Михаил СКВОРЦОВ: госрегистрация не может быть несвоевременной
Уже два месяца, как действует обновленный федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». О том, что принесли нам изменения в законе, рассказывает первый заместитель руководителя Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Москвы Михаил СКВОРЦОВ.
«Квартирный ряд»: Михаил Алексеевич, какими причинами вызваны изменения в законе?
Михаил Скворцов: Просто законодательство совершенствуется. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступил в действие 31.01.1998 года, поэтому он еще довольно «молодой». Практика показала, что надо внести в него отдельные изменения.
КР: Что же конкретно изменилось?
М.С.: В первую очередь, изменения коснулись порядка регистрации ранее возникших прав. В соответствии с федеральным законом от 09.06.2003 года № 69-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – закон о регистрации), вступившим в силу 17 сентября 2003 года, предусматривается обязательная государственная регистрация ранее возникших прав на объекты недвижимого имущества, если требуется произвести государственную регистрацию в одном из трех случаев, имеющих место уже после введения в действие закона о регистрации:
– регистрацию перехода ранее возникшего права;
– регистрацию ограничения (обременения);
– регистрацию сделки, совершенной после введения в действие закона.
КР: Получается, что если я свою приватизированную квартиру начну продавать, то сделать это не смогу, пока не зарегистрирую право собственности на нее?
М.С.: В том случае, если ваша квартира была приватизирована до введения в действие закона о регистрации (до 31.01.1998г.). Но вы можете это сделать одновременно, подав заявление и необходимые документы как на регистрацию ранее возникшего права, так и на регистрацию самой сделки.
КР: Есть ли необходимость без сделки регистрировать права на квартиру?
М.С.: Как таковой необходимости нет, регистрация ранее возникших прав проводится по желанию каждого правообладателя. Права на недвижимое имущество, возникшие до 31.01.1998 года, признаются юридически действительными.
КР: Не затормозит ли потом сделку несвоевременная регистрация?
М.С.: Нет. Во-первых, регистрация не может быть несвоевременной. Во-вторых, государственная регистрация возникших до 31.01.1998 года прав на объекты недвижимого имущества и регистрация возникших после 31.01.1998 года перехода данных прав или совершенной после 31.01.1998 года сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявлений и других необходимых документов. В данном случае регистрация ранее возникших прав при регистрации их перехода или сделки об отчуждении объекта недвижимости проводится без оплаты. В иных случаях за регистрацию ранее возникшего права следует уплатить 0,5 размера платы за государственную регистрацию права, установленного в городе Москве (сегодня это 150 рублей).
КР: Говорят, теперь зарегистрировать права по доверенности невозможно. Так ли это?
М.С.: Совсем нет. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, в соответствии с ГК РФ. Для физических лиц ничего не изменилось. Они и раньше представляли доверенности, удостоверенные нотариусами. Изменения коснулись юридических лиц. Если раньше на государственную регистрацию прав представлялись доверенности, составленные в простой письменной форме, выданные организацией, за подписью ее руководителя и скрепленные печатью организации, то с 17 сентября юридические лица также должны представлять нотариально удостоверенные доверенности.
КР: Информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимости предоставляется только собственникам квартиры и офиса?
М.С.: Выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) о зарегистрированном праве на объект недвижимого имущества предоставляется любому лицу, предъявившему документ, удостоверяющий личность, заявление в письменной форме и квитанцию об оплате за получение информации. На сегодня для физических лиц плата составляет 25 рублей, для юридических – 100 рублей.
КР: А если собственник не хочет, чтобы о принадлежащей ему недвижимости было известно другим лицам?
М.С.: По закону о регистрации, учреждение юстиции не может отказать заявителю в информации из ЕГРП, так как государственная регистрация прав носит открытый характер. В выписке из ЕГРП содержится описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости. В отношении физического лица указывается только его фамилия, имя, отчество, а в отношении юридического лица – его полное наименование.
Кроме того, правообладатель может запросить информацию о лицах, получивших сведения из Единого государственного реестра прав об объекте недвижимого имущества, на который он имеет право.
КР: А вся история квартиры в реестре есть?
М.С.: Да, если права на недвижимое имущество были зарегистрированы в ЕГРП. Но сведения о переходе прав на объект недвижимости (информация о лицах, прежде владевших объектом недвижимости) выдаются только определенным лицам, перечисленным в пункте 3 статьи 7 закона о регистрации. Это сами правообладатели, физические и юридические лица, получившие доверенность от правообладателя, суды и правоохранительные органы, имеющие в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями и те, кто имеет право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону (с запросом от нотариуса).
