Жилье несет на себе социальную миссию
Волна ажиотажа по поводу приватизации давно спала. Но впереди 2013 год, когда должен наконец-то прозвучать финальный аккорд процессу приватизации квартир. Не пора ли потенциальным собственникам поторопиться?
И стоит ли вообще это делать? Зачем нужно заключать договор социального найма? Как оформляются права собственности города на жилые помещения? Почему не заселяются дома-новостройки? Эти и другие насущные вопросы поднимались в беседе корреспондента «КР» с заместителем руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Владимиром Брыковым.
Вечная проблема управления
– Владимир Иванович, как заместитель руководителя департамента за какой участок работы вы отвечаете? Какие подразделения находятся в вашем прямом подчинении?
– Участок работы, вверенный мне, – это организация управления жилищным фондом города Москвы. Работа многогранная. В прямом подчинении находятся два управления: первое – приватизации и оформления прав собственности, второе – управление реестра объектов собственности города Москвы в жилищной сфере.
Проблема управления жилищным фондом – вечная, но в нашей работе появилось в последние годы много новых направлений, нацеленных на повышение социальной эффективности использования существующего и создаваемого жилищного фонда. Непосредственно перед нами стоят задачи регистрации прав собственности города на жилые помещения, то есть перевод жилья в московскую казну, государственный учет жилфонда (причем не только путем технической инвентаризации и паспортизации, но и внесением в реестр собственности города Москвы), а также организация управления и контроля использования всей системы жилых помещений.
Три волны приватизации
– Начнем с приватизации. Как известно, ее уже несколько раз хотели свернуть, но поток желающих узаконить квартиру в свою собственность не давал это сделать. Очередной срок окончания приватизации вновь приближается, не забыли ли об этом москвичи? Много ли желающих стать собственниками жилья?
– Нынешний этап можно охарактеризовать спадом поступления от граждан заявлений на приватизацию жилья. Признаться честно, подобную ситуацию наблюдаем уже не первый раз. Первая волна была связана с началом приватизации еще в 1991 году. Тогда от желающих получить кусочек «своего» от государства не было отбоя. Следующая волна захлестнула столицу в 2006 году, накануне так называемого первого финала приватизации. И последняя – это 2009 год, когда предрекали второй конец этого процесса 1 марта 2010 года. Если в период максимума в позапрошлом году еженедельно подавалось две – две с половиной тысячи заявлений, то сегодня 500–600. Всего же в 2009 году было оформлено договоров передачи в собственность жилых помещений около 150 тысяч. В 2010 году – 69 тысяч. В нынешнем, надо полагать, цифра эта будет еще меньшей.
– В одном из интервью «КР» вы предупреждали горожан, что приватизация жилья может обернуться тяжким бременем для некоторых семей. Помнится, это было в горячий для жилищников период. Но теперь все успокоилось. Не изменилась ли ваша позиция?
– Несмотря на ажиотаж прошлых лет, настоятельно рекомендую вдумчиво относиться к тому, нужно ли конкретной семье приватизировать свое жилье. В столице уже оформлено в собственность 83% жилищного фонда. Это много! Ведь от того, что сосед приватизировал, поэтому точно так же сделаю и я, лучше не станет. Не нужно забывать, что быть собственником – значит отвечать за свою недвижимость, в это понятие входит и капитальный ремонт, в том числе мест общего пользования, и многое-многое другое. На мой взгляд, у москвичей пока не пришло осознание своей ответственности за имущество.
Моя позиция, да и позиция руководства Департамента жилищной политики и жилищного фонда города, неизменна. Мы всегда призывали горожан, особенно в периоды пикового ажиотажа, подумать, а хватит ли в будущем семейного бюджета, чтобы оплачивать расходы на жилищно-коммунальные услуги, на ремонт и так далее. К сожалению, сегодня граждане находятся в информационном вакууме. Пока налоги на собственность рассчитываются из стоимости БТИ. И они не особенно ощутимы для семейного бюджета. Однако на федеральном уровне активно обсуждается вопрос о введении единого налога на недвижимость. Уже разработаны и одобрены российским правительством «Основные направления налоговой политики Российской Федерации на 2011 год и на плановый период 2012 и 2013 годов».
Особенность нововведения в том, что налог на собственность планируют рассчитывать уже в 2012 году исходя из рыночной стоимости объекта налогообложения, а таковым является объект недвижимости, то есть квартира или дом и земельный участок, на котором постройка расположена. Судя по документу, задача реформирования системы налогообложения недвижимости заключается в том, чтобы усилить дифференциацию. К примеру, есть малоимущие слои населения, а есть богатые, владеющие земельными участками, несколькими квартирами и домами, которые в перспективе будут платить больше, чем сейчас. Конечно, нас в первую очередь волнует судьба большинства горожан, так называемого среднего класса. Чем для них обернется приватизированная квартира? Смогут ли они осилить оплату налогов? Эти вопросы пока остаются открытыми.
