Время активной работы
Риелторы не перестают задаваться вопросом: что ждет рынок недвижимости в будущем? Можно ли с достоверностью предсказать поведение цен, спроса и предложения? Первая осенняя конференция Московской ассоциации риелторов так и называлась: «Рынок недвижимости: ситуации, тенденции, прогноз». На ней своим видением будущего поделились ведущие аналитики и представители крупнейших агентств недвижимости.
Цены растут медленно, но устойчиво
Этот тезис стал основой выступления профессора кафедры «Экономика и управление городским строительством» Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова Геннадия Стерника.
По его мнению, ситуация на рынке недвижимости напрямую связана с платежеспособностью населения. Платежеспособны ли люди сегодня?
В прошлом году в среднем по стране роста денежных доходов не было, но в столице доходы населения выросли на 23% (до 44,46 тыс. руб. в месяц). Именно поэтому рынок жилья Москвы еще в конце прошлого года почувствовал позитивные перемены.
Не секрет, что столица притягивает платежеспособных людей. Поэтому и в этом году выросло число сделок с квартирами, комнатами, землей и домами.
По данным Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра), в первом полугодии этого года было зарегистрировано 40 100 сделок с недвижимостью. За тот же период прошлого года – всего 22 800 сделок, то есть прирост составил 76%. Число проведенных в столице сделок в этом году приблизительно такое же, как и в докризисный период.
Об оживлении ситуации с куплей-продажей говорит и то, что начиная с конца прошлого года восстанавливается и ипотечный рынок. Банки возвращаются к докризисным программам, более лояльно относятся к оценке платежеспособности заемщиков.
Рост денежных доходов, оживление спроса, возрождение ипотечных программ привели к тому, что сейчас столичные цены на недвижимость медленно, но устойчиво растут. По мнению аналитика, скорее всего, в ближайшее время ситуация не изменится, цены очень плавно пойдут вверх.
Загород: сегодня и завтра
Портрет загородного рынка сегодня и ближайшей перспективе нарисовал руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов.
Сейчас в Подмосковье насчитывается около 400 коттеджных поселков. Из них только в первом полугодии 2010 года на рынок вышло около 50. Это столько же, сколько за весь прошлый год.
Что же там продается? Большая часть предложения по-прежнему приходится на коттеджи: 18 тысяч, то есть 46% от всех выставленных на продажу объектов. Велика доля и участков без подряда – 16 тысяч, то есть 40%. Доля квартир в таунхаусах составляет 5 тысяч – это 13%, и лишь всего 500 квартир возводится в малоэтажных жилых домах – 0,5% от общего числа объектов, выставленных на продажу.
Большинство вышедших в этом году на рынок поселков расположено на западных направлениях. Север и юг с большим отрывом от лидера делят второе место. Половина всех поселков находится до 35 км от МКАД. Средняя площадь участка: 10–20 соток, средняя площадь дома 100–200 кв. м. Коттедж с участком можно приобрести сегодня в среднем за 12 млн рублей.
Если рассматривать ситуацию на загородном рынке с точки зрения спроса, то наиболее востребованы участки без подряда, так как они значительно дешевле, чем с возводимыми коттеджами. В этом году регистрируется в квартал 3,5 тыс. подобных сделок.
Загородный рынок сегодня стабилен. По мнению аналитика, ситуация не изменится и до конца года. Правда, так же как и на столичном рынке недвижимости, осенью возможен повышенный спрос на дома и землю. Объяснение тому – традиционный сезонный фактор. Осень – период, когда все возвращаются из отпусков и задумываются о приобретении недвижимости.
Сейчас среднюю цену тянут вниз новые поселки без подряда, в которых только начинается строительство. Еще одна особенность нынешней ситуации заключается в том, что снижается доля дорогих коттеджных поселков. Но, возможно, именно поэтому в поселках классов бизнес и элит цены могут в ближайшей перспективе расти.
В целом, так же как и на столичном рынке купли-продажи, за городом бурных перемен в ближайшее время не произойдет. Нас ожидает постепенный, плавный процесс оживления этого сегмента.
Побудка
Независимый эксперт Юрий Кочетков поделился своим видением ситуации на столичном первичном рынке.
По мнению аналитика, ситуацию здесь можно сравнить с часами. Если представить себе циферблат, то каждому времени соответствует определенное состояние строительной отрасли. Например, в треугольнике с 9 до 12 часов – фаза активизации рынка. В промежутке между 12 и 3 часами – рынок находится в перегреве, накануне кризиса. Диапазон с 3 до 6 часов – явно кризисный, и, наконец, с 6 до 9 – период восстановления рынка.
