«Была тебе любимая, а стала мне жена»
«Уважаемые юристы! С мужем развелись два года назад, но продолжаем жить в одной квартире, где я являюсь нанимателем. Поведение бывшего мужа делает невозможным совместное с ним проживание. Подлежит ли он выселению?
Екатерина».
– Статья 69 ЖК РФ устанавливает круг лиц, относящихся к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма.
Согласно части 4 этой статьи, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются те же права, что имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
Следовательно, прекращение семейных отношений не влечет изменения жилищных прав бывших членов семьи нанимателя.
Кроме того, Жилищный кодекс РФ не содержит нормы, предусматривающей возможность выселения бывших членов семьи нанимателя при эпизодическом нарушении прав и законных интересов граждан, совместно с ним проживающих, то есть за одно только некорректное поведение выселить мужа не удастся.
Вместе с тем, прекращение семейных отношений при совместном проживании граждан предполагает раздельное ведение хозяйства, изменение порядка пользования жилым помещением и раздельный порядок несения бремени расходов по уплате за жилое помещение и коммунальные услуги, а также за содержание и ремонт жилого помещения. Следовательно, такие граждане фактически становятся по отношению друг к другу соседями.
Таким образом, поскольку статья 91 ЖК РФ предусматривает возможность выселения граждан в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей, то, следовательно, по требованию заинтересованных лиц бывший член семьи нанимателя может быть выселен в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения, если он своим противоправным поведением делает невозможным для других проживание с ним в одном жилом помещении (квартире).
Согласно ответу на вопрос № 35, приведенному в Обзоре судебной практики за четвертый квартал 2005 года и утвержденному постановлением президиума Верховного суда Российской Федерации от 1 марта 2006 г., статья 91 ЖК РФ предусматривает выселение в судебном порядке по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи без предоставления другого жилого помещения в том случае, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.
К заинтересованным лицам относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи. В частности, при систематическом нарушении прав и законных интересов соседей в суд с иском о выселении граждан, которые своим поведением делают невозможным для других проживание с ними в одном доме, может обратиться любой жилец дома, чьи права нарушаются неправомерными действиями другого жильца этого же дома.
Кроме того, согласно пункту 5 Положения о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации, утвержденного постановлением правительства Российской Федерации № 1086 от 26 сентября 1994 года (в редакции от 13 октября 1997 года), органы государственной жилищной инспекции осуществляют контроль за использованием жилищного фонда, соблюдением правил пользования жилыми помещениями. Словом, органы государственной жилищной инспекции также вправе обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи при нарушении ими правил пользования жилым помещением, ведущим к разрушению такого жилого помещения.
Есть преимущественное право
«Я вышла замуж в 2006 году, вскоре у нас появился ребенок. Втроем проживаем в приватизированной однокомнатной квартире, в которой зарегистрирован отец ребенка, но право собственности он делит пополам со своей матерью – моей свекровью. У меня с ней и раньше были плохие отношения, а с появлением ребенка еще более ухудшились, и теперь она хочет продать квартиру.
Может ли она это сделать без согласия своего сына, в судебном порядке? И есть ли возможность решить данную ситуацию в нашу пользу, чтобы мы не скитались с грудным младенцем по съемным квартирам?
Анастасия З.».
– Продать квартиру целиком без согласия сына мать не сможет ни при каких условиях. Она может попытаться продать лишь свою долю в праве собственности (при этом сильно потеряет в деньгах, т.к. доли на рынке жилья стоят относительно недорого), однако в соответствии с действующим законодательством РФ при такой продаже необходимо соблюсти правило преимущественной покупки.
В соответствии со ст. 250 ГК РФ участник долевой собственности (т.е. в данном случае – ваш муж) имеет преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Для соблюдения этого продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
На практике уведомление может быть сделано любым способом, позволяющим сделать вывод о том, что оно получено адресатом в определенное время. Чаще всего применяется уведомление через нотариуса, который отправляет письма сособственникам, либо непосредственно продавцом телеграммой.
Если сособственник уклоняется от получения телеграммы с целью воспрепятствовать продаже доли, необходимо добиться того, чтобы почтовый работник написал, что адресат от получения телеграммы отказался. Тогда будет считаться, что сособственник уведомлен. В уведомлении необходимо указать полный адрес объекта недвижимости, фамилию, имя и отчество сособственника, а также цену, за которую предлагается выкупить долю, и другие условия сделки (например, что будет предоставлена рассрочка платежа и т.п.).
Срок ожидания реакции сособственника составляет один месяц с момента получения им уведомления, только после этого можно на законных основаниях продавать долю постороннему лицу.
Как гласит закон, если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. На практике существует много способов уклониться от получения надлежащего извещения и затем оспорить сделку как совершенную с нарушением правил ст. 250 ГК РФ.
Имейте в виду, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Возможно, усыновление поможет
«В нашей двухкомнатной квартире в Подмосковье зарегистрированы три человека: мой отец, я и моя десятилетняя дочь. Квартира приватизирована на меня. Могу ли я одна «прописаться» ко второму мужу (в квартиру в Москве), отчиму ребенка? Или необходимо обязательно усыновлять ребенка и регистрировать дочь вместе со мной? Подскажите, как действовать дальше? Ребенок является инвалидом, необходимо серьезное лечение именно в Москве. Может быть, возможна сначала моя регистрация, а потом будет проще зарегистрировать дочь?
Ирина Сокольская».
– В ст. 70 ЖК РФ сказано так: наниматель с согласия (в письменной форме) членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, а также наймодателя вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы, т.е. менее 10 метров общей площади на человека. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласие остальных членов семьи нанимателя, наймодателя или собственника жилого помещения не требуется.
Если квартира вашего мужа находится в его собственности, то, согласно ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Он может свободно зарегистрировать вас и ребенка на принадлежащей ему жилой площади без каких-либо ограничений по метражу.
Таким образом, если квартира вашего мужа муниципальная и размер ее общей площади не позволяет зарегистрировать в ней всех новых членов семьи одновременно, то процедура усыновления может вам понадобиться.
Ответы подготовили юристы М. Бордукова, А. Андреянова, М. Беспятых, Р. Романов, И. Павловская, М. Болдинова