Возможно, после введения нового налогообложения и начнется волна расприватизации жилья. Сегодня такие случаи есть, но они единичны. Мне кажется, все-таки неопределенность в налоговом законодательстве стимулирует необдуманные решения, поэтому и был шквал приватизации. На мой взгляд, именно договор социального найма предоставляет больше гарантий нанимателям в жилищной сфере. Вместе с тем, исходя из опыта 20 лет, мы все-таки ожидаем в 2012 году существенный рост числа обращений москвичей по поводу приватизации жилья.
Без лишней нервотрепки
– В пик ажиотажа в большинстве жилищных управлений были открыты дополнительные «окна» для приема документов. Не закрылись ли они из-за ненадобности?
– Учитывая опыт «второй волны», когда люди занимали очередь с ночи, в городе была разработана система по приему заявлений от жителей на приватизацию жилья. В 2009 году в оперативном порядке открыли дополнительные службы «одного окна» по приему документов в управах районов. С тех пор в Москве работает 149 «окон» – как в управах, так и в окружных жилищных управлениях. Таким образом нам удалось существенно облегчить жизнь москвичам.
Хотя образовалось еще одно узкое горлышко. Масса документов была сдана, но обработать их – новая проблема. Ведь прежде чем жители подписывают свидетельство о собственности на квартиру, требуется множество проверок: помимо разных запросов в БТИ и ЕИРЦ, нужно выяснить, имеет ли человек право на приватизацию, участвовал ли кто-то из семьи ранее в этом процессе в другом городе. Потом документы передавались на регистрацию в Мосреестр (после реорганизации новое название – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве). Между нашим департаментом и этой службой были налажены тесные связи, еженедельно собиралась межведомственная комиссия, на которой обсуждались все проблемные места. При всем тогдашнем спросе были горожане, которые заявления на приватизацию подали, но так и не явились на подписание документов, их пришлось возвращать. Таких набралось около 10 тысяч человек. Сейчас, конечно, все прежние проблемы сняты. Опыт накоплен богатый, если будет необходимо, то его возродим.
Кстати, не так давно руководитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве Сергей Денисенко обратился ко всем жителям столицы, которые хотят приватизировать жилье, с предложением не откладывать это в долгий ящик. Мы поддерживаем его призыв: если приняли решение, то приходите сегодня, чтобы без лишней нервотрепки оформить все по закону.
Договор вместо ордера
– В настоящее время в жилищных управлениях ведется оформление договоров социального найма с жителями, которые когда-то получали жилье по ордерам. Для чего это делается? Такие договора связаны с приватизацией?
– В столице уже несколько лет как действует программа по заключению договоров социального найма с жителями. Проводит ее наш департамент. Для чего нужен данный договор? Прежде всего для того, чтобы привести всю документацию по имеющемуся у города жилищному фонду в соответствие с Гражданским кодексом РФ. Ведь раньше, в советские годы, квартиры в основном предоставлялись по ордеру. Теперь законы изменились, требуется переоформление документов. Имея такой документ на руках, кстати, легче и приватизировать жилье, поскольку оформить в собственность подобным образом можно лишь квартиру по договору соцнайма. Было подготовлено около 600 тысяч проектов договоров. И только 350 тысяч подписано гражданами. Поэтому программа продлевается до 2012 года, и мы придаем ей новое звучание.
В собственность города
– Владимир Иванович, весной 2010 года вас поставили на прорывной участок – многие дома-новостройки длительное время простаивали, не заселялись очередниками из-за того, что на них не оформлялись права собственности города. С чем вы столкнулись?
– В начале нашего разговора я обозначил одну из функций нашего департамента – это учет жилищного фонда и включение его в московскую казну. Оформление прав собственности города на жилые помещения проводится, во-первых, для новостроек, возведенных как по городскому заказу, так и по инвестиционным контрактам. Во-вторых, по сделкам на вторичном рынке. В-третьих, по выморочному жилью. Как правило, освободившихся квартир в связи со смертью собственников, у которых нет наследников, бывает лишь 200–300 в год. Самые большие объемы, конечно же, по первым двум направлениям. Теперь обо всем по порядку.
Рассмотрим новостройки. Когда строит город, то и права оформлять проще. А когда дома сдают инвесторы – вот тут-то и начинается множество проблем. Таких построек по объему в несколько раз больше, чем тех, что возводятся за счет бюджетных средств. Как правило, инвестор рассчитывается с городом за предоставление ему социальной инфраструктуры, за земельные участки, инженерные коммуникации двумя способами: деньгами или квартирами. Конечно, для жилищного департамента интереснее, когда поступают квартиры, которые потом можно передать московским очередникам. Но, к сожалению, оформление прав на жилье, поступающее в качестве доли города, нередко осложнено. Чем? Много различных причин. Назову лишь основные из них. Как правило, инвесторы не всегда вовремя собирают весь пакет документов на строительство. Бывает и такое, что права аренды земельного участка истекают раньше, чем подписывается решение на ввод дома.