КР: И даже риэлторам не даете?
М.С.: Если у них нет нотариально удостоверенной доверенности от правообладателя, то нет.
КР: Новым законом расширен перечень оснований для приостановления регистрации прав. Хорошо ли это?
М.С.: Действительно, изменена статья, предусматривающая такую возможность, если у регистратора возникли сомнения в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности сведений, которые в них содержатся. Отсутствие в старой редакции закона этого положения затрудняло положение и заявителей, и учреждений юстиции, если оказывалось, что незадолго до окончания отведенного на регистрацию месяца требовалось получить дополнительные сведения.
Новое в законе о регистрации – основание для приостановления регистрации прав в том случае, если наложен арест на объект недвижимого имущества или имеется запрет на совершение с объектом определенных действий. Законом в редакции 2003 года предусмотрено, что если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в ЕГРП (или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав) в учреждение юстиции поступит соответствующее решение, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета.
КР: А что, раньше у регистраторов прав сомнений не возникало?
М.С.: Естественно, возникали, но приостанавливать регистрационные действия учреждение юстиции могло на срок не более одного месяца, при этом представленные документы направлялись на подтверждение их подлинности. Сейчас же законная причина приостановки – возникшие у регистратора сомнения в том, насколько обоснована государственная регистрация прав в том или ином случае.
КР: Например?
М.С.: Физическое лицо совершает сделку с квартирой. В учреждение юстиции поступает информация об ущемлении интересов несовершеннолетнего. С одной стороны, эта информация никоим образом не влияет на сделку, так как в документах, представленных в учреждение юстиции, все оформлено в соответствии с действующим законодательством, а с другой стороны, это заявление может вызвать сомнение у регистратора прав, и он вправе приостановить регистрационные действия, при этом направив необходимые запросы для прояснения ситуации.
КР: Выходит, чиновник может самоуправствовать. Не понравился ему заявитель – отказал.
М.С.: Конечно, нет. Учреждения юстиции действуют исключительно в соответствии с действующим законодательством, которым четко предусмотрены основания для отказа в государственной регистрации прав. Отказ, кстати, может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
КР: Правда ли, что любая из сторон может приостановить регистрацию сделки?
М.С.: Может, представив в учреждение юстиции заявление в письменной форме о приостановлении регистрации прав на срок не более чем три месяца.
КР: Но бывают другие ситуации. Стороны уже удостоверили договор у нотариуса, но одна из них уклоняется от регистрации. Тянет время, вымогая что-то для себя. А так как при подаче документов на регистрацию прав обязательно присутствие обеих сторон, то сделка и зависает. Есть ли узаконенный временной промежуток между нотариусом и регистратором?
М.С.: Действующим законодательством не определен срок, в течение которого необходимо зарегистрировать договор в учреждении юстиции после удостоверения его у нотариуса. Но необходимо учитывать, что часть документов, необходимых для государственной регистрации прав, имеет ограниченный срок действия.
КР: «Единое окно» у вас оно будет введено?
М.С.: Мосрегистрация входит в состав базовых структур созданной в Москве системы «одного окна». Учреждение юстиции взаимодействует с органами управления города Москвы, департаментами, префектурами ряда округов, районными Управами города и другими организациями и внедряет систему выдачи информации в электронном виде.
Но работа Мосрегистрации изначально построена по принципу «одного окна», так как заявитель обращается к нам фактически дважды: первоначально представляя пакет документов на регистрацию, и затем, чтобы получить свидетельство о регистрации.
КР: Михаил Алексеевич, может быть, это не совсем ваш вопрос, но не задать я вам его не могу. Говорят, что после 17 сентября сделки, зарегистрированные с технической документацией, выданной БТИ, могут быть признаны недействительными…
М.С.: Мосрегистрация как принимала документы, выданные МосгорБТИ, так и принимает. Документы, удостоверяемые МосгорБТИ, для целей регистрации прав на недвижимость правомочны.
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ:
Михаил Алексеевич СКВОРЦОВ родился в Москве в 1953 году. Закончил Московский авиационный институт имени Серго Орджоникидзе. Профессионально жилищными проблемами занимается с начала 90-х годов. Работал председателем Комитета жилищного обеспечения и приватизации жилищного фонда ЮАО, коммерческим директором АО «Оргкомитет» (реализация муниципального жилья в домах-новостройках), заместителем руководителя Департамента муниципального жилья.
В 1999 году назначен заместителем председателя Московского городского комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В настоящее время занимает должность первого заместителя руководителя Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Москвы, является государственным регистратором прав.