Сотки остаются с человеком
Как участнику Великой Отечественной войны, мне выделили участок земли под дачу в садовом некоммерческом товариществе в Подмосковье. Существуют ли нормативные акты, касающиеся приватизации земли? Что нужно сделать, чтобы получить сотки в собственность?
Иван Баландин
– Согласно ст. 28 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Порядок приватизации земли указан в Федеральном законе от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». (В народе этот закон окрестили «дачной амнистией».)
Приватизации подлежат земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, а также объекты завершенного и незавершенного строительства, расположенные на данных наделах.
Приватизация может быть оформлена как во внесудебном порядке с согласия собственника земли, так и в судебном порядке.
Основанием для госрегистрации права собственности гражданина на участок являются любые документы, подтверждающие факт получения им данного земельного надела или права на него. К их числу относятся заверенные копии постановлений и решений органов власти, акты, свидетельства, выписки из похозяйственной книги, справки и т.д. То есть все то, что имеет или когда-либо имело юридическую силу. Закон предъявляет к этим документам единственное требование: они должны быть выданы тем государственным органом, который в то время и в том месте был на это уполномочен.
Для регистрации понадобится представить кадастровый паспорт на землю, для чего необходимо будет провести землеустроительные работы: составить межевой план, согласовать границы, определить координаты точек земельного участка.
Регистрацию прав можно проводить и в случае, если площадь участка в правоустанавливающем документе отличается от указанной в кадастровом плане. Именно на основании данных последнего производят описание участка в ЕГРП (Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Скорее всего, у вас получится приватизировать земельный участок. Исключением из правил, о которых сказано выше, являются случаи, когда приватизация запрещена федеральным законом. Например, земли особо охраняемых природных территорий, земли специального назначения, занятые объектами обороны и безопасности, не могут быть приватизированы гражданами.
Были бы деньги…
Могут ли жители других регионов оставлять заявку в столичных государственных органах и агентствах недвижимости для приобретения жилья в Москве? Что для этого нужно?
Виктор Федотов
– Одно из главных условий вступления в жилищные программы, организованные под эгидой правительства Москвы, – факт проживания в столице по месту жительства на законных основаниях в общей сложности не менее десяти лет (ст. 7 Закона столицы № 29 от 14.06.2006 «Об обеспечении права жителей г. Москвы на жилые помещения»).
Таким образом, будучи зарегистрированным и проживая в другом регионе, вы не можете быть признаны нуждающимся в жилых помещениях и не можете претендовать на получение жилья с помощью города Москвы. Естественно, данное ограничение не распространяется на частные агентства недвижимости, осуществляющие продажу жилых помещений на столичном рынке.
Кто крышует крышу
В снегопады ветхая крыша нашего многоквартирного дома прохудилась и дала течь. А местные власти помочь не спешат, утверждая, что мы являемся собственниками жилья и сами должны заниматься решением проблем в своем доме. Тогда за что мы платим деньги по разным квитанциям? Ведь говорят, что из бюджета на ремонт жилых зданий средства выделяются.
Сергей Власов
– Чиновники правы лишь отчасти. Действительно, согласно положениям ЖК РФ собственники жилых помещений сами обязаны следить за сохранностью общего имущества многоквартирного дома (в том числе крыши). Для этого собственники жилья заключают договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в доме, договоры об оказании коммунальных услуг и иные договоры, предусмотренные ЖК РФ и ГК РФ.
На практике чаще всего управление общим имуществом многоквартирного дома передается управляющей компании. Это может быть и преобразовавшийся в ООО бывший ЖЭК, ДЕЗ, а может быть и вновь созданная частная компания. Управляющая организация и есть то ответственное лицо, которое должно проводить уборку снега на прилегающей к дому территории, очищать крышу, сбивать сосульки, вывозить снег.
Если ваш дом не обслуживается никакой управляющей компанией (хотя это весьма редкий случай), то на крышу придется лезть или самим жильцам или специально нанятым рабочим. Нанимать их и платить им за труд в этом случае будут жильцы. Но, как правило, чистить крышу должна управляющая компания, с которой каждый жилец заключает договор управления многоквартирным домом.
В договоре должны быть указаны:
– состав общего имущества дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
– перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
– порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
– порядок контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Если качество услуг, оказываемых управляющей компанией, далеко от установленного ЖК РФ, жильцы могут обратиться с жалобой в орган госвласти, уполномоченный контролировать использование и сохранность жилищного фонда (независимо от его формы собственности).
