Проекты за и против собственников
Весной на рассмотрение в Госдуме было представлено четыре проекта поправок к Жилищному кодексу. Вот уже и осень на сносях. Так когда же? Пока депутаты будут раскачиваться после летних каникул, нам самое время повнимательнее присмотреться к некоторым из этих проектов, которые уже окрестили фамилиями их авторов – Чиркина, Плескачевского, Шеина, Хованской…
Нам бы самоуправление взять и отменить…
Начнем с проекта, подготовленного комитетом Госдумы по собственности, возглавляемым Виктором Плескачевским. Называется «О регулировании деятельности по управлению зданиями и сооружениями и обеспечении прав собственников объектов недвижимости», а вернее было бы сказать – «О?саморегулировании…», потому как в основном об этом в нем и речь. Смешение в одну кучу всех собственников – коммерсантов и жителей, и всех объектов недвижимости – жилых и нежилых, честно говоря, смущает. Управление офисами от управления многоквартирными домами все же отличается. У нас и до нового Жилищного кодекса существовал старый Жилищный кодекс. Значит, надобность регулировать отношения именно в жилищной сфере была? Отчего же Виктор Плескачевский решил вдруг ее отменить?
В проекте все и вся, подчеркну, все и вся в жилищной сфере отдано на откуп саморегулируемым организациям управляющих недвижимостью. Некие абстрактные СРО, возглавляемые не суперталантливыми профи, имеющими огромный опыт управления недвижимостью, а обычными чиновниками от тех же СРО, будут вырабатывать некие стандарты, создавать (за наш счет) компенсационные фонды, чтоб покрывать брак сотоварищей, сами себя контролировать. Причем цель, ради которой будут создаваться эти СРО, заявлена ни много ни мало?– обеспечение безопасной эксплуатации зданий.
А теперь главное – все управляющие организации должны быть членами СРО, а «в случае выбора способа управления многоквартирным домом, при количестве квартир более пятидесяти, ТСЖ, ЖК, ЖСК обязаны передать свои функции по управлению многоквартирным домом в целях обеспечения его безопасной эксплуатации управляющей организации». Так сказать, «профессионалам». Собственники – как сторона процесса управления в проекте отражена в виде третьих лиц, которым «профессионалы» будут возмещать причиненный им ущерб.
Заключительные положения предполагают поправки в Жилищный кодекс. Единственно важная – подробно расписанный порядок заключения договора о содержании и ремонте общего имущества между ТСЖ и собственниками, не пожелавшими стать его членами. Это действительно серьезное упущение кодекса. Дальше – делается попытка расписать, что понимается под «обеспечением безопасных условий проживания граждан». Оказывается, это осмотр и исследование объекта, не более того.
После прочтения проекта, признаться, сомненья гложут. Может, проще похоронить Жилищный кодекс, а с ним и все мечты о самоуправлении в жилищной сфере? И как быть с никак пока не показавшим себя саморегулированием в строительстве? Хотя нет! Эти строительные СРО вовсю трудятся – заняты штамповкой новых членов (за деньги) с одновременной раздачей им (тоже за деньги) разрешений на разного рода работы. Не верите? Загляните в Интернет, который пестрит их «зазывалками»!
Как раз то, что всех волнует
Самое интересное, что столь революционный проект в Госдуме оставили на дальнейшее рассмотрение осенью, тогда как другой?– Пехтина – Чиркина – Шипунова?– отклонили еще весной. А в нем как раз учтены те проблемы ТСЖ и управляющих организаций, которые мешают им работать сегодня. Уточнена процедура защиты прав добросовестных собственников-плательщиков (разве проблема должников – не № 1 во всех ТСЖ и УК?), вводится легальный термин «управление многоквартирным домом», особенности управления ТСЖ и управляющей организацией, система договорных обязательств. Определение понятий «обязательные платежи» и «взносы в ТСЖ» (а сколько мы писали о проблемах в ТСЖ и ЖСК, вызванных недосказанностью об этом в Жилищном кодексе!). Уточняется порядок создания ТСЖ в домах-новостройках, исключающий злоупотребление застройщиком, организовывающим товарищество без участия собственников. Озабоченность об этом не раз высказывал и мэр Москвы.