Также мы регистрируем жилье, поступающее в департамент со вторичного рынка. Существует такая практика, когда инвесторы предлагают в качестве доли города приобрести готовое жилье в удаленных районах столицы и даже в Подмосковье взамен тех площадей, которые намерены построить, например, в Центральном округе. С одной стороны, такой подход выгоден для города, потому что объемы жилья получаются солидные. Хотя без своих «но» и здесь не обходится, поскольку при оформлении права города на такое жилье требуется пакет документов на каждую квартиру. А на это, как вы понимаете, уходит слишком много времени. Иногда в схемах, предлагаемых инвесторами, нарушаются какие-то цепочки, отсюда – задержки по оформлению прав собственности города.
К сожалению, есть дома, которые были заселены еще в 2007 году, но до сих пор на них не оформлены права города, так как были сорваны сроки предоставления документации. В соответствии с законом на таких инвесторов были наложены штрафные санкции. Сегодня ведутся судебные разбирательства.
Чтобы право не откладывать
– Удалось ли переломить ситуацию? Какие еще проблемные адреса остались?
– Отмечу, что в прошлом году мы уделяли большое внимание оформлению прав собственности, поскольку все хотят жить в правовом государстве и иметь права на жилье. Ведь многие новоселы из числа московских очередников намерены приватизировать свои новые «квадраты». А когда документация на дом не оформлена, это право откладывается на неопределенный период. Хочу отметить, что бумы приватизации заметно отвлекали силы служб государственной регистрации. Надеюсь, что в нынешнем году появятся ресурсы, в том числе и людские, которые позволят ускорить процесс оформления прав города на жилые объекты.
За 2010 год было оформлено в московскую собственность 75 тысяч квартир. Сейчас осталось около 14 тысяч жилых помещений в столице и Подмосковье, половина из которых сдана в прошлом году. Среди них и так называемые сложные объекты, по которым дела находятся на рассмотрении в различных инстанциях, включая суды. Такого жилья – около семи тысяч квартир. Яркий пример: жилой комплекс «Юбилейный» в городе Химки, который строился для очередников по программе «Молодой семье – доступное жилье». С 2008 года дома заселены, но до сих пор не оформлены права собственности из-за судебных тяжб с застройщиком «ПИК-регион».
В едином пространстве
– Вам приходится работать с регистрационными службами сразу двух регионов. Удалось ли наладить сотрудничество с соседями? Какие перспективы ускорения процесса регистрации?
– Мы стараемся налаживать взаимодействие с соответствующими структурами, в том числе и с Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области. Например, по созданию автоматизированной системы передачи данных. Благодаря налаженному автоматизированному взаимодействию с Управлением Росреестра по Москве в прошлом году был запрошен 21 миллион заявок – на справки из ГУ ИСов по субсидиям за коммунальные услуги и многое другое. Эта работа продолжится и в 2011 году.
Обсуждаются серьезные перспективы по автоматизированному наполнению реестра объектов собственности в жилищной сфере Москвы. Таких объектов много в Подмосковье, и мы хотим работать в едином пространстве. С соседями в ближайшее время намерены наладить взаимодействие на предмет наличия у московских очередников недвижимости на территории области. Ведь сегодня ожидает очереди на бесплатную квартиру более 400 тысяч москвичей. Но некоторые из них уже приобрели недвижимость в соседнем регионе, а значит, обеспечили себя жильем. Поэтому такие семьи в соответствии с Жилищным кодексом РФ будем снимать с жилищного учета, чтобы предоставлять московские площади действительно только нуждающимся семьям.
Помогать очередникам
– Что вы считаете главным в работе жилищника?
– На мой взгляд, каждому специалисту, работающему в жилищной сфере, следует понимать, что жилье несет на себе социальную миссию. Это основное. Ведь без крыши над головой невозможно нормально жить. Поэтому и задача перед нами стоит именно социальная. Во вложении своего труда в решение городом этой задачи я вижу свое предназначение: помогать москвичам, прежде всего очередникам, решать их жилищные проблемы.
В связи с этим в плане приватизации квартиры я призывал и буду призывать, что следует сначала все обдумать, взвесить все за и против, оценить финансовые возможности, а потом лишь принимать решение, чтобы не сделать хуже своей семье.
О нашем собеседнике
Владимир Иванович Брыков родился в 1951 году в Первоуральске. После окончания Харьковского института радиоэлектроники, отслужив в армии, посвятил себя военной науке. С 1999 года сменил профессиональную направленность и поступил на государственную службу. Был назначен на должность начальника отдела мониторинга рынка жилья Управления жилищной политики Департамента муниципального жилья города Москвы. В 2004 году стал начальником Управления жилищной политики. С 2009 года занимает должность заместителя руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. Курирует вопросы приватизации, контроля над использованием жилищного фонда, оформления прав и работы с инвестиционными проектами, реестра объектов собственности города Москвы в жилищной сфере.