С юристом спокойнее
«Я с двумя несовершеннолетними детьми – одиннадцати и восьми лет – занимаю двухкомнатную квартиру. В январе 1993 г. эту квартиру приватизировала. Моя знакомая, мать троих детей, когда продавала в 1993 году свою квартиру, обращалась в органы опеки и попечительства для получения согласия на сделку. Сейчас я также решила продать имеющуюся у меня площадь. Нужно ли мне обратиться в органы опеки и попечительства? И какова их роль в подобных сделках?
Марина».– С введением в действие нового ЖК РФ роль органов опеки и попечительства уменьшилась, теперь они должны контролировать только сделки, в которых участвуют неблагополучные семьи, стоящие у них на учете, тогда как ранее их одобрение требовалось при совершении любых операций с жильем, если в семье, участвующей в сделке, имелись дети.
Для того чтобы могла действовать норма, ограничивающая полномочия органов опеки и попечительства в случаях осуществления сделок с жилым помещением, где проживает несовершеннолетний, 31 декабря 2004 года в ч. 4 ст. 292 ГК РФ была внесена поправка. Теперь эта норма звучит так: «Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства) допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Таким образом, если до 2005 года собственник желал продать квартиру, в которой проживали (были зарегистрированы) несовершеннолетние дети, всегда необходимо было обращаться за обязательным согласием на совершение сделки в органы опеки и попечительства. Без этого согласия продать квартиру, в которой проживали дети, было невозможно.
Теперь же при продаже квартиры, где «прописаны» дети, нужно обращаться в органы опеки только в том случае, если ребенок – сирота – остался без попечения родителей или его родители лишены или ограничены в родительских правах. Во всех остальных случаях органы опеки могут попытаться помешать продаже жилья, только если им известно, что родители, хотя и не лишены родительских прав, но являются неблагополучными или уклоняются от выполнения родительских обязательств.
То есть теперь в большинстве случаев при продаже жилья, в котором зарегистрированы несовершеннолетие, в опеку обращаться не нужно, если, конечно, опека заранее не проинформировала Федеральную регистрационную службу о том, что семья «проблемная», и при отчуждении квартиры могут быть ущемлены интересы детей.
Тем не менее, применение новых правил на практике вызывает споры. Дело в том, что ряд норм Гражданского и Семейного кодексов РФ противоречат им и могут блокировать действие новой редакции ст. 292 ГК РФ.
Так, статья 37 Гражданского кодекса РФ гласит, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
В статье 64 Семейного кодекса РФ указано, что родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия. В случае разногласий между родителями и детьми орган опеки и попечительства обязан назначить представителя для защиты прав и интересов детей.
Кроме того, статья 121 Семейного кодекса РФ определяет, что защита прав и интересов детей в случаях смерти родителей, лишения их родительских прав, ограничения их в родительских правах, признания родителей недееспособными, болезни родителей, длительного отсутствия родителей, уклонения родителей от воспитания детей или от защиты их прав и интересов, в том числе при отказе родителей взять своих детей из воспитательных учреждений, лечебных учреждений, учреждений социальной защиты населения и других аналогичных учреждений, а также в других случаях отсутствия родительского попечения возлагается на органы опеки и попечительства.
Все эти нормы так или иначе ведут родителей в опеку за разрешением на продажу квартиры. Известные риэлторские агентства, которые дорожат своей деловой репутацией, и сейчас так поступают: отсылают клиентов в органы опеки и попечительства за соответствующим заключением. Возможно, они делают это не по доброте душевной, а потому, что нормы ГК РФ и СК РФ могут стать основанием для признания сделки недействительной в судебном порядке.
Таким образом, даже не имея на жилой площади детей-собственников, лучше всего подстраховаться, уведомить органы опеки и попечительства о предстоящей сделке и заручиться их поддержкой.
Завещать или подарить?
«Что лучше, составить завещание или оформить договор дарения или купли-продажи? И как избежать ошибок?»
Читатель».
– Во-первых не стоит пренебрегать услугами юристов. Документ, составленный по всем правилам и заверенный у нотариуса, оспорить в суде гораздо сложнее, нежели содержащий какие-то ошибки или неточности. Cпециалисты советуют не прибегать к составлению завещания, а по возможности еще при жизни составить договор дарения или купли-продажи. Впрочем, на это зачастую не идут сами владельцы жилья, не без основания полагая, что, лишившись юридического права на квартиру, дом или часть приватизированного жилья, они утратят и фактическую возможность проживания, а родственники, заботливо приносившие по первому требованию еду и лекарства, внезапно резко изменят свое поведение.
