вызвать сомнение у регистратора прав, и он вправе приостановить регистрационные действия, при этом направив необходимые запросы для прояснения ситуации.
КР: Выходит, чиновник может самоуправствовать. Не понравился ему заявитель – отказал.
М.С.: Конечно, нет. Учреждения юстиции действуют исключительно в соответствии с действующим законодательством, которым четко предусмотрены основания для отказа в государственной регистрации прав. Отказ, кстати, может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
КР: Правда ли, что любая из сторон может приостановить регистрацию сделки?
М.С.: Может, представив в учреждение юстиции заявление в письменной форме о приостановлении регистрации прав на срок не более чем три месяца.
КР: Но бывают другие ситуации. Стороны уже удостоверили договор у нотариуса, но одна из них уклоняется от регистрации. Тянет время, вымогая что-то для себя. А так как при подаче документов на регистрацию прав обязательно присутствие обеих сторон, то сделка и зависает. Есть ли узаконенный временной промежуток между нотариусом и регистратором?
М.С.: Действующим законодательством не определен срок, в течение которого необходимо зарегистрировать договор в учреждении юстиции после удостоверения его у нотариуса. Но необходимо учитывать, что часть документов, необходимых для государственной регистрации прав, имеет ограниченный срок действия.
КР: «Единое окно» у вас оно будет введено?
М.С.: Мосрегистрация входит в состав базовых структур созданной в Москве системы «одного окна». Учреждение юстиции взаимодействует с органами управления города Москвы, департаментами, префектурами ряда округов, районными Управами города и другими организациями и внедряет систему выдачи информации в электронном виде.
Но работа Мосрегистрации изначально построена по принципу «одного окна», так как заявитель обращается к нам фактически дважды: первоначально представляя пакет документов на регистрацию, и затем, чтобы получить свидетельство о регистрации.
КР: Михаил Алексеевич, может быть, это не совсем ваш вопрос, но не задать я вам его не могу. Говорят, что после 17 сентября сделки, зарегистрированные с технической документацией, выданной БТИ, могут быть признаны недействительными...
М.С.: Мосрегистрация как принимала документы, выданные МосгорБТИ, так и принимает. Документы, удостоверяемые МосгорБТИ, для целей регистрации прав на недвижимость правомочны.

О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ:
Михаил Алексеевич СКВОРЦОВ родился в Москве в 1953 году. Закончил Московский авиационный институт имени Серго Орджоникидзе. Профессионально жилищными проблемами занимается с начала 90-х годов. Работал председателем Комитета жилищного обеспечения и приватизации жилищного фонда ЮАО, коммерческим директором АО «Оргкомитет» (реализация муниципального жилья в домах-новостройках), заместителем руководителя Департамента муниципального жилья.
В 1999 году назначен заместителем председателя Московского городского комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В настоящее время занимает должность первого заместителя руководителя Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Москвы, является государственным регистратором прав.

Вениамин Вылегжанин

Другие статьи на тему: Жилищное право

  • Власти против аварийности
    В России порядка 16 млн. кв.м. жилого фонда является аварийным. Из них около 10 млн. приходится на многоквартирные дома. Однако нередко так бывает, что здание, очевидно непригодное для проживания, официально к таковым не относится. Следовательно, не приходится мечтать о переселении из него в нормальные условия. Какие же усилия необходимо предпринять, чтобы признать жилье подлежащим сносу или реконструкции, и на что можно рассчитывать в таком случае?
  • Москва наступает
    Снесут ли ваш загородный дом или дачу чиновники при наступлении новой Москвы на бывшее Подмосковье, присоединенное к столице? Или вы получите компенсацию, которая не покроет и малой доли потерь? Что делать собственникам, чтобы не потерять свое кровное, как опереться на закон, который вас выручит?
  • Какой статус – такое и право
    Остался вдовцом с двумя детьми. В связи с этим теща продала свою квартиру в другом городе и приехала ко мне помогать воспитывать внуков. Я ее прописал на постоянное жительство, но теперь не знаю, будет ли это считаться ухудшением жилищных условий и не вычеркнут ли меня при этом из очереди на жилье. Что можно сделать, чтобы ничего не потерять?
    Станислав Бережной
  • Если дом оказался вдруг...
    Зимой нередко вскрываются изъяны, допущенные при строительстве нового дома, на которые первоначально мало кто из новоселов обращает внимание.
  • Верни, я все прощу...
    Mуж с женой прожили вместе много лет, сейчас в разводе. Муж жил на жилплощади жены без «прописки» (квартира приватизирована). Все эти годы жена не работала, семью содержал муж, он же платил за коммунальные услуги, делал ремонт. Может ли муж претендовать на какую-либо компенсацию своих затрат?
    Александр Ереемев