23:30:44
11 апреля 2021 г.

Минрегион думает над тем, как узаконить серые схемы

Недавно в средствах массовой информации прошла информация о том, что в недрах Минрегионразвития зреет закон о запрете продаж недостроенного жилья с целью исключить появление новых обманутых дольщиков.

Основанием для этого, в частности, послужило сообщение на финансовом форуме газеты «Ведомости» директора жилищного департамента ведомства Станислава Придвижкина. По его словам, министерство рассматривает возможность отмены закона о долевом строительстве. Гражданин должен покупать квартиру, находясь в ней и выбирая вид из окна, а не просматривая картинки и стоя на пустом участке.

Пресс-служба министерства подтвердила факт дискуссии по этому поводу, в ходе которой прозвучала идея о возможном полном запрете на заключение договоров о долевом участии в строительстве. Однако, по мнению заместителя министра Константина Королевского, говорить о столь радикальных мерах пока рано, «Минрегион не призывает сиюминутно отказаться от договоров о долевом участии в строительстве», и тем самым не настаивает на торговле исключительно готовым жильем.

В отношении «пока» следует разочаровать Константина Королевского. Дело в том, что уже сейчас основная масса (порядка 80%) жилья в многоквартирных домах продается готовым. Эта цифра получена обратным счетом. Поясню.

Строящееся жилье должно продаваться исключительно на основе закона о долевом строительстве. Однако в действительности это не так. По оценкам самых разных специалистов, договоры долевого строительства составляют около 20% в общем объеме реализации новостроек. А как же остальные продажи? Если не принимать во внимание такие экзотические формы, как жилищные сертификаты и ЖСК, то все остальное жилье реализуется по обходным серым схемам.

Классический вариант состоит в том, что застройщик на этапе строительства в обмен на деньги граждан выдает им вексель. Иными словами, берет у них в долг без указания целевого назначения денег. Это самодостаточная финансовая операция, предусмотренная законодательством. В тот же момент с будущим покупателем (пока что он только займодавец) заключается практически ни к чему не обязывающий предварительный договор. По сути, этот договор представляет собой протокол о намерении в будущем, по окончании строительства, заключить между застройщиком и гражданином основной договор купли-продажи жилья. При этом вексель и будущий договор связаны друг с другом лишь честным словом застройщика. По окончании строительства формально застройщик выкупает вексель и одновременно заключает договор купли-продажи уже готового жилья. При этом по векселю деньги как бы передаются гражданину и тут же возвращаются застройщику уже по договору купли-продажи. На самом деле деньги никуда не перемещаются, а просто вексель меняется на договор купли-продажи. Таким образом, формально по серым схемам застройщик продает готовое жилье! Вот и весь фокус.

Кстати, до недавнего времени одним из аргументов в пользу серых схем служило то обстоятельство, что долевое строительство облагалось НДС, а продажа готового жилья была от него освобождена. То есть, работая по серым схемам, застройщики получали налоговые преференции именно в силу того, что продавали готовое жилье!

Что произойдет, если сейчас отменить закон о долевом строительстве и обязать застройщиков продавать квартиры только по окончании стройки? Отвечаю: застройщики стопроцентно перейдут на вексельные схемы. Почему? Да потому что эти схемы станут абсолютно легальными. Вместе с законом о долевом строительстве будет устранен пусть слабый, больше моральный, но все же барьер на пути серых механизмов продаж. Граждане к ним тоже уже привыкли. К тому же другие источники средств (помимо денег дольщиков) для строительства у застройщиков практически отсутствуют. Банки выдают им кредиты крайне неохотно, а если и рискуют, то выставляют высокий процент.

В результате если сейчас хотя бы 20% покупателей защищены законом о долевом строительстве, то после его отмены беззащитными окажутся все без исключения покупатели на первичном рынке. Деньги продолжат собирать с граждан заранее с использованием векселей, а оформлять покупку будут потом, после окончания строительства. В этом смысле с отменой закона о долевом строительстве министерство безнадежно опоздало.

Сергей Домнин

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация