Земля не в иллюминаторе, а под многоквартирным домом
«Расскажите, пожалуйста, о порядке оформления прав собственности на землю под многоквартирным домом: с чего следует начинать, какие документы необходимо собственникам квартир собрать, куда обращаться для проведения межевания, формирования земельного участка и т. д.
Н. Ф. Смирнова»– Действительно, с вступлением в силу нового Жилищного кодекса РФ нам всем теоретически представилась возможность стать хозяевами земли. Не всей, конечно, а только участка под домом и возле него. В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество многоквартирного дома, в том числе и соответствующий неделимый земельный участок под ним.
При этом ситуация часто осложняется тем, что в одном доме может быть половина квартир приватизированных, а половина – нет. В таком случае наряду с владельцами земли (теми, кто приватизировал квартиру и платит земельный налог) правами на участок возле дома обладает и государство, выступающее наймодателем остальных неприватизированных квартир. Однако поскольку по закону земельный участок многоквартирного дома может включать в себя также часть земель, необходимую для функционирования такого дома, существует проблема формирования границ земельного участка.
На протяжении многих десятков лет Москва строилась на основании проектов застройки архитектурно-планировочных кварталов. Это значит, что проектирование и само строительство осуществлялись без выделения и закрепления границ земельных участков. В результате такой политики реальное разделение территории города на земельные участки, т. е. выделение их в самостоятельные объекты недвижимости фактически еще не произошло. Для того чтобы определить границы земельного участка, необходимо провести комплексное межевание всего архитектурно-планировочного квартала, в границах которого проектировалось и осуществлялось размещение конкретного многоквартирного дома и иных зданий и сооружений.
Работы по межеванию жилых кварталов в Москве ведутся в соответствии с графиком, утвержденным постановлением столичного правительства. Уже проведено межевание четырехсот кварталов, а полностью разделение участков предполагается завершить до конца 2007 года. Тогда все необходимые документы заявители смогут получить в службе «одного окна» в Департаменте земельных ресурсов г. Москвы (бывший Москомзем), он расположен по адресу: ул. Бахрушина, 20.
Участки жильцам будут передаваться в долевую собственность безвозмездно, а для того, чтобы ускорить этот процесс, жители многоквартирного дома могут провести межевание и за свой счет (это будет сумма порядка 12 – 16 тыс. рублей).
Кроме того, каждый второй четверг месяца с 10.00 до 17.00 Департамент земельных ресурсов города Москвы проводит «прямую телефонную линию» с москвичами по телефону 959-0962.
Факты должны быть упрямыми
«Из вашей газеты узнали, что при переселении можно получить две и более квартир, если документально доказать, что в квартире проживают две или даже более семей. Как это можно сделать?
Н. В.».
– Только в судебном порядке. Суд рассматривает подобные дела об установлении юридических фактов в порядке так называемого «особого производства». Заявление об установлении факта проживания в одной квартире нескольких разных семей подается в суд по месту жительства заявителя и заинтересованных лиц. В нем должна быть указана цель, для которой устанавливается данный факт.
Ваша задача – доказать, в том числе и с помощью свидетельских показаний, что каждая семья в квартире имеет свой собственный самостоятельный источник дохода, ведет раздельное хозяйство и проч. Имейте в виду, что суд может отказать в приеме заявления, если установит, что имеет место спор о праве (то есть что факт, подтвердить существование которого вы просите, не бесспорен).
Ваша доля – оплатить свою долю
«Я зарегистрирована в трехкомнатной муниципальной квартире вместе с братом. В течение двух лет снимаю квартиру, так как проживать по месту «прописки» стало просто невыносимо. Коммунальные услуги не оплачиваю. Может ли брат по новому ЖК «выписать» меня из квартиры за неуплату коммунальных услуг, и что делать, чтобы это не произошло? Если я должна платить за коммунальные услуги, то какую именно часть?
Галина».
– Статья 90 ЖК РФ действительно предусматривает возможность выселения в судебном порядке по инициативе наймодателя за неуплату коммунальных платежей как нанимателя, так и проживающих с ним членов его семьи. При расчетах с эксплуатирующими организациями при этом применяются правила солидарной ответственности по принципу «один за всех, все за одного». Брат может также взыскать в судебном порядке приходящуюся на вас долю в коммунальных платежах за три года.
Советуем написать заявление в ЕИРЦ вашего района с просьбой в порядке ст. 67 и 69 ЖК РФ определить вашу долю в квартплате и коммунальных платежах с выдачей соответствующих платежных документов на ваше имя.