СРО в проекте авторы также не обошли вниманием. Но принципиальное отличие?– добровольность членства и стимулирующие меры для добровольного вступления в них управляющих организаций. Вводится административная ответственность за разного рода нарушения на все стороны процесса?– и на управляющих (к примеру, за отказ передать техническую документацию на дом – очень наболевшая проблема!), подрядчиков, и на собственников, и на должностных лиц органов местного самоуправления. Более того, забегая вперед паровоза, авторы проекта учли нежелательные для собственников жилья последствия Федерального закона от 23?ноября 2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении…» и предложили поправки даже в этот свежеиспеченный закон.
От сохи…
Пожалуй, золотую медаль в состязании проектов стоило бы отдать варианту заместителя председателя комитета Госдумы по труду и социальной политике Олега Шеина. Пожалуй, им, более чем другими депутатами, услышан глас народа и воплощен в законопроект. Адекватное понимание задач сегодняшнего дня и в названии: «О совершенствовании регулирования жилищных отношений по управлению многоквартирными домами». Все правильно, никаких революций, жилищные отношения установил Жилищный кодекс, их и предстоит совершенствовать.
Проект решает проблемы, накопившиеся за пятилетнюю практику применения Жилищного кодекса. Не было в нем механизма доведения решения общего собрания собственников дома до сведения всех заинтересованных лиц. А он нужен в ситуации с липовыми ТСЖ, когда собственники могут и не знать о принятых решениях, и лишены возможности их обжалования. Автор предлагает при создании ТСЖ во вновь строящемся доме лишить застройщика права участвовать в голосовании собственников.
Разве сейчас жители при создании ТСЖ вопреки желанию ДЕЗа или управы не сталкиваются с проблемой получения информации, необходимой для проведения общего собрания? Эту обязанность автор предлагает вменить органам местного самоуправления.
Распространена ситуация, когда собственники отдельного дома в составе объединенного ТСЖ не могут из него выйти. Надо дать им такое право во внесудебном порядке, приняв решение на общем собрании только своего дома.
Сейчас заочное голосование в ТСЖ возможно лишь при наличии соответствующей записи в уставе. Нужна норма, позволяющая принимать необходимые решения заочно вне зависимости от текста устава. Низкая явка на собрания может повлечь за собой несменяемость и неподотчетность руководства ТСЖ, создает почву для злоупотреблений и ставит собственников жилья в дискриминационное положение.
Очень важная новация о предоставлении права собственникам, принявшим формы управления ТСЖ или управляющей компании, самостоятельно решать?– заключать прямые договоры на поставку энергоресурсов (воды, теплоэнергии, электроэнергии и т. д.) от ресурсоснабжающих организаций, или наделить ТСЖ и УК посредническими функциями.
Действующая норма Жилищного кодекса обязывает УК заключить договор управления с каждым собственником. Это сложно, а потому часто не выполняется. Почему бы соб-ственникам, принявшим решение о заключении договора с управляющей организацией, не наделить одного из них полномочиями для заключения общего договора с управляющей организацией?
Про отчеты, нежелание управляющих организаций отчитываться перед жителями мы писали много раз. В Жилищном кодексе об этом сказано скупой строчкой. Раз в год, не позднее I квартала, УК должна отчитаться по выполнению договора. Шеин предлагает обязать управляющие организации ежемесячно доводить до сведения собственников информацию о наличии задолженности перед поставщиками коммунальных ресурсов, определить минимальный перечень вопросов, по которым УК должна отчитываться перед собственниками.
И опять принципиальный подход к саморегулированию – о введении нормы о праве (а не об обязанности) управляющих организаций создавать СРО.
В материалах на «подвальную» тему мы не раз обращали внимание на пресловутое Постановление Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 года № 3020-1 о разграничении государственной собственности в РФ на федеральную, государственную и муниципальную. Именно им руководствуются суды, отказывая жителям, пожелавшим вернуть полагающееся им по Жилищному кодексу общее имущество (в основном, подвалы). Депутат предлагает изъять из текста постановления ссылку на передачу в собственность органов местного самоуправления любых нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, так как такая норма влечет за собой массовое изъятие у собственников домов подвальных и иных помещений, где расположены инженерные сети.
Пока мы подробно остановились на трех законопроектах. А есть еще версии Галины Хованской, Минрегиона. При рассмотрении в Госдуме их ждет нелегкая судьба, и к их обсуждению мы еще не раз вернемся. А пока лишь остается надеяться, что победит не чье-то лобби, а здравый смысл.