Не стоит забывать и о сложностях, которые могут возникнуть с договором купли-продажи в случае, например, развода, когда начинается раздел совместно нажитого имущества, к которому вполне может быть отнесена и ваша квартира, оформленная на вас вашими же родителями путем составления договора купли-продажи.
Итак, важно помнить, что завещание должно быть составлено в письменной форме, а в случае составления закрытого завещания (в конверте, который вскрывается после смерти завещателя) написано собственноручно.
Известны случаи, когда завещание оспаривалось по мотиву психической болезни завещателя. Однако признание завещания недействительным не лишает наследника права наследовать жилище по закону.
Посчитайте налоги!
«Каким образом учитываются обязательные взносы членов товарищества собственников жилья при определении размера налога на прибыль в ТСЖ?
Правление ТСЖ «Гиреево».
– Согласно Письму Министерства финансов РФ от 5 мая 2006 г. № 03-03-05\8 в соответствии со статьей 247 Налогового кодекса Российской Федерации) объектом налогообложения налогом на прибыль организаций для российских организаций являются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, определенных в порядке, установленном главой 25 «Налог на прибыль организаций» кодекса.
При определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются доходы, поименованные в статье 251 кодекса, их перечень является исчерпывающим.
Согласно пункту 2 статьи 251 кодекса при определении налоговой базы не учитываются целевые поступления (за исключением целевых поступлений в виде подакцизных товаров), поступившие безвозмездно на содержание и ведение уставной деятельности некоммерческих организаций, к которым отнесены и осуществляемые в соответствии с законодательством Российской Федерации о некоммерческих организациях вступительные и членские взносы.
Членами товариществ собственников жилья, жилищно-строительных и жилищных кооперативов вносятся обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления ТСЖ. Обязанность внесения таких платежей возникает не в связи с членством в ТСЖ, а в связи с владением и пользованием имуществом в многоквартирном доме.
Средства, поступившие от членов ТСЖ в оплату стоимости содержания, обслуживания и ремонта жилого фонда, а также в оплату коммунальных услуг, целевыми поступлениями в смысле пункта 2 статьи 251 rодекса не являются.
Учитывая изложенное, плата членов ТСЖ за услуги (работы) по обеспечению надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния жилого дома и придомовой территории; технической инвентаризации жилого дома; содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений; капитальному ремонту жилого дома, а также плата за коммунальные услуги является выручкой от реализации работ, услуг и, соответственно, учитывается ТСЖ при определении налоговой базы по налогу на прибыль организации. При этом для целей налогообложения ТСЖ учитываются расходы, отвечающие требованиям, предусмотренным пунктом 1 статьи 252 кодекса.
Вместе с тем в случае, если в соответствии с уставом, утвержденным общим собранием членов ТСЖ, на ТСЖ возложены обязанности по обеспечению надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния жилого дома и придомовой территории; технической инвентаризации жилого дома; предоставлению коммунальных услуг; по содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений; капитальному ремонту жилого дома, и ТСЖ от своего имени заключает договоры с производителями (поставщиками) данных услуг (работ), действуя при этом от имени и за счет членов ТСЖ (то есть является, исходя из договорных обязательств, посредником, закупающим по поручению членов ТСЖ коммунальные услуги, услуги по обеспечению санитарного, противопожарного и технического состояния дома и придомовой территории; услуги по технической инвентаризации жилого дома; услуги по содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений; услуги по капитальному ремонту жилого дома), то налогообложение налогом на прибыль средств, поступающих на счета ТСЖ от данной посреднической деятельности, осуществляется в порядке, предусмотренном подпунктом 9 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса Российской Федерации, т. е. только в части посреднического, агентского или иного аналогичного вознаграждения ТСЖ за его посреднические, агентские или иные аналогичные услуги.
Почем средняя рыночная «квадрата»?
«Как определяется в настоящее время средняя рыночная стоимость 1 кв. м общей площади жилья в Москве для расчета размеров субсидий, выделяемых за счет средств федерального бюджета гражданам – участникам федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 – 2010 годы.
Василий Иванович».
– Согласно приказу Министерства регионального развития РФ от 13 апреля 2006 г. № 41 в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 21 марта 2006 г. № 153 для целей, указанных в вашем вопросе на второй квартал 2006 года, утверждена средняя рыночная стоимость 1 кв. метра общей площади жилья (в рублях) по субъектам Российской Федерации, которая в целом по стране составляет 137 40 рублей, по Московской области – 19 800 рублей, а в Москве – 25 100 рублей.