Столичный строительный рынок сегодня находится в начале активного периода, стрелки показывают 9 часов утра. То есть состояние первичного столичного рынка можно соотнести даже не с пробуждением, а с периодом, когда человек встал, позавтракал, приехал в офис, включил компьютер и стал работать. Так же как офисный сотрудник в 9 часов утра начинает свой трудовой день, столичный рынок первичной недвижимости, находясь в этой фазе, готов к активности.
Юрий Кочетков считает, что признаки пробуждения и девятичасовой активности первичного рынка следующие.
Во-первых, по данным Росстата, наблюдается рост объемов строительных работ, что свидетельствует об устойчивом финансировании отрасли и развитии девелоперских проектов.
Во-вторых, с осени прошлого года восстановился спрос на новостройки. Он не стал ажиотажным, но достаточным для финансирования строительных работ.
В-третьих, цены на метры в строящихся домах (190 тыс. руб.) сегодня выше, чем на вторичном рынке (160 тыс. руб.). Несмотря на заметный отрыв цен, новостройки востребованы. Это говорит о том, что ситуацию на первичном рынке столицы нельзя назвать тотальным дефицитом новостроек, но ощущается некоторая недогрузка рынка.
По мнению аналитика, угрозу возникновения дефицита новостроек в Москве можно считать отложенной на длительный срок.
У коммерческой все отлично
«Сейчас все больше моментов говорит о стабилизации рынка столичной коммерческой недвижимости. Это касается и торговой недвижимости, и офисов», – считает руководитель департамента инвестиционного консалтинга и оценки ООО «Рескор-Недвижимость» Дмитрий Рощин.
По его мнению, ситуацию здесь можно охарактеризовать несколькими штрихами.
Сегодня рынок коммерческой недвижимости – это рынок покупателя. Договора аренды заключаются преимущественно краткосрочные и в рублях. «Горячие» объекты, у которых срок окупаемости был 3–5 лет, окончательно исчезли.
Прогноз аналитика таков. До конца года этот сегмент рынка окончательно стабилизируется. Возможно, вырастут арендные ставки. Однозначно, что уже сейчас коммерческая недвижимость становится интересной для инвесторов. В обозримом будущем желающих вложить деньги в возведение столичных офисов и торговых центров станет еще больше.
В ожидании болтанки
О возможной ценовой болтанке в среднесрочной перспективе (2–3 года) вновь предупредил руководитель аналитического центра IRN Олег Репченко.
Все больше специалистов склоняются к мнению, что в обозримом будущем стоимость квадратного метра в столице сильно не изменится. И это понятно, так как особых предпосылок для резкого роста цен на недвижимость не видно. Но в то же время предпосылок для сильного падения цен тоже не существует. То, что через несколько лет стоимость жилья сильно не изменится, не означает, что она будет стоять на месте как вкопанная. Например, если проанализировать период три с половиной года, то окажется, что цены на квартиры в столице сильно не изменились, но существенно колебались вверх и вниз.
Сейчас даже при очень большой амплитуде не стоит ожидать чего-то одного: повышения либо понижения цен. Скорее всего, история 2000–2008 годов, когда они либо росли, либо стояли на месте, не повторится. В ближайшие три года рынок недвижимости будет подвержен болтанке.
Через 2–3 года стоимость жилья может оказаться примерно такой же, как сейчас. Но в течение этого срока она может подскочить, например, на 30%, а в следующем году на столько же скорректироваться вниз.
Будут цены на метры расти или падать, зависит от макроэкономической ситуации. Цены на нефть, курс доллара, ситуация на фондовом рынке, – все это будет влиять и на рынок жилья.
Второй момент, от которого зависит поведение цен, – это изменение в правилах игры на рынке. Какими они будут, зависит от расстановки политических сил во властных структурах, а также того, насколько оперативно рядовые чиновники на местах станут реагировать на изменение курса высших органов власти.
Третий момент касается законодательных инициатив, направленных на вовлечение в оборот большего объема неиспользуемых земель.
По мнению Олега Репченко, добавляет нестабильности рынку и оживление замороженных в кризис проектов, в первую очередь находившихся на стадии бумажной готовности. С каждой неделей появляется все больше анонсов новых микрорайонов и крупных жилых комплексов. И, по всей видимости, со временем их будет становиться все больше. Но проблема заключается в том, что они будут выходить на рынок неравномерно. И это отразится на ценовых скачках.
Аналитики IRN считают, что резко падать или подниматься цены не будут. Скорее всего, ежемесячные корректировки не превысят 1–2%.
Подведем итог. Каких-то катаклизмов, резких изменений на рынке новостроек и вторичной недвижимости никто сейчас не ожидает. Все аналитики считают период, в котором находится рынок, благоприятным для продаж, проведения альтернативных и прочих сделок. Благо, что спрос на столичные квартиры и загородные дома существует всегда. И если иногда и падает, то спустя время всегда проявляется как отложенный.