В столице таким органом, контролирующим сохранность жилищного фонда, является Государственная жилищная инспекция города Москвы (Мосжилинспекция). Она следит за соблюдением владельцами жилищного фонда, управляющими и эксплуатирующими организациями нормативных требований, которые обеспечивают сохранность жилых домов, защищают права и законные интересы жителей и государства при предоставлении населению жилищно-коммунальных услуг.
Заглянуть в договор дарения
Собираюсь купить квартиру, которая принадлежит брату и сестре. Раньше ею владела их бабушка, которая еще при жизни оформила им дарственную. Не ожидают ли меня в дальнейшем сюрпризы? Можно ли провести сделку так, чтобы квартира принадлежала только мне и никому больше, даже мужу?
Светлана Васильевна
– Если вы своими глазами видели свидетельство о смерти бабушки, а других наследников, кроме тех, которые продают вам квартиру, нет, то не должно быть и сюрпризов: иск о признании договора дарения ничтожным или недействительным предъявлять будет некому.
Тем не менее стоит попросить у хозяев квартиры текст договора дарения и выяснить, каким образом бабушка стала собственником продаваемой квартиры. Если она ее приватизировала (даже состоя в браке) или получила по наследству, то ее супруг не может оспаривать дарение. Если же квартира была куплена в период брака, муж обязан был дать нотариально удостоверенное согласие на дарение (ч. 3 ст. 35 СК РФ), о чем должно быть упомянуто в договоре дарения.
При желании можете потребовать от продавцов справки о том, что они не состоят на учете в ПНД. Кроме того, если с момента дарения прошло три года, то сроки давности по оспариванию дарения истекли.
Теперь о том, что касается второго вопроса. Если вы состоите в зарегистрированном браке, то для того, чтобы жилье, купленное в браке, было только вашим, в том числе на случай развода, необходим брачный контракт, заключенный у нотариуса (ст. 40–43 СК РФ).
Бывшая мачеха
Отец умер год назад, оставив мне по завещанию квартиру. При оформлении наследства выяснилось, что в этой квартире зарегистрирована бывшая жена отца, брак с которой он расторг десять лет назад. Я точно знаю, что она давно (семь-восемь лет) живет с другим мужем. Отец покупал квартиру еще до брака с ней, сейчас собственница я. Что мне теперь делать? Как ее выписать?
Мария Р.
– В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования этим помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (часть 4 ст. 31 ЖК РФ). Так что если у вас с бывшей мачехой ней нет никаких договоренностей относительно права проживания в завещанной квартире, вы имеете право ее выписать в судебном порядке.
Для этого необходимо обратиться в суд с иском о признании бывшей жены отца прекратившей право пользования жилым помещением и снятии ее с регистрационного учета.
Рекомендуем перед обращением в суд выяснить адрес бывшей жены отца и направить ей требование о добровольном снятии с регистрационного учета в вашей квартире. Никаких прав на нее бывшая жена отца не имеет, поскольку он покупал квартиру до брака. Общей собственностью супругов это жилье не является.
Поскольку бывшая супруга отца не была его иждивенкой, это лишает ее прав на обязательную долю в наследстве, предусмотренную согласно ст. 1149 Гражданского кодекса.
И еще. Как дееспособные, так и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (часть 3 ст. 31 ЖК РФ). Это означает, что бывшая жена вашего отца должна была все это время вносить свою долю в оплату жилья и коммунальных услуг. Если же она этого не делала, вы можете взыскать с нее в судебном порядке задолженность по этим платежам за последние три года.
Развод очередника не красит
Будет ли расторжение брака и разделение лицевого счета расцениваться как ухудшение жилищных условий? Не может ли это отразиться на получении жилья по очереди?
Николай Николаев
– Согласно нормам Жилищного кодекса разделение лицевых счетов (изменение договора социального найма), увы, невозможно – оно просто не предусмотрено этим документом.
Развод супругов не будет учитываться жилищными органами при решении вопросов, связанных с предоставлением жилья, спустя пять лет после расторжения брака. В течение этого срока данное событие будет считаться намеренным ухудшением жилищных условий (ст. 53 ЖК РФ).
Под руководством адвоката Порубиновской В. В. ответы на вопросы подготовили юристы Болдинова М. А., Зеленев М. А., Дубасова А. А., Маркова А. Е.