Родственники «пошли в атаку»
«Проживаю в муниципальной квартире с отцом. В ней зарегистрированы 4 человека (я, отец, сестра отца и ее сын). Сестра с сыном фактически проживают на площади ее мужа. В течение 15 лет они не платили за коммунальные услуги и квартиру, а теперь подают иск в суд на ее раздел. Как с них взыскать сумму, затраченную нами за эти годы на оплату жилья, и на какие еще выплаты я с отцом могу претендовать?
Артур».
– Раздел муниципальной квартиры в Москве по новому Жилищному кодексу РФ возможен пока только теоретически. Взыскать коммунальные платежи с родственников за 15 лет нельзя, поскольку срок исковой давности согласно ст. 196 ГК РФ составляет 3 года. И потому в судебном порядке с сестры отца и ее сына вы сможете потребовать только часть всей потраченной вами суммы в размере их доли.
В соответствии со ст. 90 ЖК РФ по инициативе наймодателя возможно выселение граждан из жилого помещения в судебном порядке в связи с невнесением платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более чем 6 месяцев без уважительных причин. Напишите заявление в ЕИРЦ своего района с просьбой в порядке ст. 67 и 69 ЖК РФ определить вашу долю в квартплате и коммунальных платежах с выдачей соответствующих платежных документов на ваше имя, в случае отказа обжалуйте его в суде, тем самым вы перестанете переплачивать за проживание в будущем. Возможен также вариант обращения в суд с иском о признании ваших родственников утратившими право пользования жилым помещением.
Не спешите вести жену в дом
«Мои мать и отец лет 15 разведены. Все мы зарегистрированы в одной квартире, но отец там давно уже не живет, и сведений о нем нет, хотя коммунальные услуги оплачиваются и за него тоже. Подскажите, пожалуйста, как его «выписать» из квартиры? И еще вопрос. Я хочу жениться и зарегистрировать жену в эту квартиру. Не понадобится ли согласие отца на это и если да, то как обойтись без него? Заранее спасибо.
Евгений».
– Уважаемый Евгений! Вы можете снять отца с регистрационного учета по месту жительства, признав его в судебном порядке безвестно отсутствующим. Для этого необходимо подать соответствующее заявление в суд, предварительно обратившись в милицию с просьбой завести так называемое «розыскное дело».
Согласно ст. 42 ГК РФ гражданин может быть по заявлению заинтересованных лиц признан судом безвестно отсутствующим, если в течение года в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания. При невозможности установить день получения последних сведений об отсутствующем началом исчисления срока для признания безвестного отсутствия считается первое число месяца, следующего за тем, в котором были получены последние сведения об отсутствующем. Если установить месяц представляется невозможным, то началом исчисления срока считается первое января следующего года.
В соответствии со ст. 45 ГК РФ гражданин может быть объявлен судом умершим, если в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания в течение пяти лет. А если он пропал без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая, – в течение шести месяцев.
Только после того, как отец будет снят с регистрационного учета, вы сможете вселить в квартиру свою жену с согласия (оно должно быть сделано в письменной форме) остальных членов семьи, т. е. в данном случае с согласия матери.
Оставьте наш подвал в покое!
«Мы, жильцы многоквартирного жилого дома, недавно на подъезде увидели объявление, в котором говорилось, что мы обязаны освободить от своих вещей подвал (там сарай, где храним картошку, другие овощи и т. д.), так как какая-то фирма якобы его купила. Мы уверены, что подвал купить нельзя. Правы ли мы, и что нам делать? Не хотим, чтобы подвал заняла какая-то фирма: дом старый, и если новые хозяева затеют переоборудование подвала, здание может рухнуть. Просим помочь советом».
– Вы имеете все законные основания оспорить совершенную сделку (если таковая была в действительности) в судебном порядке, так как согласно ст. 290 ГК РФ собственники квартир являются собственниками общего имущества в многоквартирном жилом доме, в том числе и подвальных помещений.
Договор без согласия опекуна
«Моя мама, проживающая в однокомнатной квартире как наниматель, была признана судом недееспособной. Получив в наследство двухкомнатную квартиру, она приватизировала свою однокомнатную, а затем продала – нужны были деньги на лечение. Однако приватизацию и договор купли-продажи она оформила без моего согласия. Местная администрация обратилась в суд с иском о признании договора передачи жилья в собственность недействительным. Я, как ее опекун, не возражаю против сделок, заключенных моей мамой. Что теперь могу предпринять?
Виктор Самолетов».
– Если гражданин, будучи признанным судом недееспособным, совершил сделки от своего имени без участия опекуна, то они являются недействительными (ст. 171 ГК РФ). Однако в данной ситуации очевидно, что приватизация и последующая продажа квартиры совершены к явной выгоде недееспособного, поэтому по вашему требованию, как его опекуна, договор передачи в собственность жилого помещения и его последующая продажа могут быть признаны судом действительными. А для этого надо твердо отстаивать в суде свою позицию.