Постояльцы в коммуналке
– Что за хамство! – про себя чертыхалась я. – Не дают распоряжаться собственной комнатой. Черт бы побрал этих соседей!
Хлопнула дверью замызганного подъезда и пошла к метро. Зачем, интересно, были все эти мучения с наследством, если им и распорядиться толком не могу?
…Началось все два года назад, когда мама позвонила из родного Тамбова:
– Леночка, моя двоюродная сестра при смерти. Ты не могла бы ей помочь? У нее в Москве комната…
Я в то время уже пять лет была замужем, жила в квартире мужа, растила сына. С жильем проблем не было, но и особенно богатыми мы себя не считали. Решила посоветоваться с мужем.
– Комнату берем однозначно! – отрезал он. – На еду всегда заработаем, а вот квартиру мальцу купить даже со временем не сможем. А комната – какой-никакой начальный капитал…
По соседству с вещевым рынком
Тетушкина коммуналка находилась недалеко от огромного вещевого рынка. Для сдачи приезжим – просто золотая жила. Так мы планировали ее использовать после теткиной смерти.
Ох, и намаялись же! И по больницам, и дома ухаживали… А потом выяснилось, что завещания тетушка так и не оставила. Пришлось доказывать родство. Сколько справок собрали! Оформили наследство на маму, потом она передарила комнату мне… Уфф…
И вот наконец-то решилась ее сдать. Тут на пороге возникли соседи:
– Никаких торгашей здесь не будет!
– Это моя комната! Как хочу, так и распоряжаюсь! – горячилась я.
– Мы никого в квартиру не пустим! Сменим замки!
– Не имеете никакого права! С милицией приду!
Внутри у меня все клокотало, но на всякий случай решила проверить – может, делаю что-то не по закону?
Обратилась в риэлторскую фирму.
– Вы имеете полное право распоряжаться комнатой, – уверила юрист отдела аренды. – Хотите, мы подыщем вам клиентов…
– Конечно!
Тихие вьетнамцы
Риэлторы быстро нашли какую-то вьетнамскую пару – тихие, спокойные, вежливые, с утра до ночи работают на рынке… Да соседи должны молиться на таких жильцов!
С риэлтором и вьетнамцами я отправилась в квартиру.
Соседи хоть и грозились, но замки не сменили. Хотя прием нас ожидал весьма «радушный».
– Они тут заразят нас чем-нибудь! – истошно кричала женщина из одной комнаты.
– Нам тут еще их тюков с тряпками не хватало! – нервничала другая.
Бедные вьетнамцы молча стояли, опустив головы, но не уходили.
– Да вы на них посмотрите! Они же тише воды ниже травы! – заступилась за них я.
И тут в разговор вступила риэлтор. Процитировала соседям какие-то законы, показала бумаги, и те притихли. А когда мы вышли с ней из подъезда, риэлтор сказала:
– Пускать пыль в глаза надо с ледяным спокойствием…
И что она имела в виду?
Сколько должна, товарищ милиционер?
Вьетнамцы платили исправно. Все вроде бы шло тихо и мирно, пока мне не пришел вызов из милиции. Пришлось, собрав документы, отправиться на прием.
– Нарушаем, гражданочка, – обратился ко мне суровый офицер милиции. – Регистрация-то у вьетнамцев липовая. А ответственность за это несете вы!
Я сразу как-то сникла.
– Но ведь просто сдаю им комнату!
– А если они террористы?
– Ну какие еще террористы?!
– А вот мы и не знаем, какие…
Пришлось заплатить немалый штраф, а милиционер еще и пригрозил, что сообщит в налоговую, если не «отблагодарю» за молчание.
Всего лишь посредники!
Я кинулась в агентство недвижимости:
– Вы подсунули мне жильцов без регистрации!
– А при чем здесь мы? Мы – посредники. Клиентов нашли, какие претензии?! Сами разбирайтесь!
Возмущаться было бесполезно, меня ткнули носом в договор, из которого было ясно: вопросы регистрации в компетенцию агентства не входят. Вот как мне пустили пыль в глаза!
Пришлось идти в милицию с повинной и платить «благодарность».
В общем, весь доход от сдачи комнаты за пять месяцев ушел в чужой карман.
– А впредь, – предупредил он меня, – комнату сдавайте только москвичам. И соседи стучать не будут…
После этого случая мы с мужем решили комнату продать, взять кредит и купить дешевую «однушку» в области. Будем ее сдавать, хотя сначала деньги уйдут на погашение кредита.
КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА
Александра Бузина, юрист:
— Вопрос по поводу того, можно ли сдавать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей, давно вызывает споры юристов. Четкого ответа законодательство не дает, но большинство юристов склоняется к тому, что спрашивать согласия соседей не нужно.
Комната в коммунальной квартире стала собственностью героини этой истории, а собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Это право закреплено в статье 209 Гражданского кодекса. Иными словами, собственник комнаты может продать ее, сдать, подарить, завещать – поступить так, как ему хочется.
Таким образом, соседи по коммунальной квартире не вправе ограничивать права собственника, диктовать условия распоряжения комнатой и уж тем более не пускать туда собственника. В подтверждение этого можно сослаться и на пункт 2 ст. 30 Жилищного кодекса, разрешающий собственнику представлять во владение и пользование принадлежащее ему жилое помещение. Очевидно, эти аргументы и привела соседям сотрудница риэлторской фирмы.
Героиня этой истории поторопилась, впустив в комнату незнакомых людей и не оформив их проживание должным образом. Многие собственники квартир и комнат сдают жилье, полагаясь исключительно на устные договоренности, не заключают договоров найма или аренды, не желают регистрировать их в налоговой инспекции и платить налоги.
Потом эти люди становятся заложниками собственной беспечности: жильцы не платят вовремя, оставляют после себя горы телефонных счетов, а иногда доставляют хозяевам и другие неприятности.
Ст. 19.15 Кодекса об административных правонарушениях устанавливает штраф за допущение гражданином проживания в принадлежащем ему на праве собственности жилом помещении лиц без регистрации по месту пребывания или по месту жительства. Размер штрафа – от 20 до 25 минимальных размеров оплаты труда (2000–2500 рублей) – сравнительно невелик, но «благодарность» за молчание и отсутствие проблем с налоговыми органами стоили героине рассказа немалых денег. После всех мытарств она приняла логичное решение – продать комнату.
Собственникам комнат в коммуналках стоит учесть этот негативный опыт и сделать несколько важных выводов. Прежде всего, постарайтесь не доводить ситуацию до конфликта с соседями: даже при том, что юрист докажет ваше право сдавать комнату без их согласия, они способны доставить вам немало проблем.
Перед тем, как пустить незнакомых людей в принадлежащее вам жилье, убедитесь в том, что у них есть регистрация, попросите их документы. Желательно оформить договор аренды или найма комнаты и зарегистрировать его в налоговой инспекции, в противном случае вы не сможете доказать наличие соглашения и подтвердить его содержание (например, нигде не будет зафиксирован размер платы за проживание в комнате).