14:54:11
13 июня 2024 г.

Что было, что будет…

С 1996 года, когда появился федеральный закон о ТСЖ, были изданы десятки других правовых документов, регламентирующих работу органов жилищного самоуправления. Но многие из них допускают двоякое, а то и троякое толкование, другие противоречат ранее изданным актам. Иными словами, возникла настоятельная необходимость скорректировать ранее принятые документы, принять новые.О трех новых проектах – постановление столичного правительства «О порядке создания общественных объединений в жилищной сфере (домовых комитетах)», и двух законодательных инициатив «О внесении изменений и дополнений в федеральный закон о товариществах собственников жилья», а также о предлагаемых изменениях в Гражданский кодекс РФ рассказывает начальник Управления координации деятельности ТСЖ и паспортизации жилищного фонда Департамента жилищной политики Виталий АКИМКИН.

ЖЭК на коленях
Если коротко: в новом проекте постановления правительства Москвы утверждается положение о порядке создания и деятельности домовых комитетов в городе. Домкомы, конечно, не новинка для Москвы. Но последний основополагающий акт был издан…в 1968 году. Это было постановление Совмина СССР «Об участии населения в управлении домами». Очень дельный документ. Достаточно сказать, что жителей приглашали принять участие не в эксплуатации, не в содержании жилищного фонда, а в управлении им. И тогда понимали, что государственные структуры с этим не справятся, необходимо привлекать население. Вопрос этот остается актуальным – и не решенным! – до сих пор.
Система отношений в ЖКХ построена самым парадоксальным образом. Вопросы содержания домов контролируют те, кто в них не живет, – чиновники. Мнением жильцов никто не интересуется до сих пор.
В конце 60-х годов эту практику попытались поломать. Повсеместно создаваемые домовые комитеты наделили полномочиями, которые те более или менее успешно использовали. Бывало, к председателю домкома прибегал начальник ЖЭКа и чуть ли не на коленях упрашивал его подписать акт сдачи строения к зиме. А тот отказывался: не все работы были выполнены. Сейчас мы хотим вернуться к прошлым новациям, адаптировать их к нынешним условиям.
Каков будет правовой статус нынешних домкомов? Никакой госрегистрации как юридического лица им не потребуется. И у них не будет расчетного счета в банке, они не будут заключать хозяйственные договора, не смогут иметь своего имущества и т.д. Но этого и не надо. У домкомов другие задачи: они в территориальных органах власти представляют интересы населения, выполняя функции социального заказчика жилищно-коммунальных услуг.
Что предусматривает наш проект? Первое – участие комитетов в комиссиях, связанных с приемкой любых работ, которые прошли в доме: ремонт подъезда, замена коммуникаций, перестилка кровли. Без подписи председателя домкома работа ни приниматься, ни оплачиваться не будет.
Второе – домком участвует в разработке всех перспективных планов, связанных с ремонтом и благоустройством прилегающей к ним территории. В этих планах должны найти непременное отражение пожелания жителей.
Третье – жители вправе контролировать вопросы, связанные с текущей эксплуатацией дома, и предъявлять ДЕЗу требования, которые тот обязан выполнить. Если же возникнет конфликт между домкомом и управляющей организацией, то окончательное решение вынесет согласительная комиссия районной управы.
Это лишь некоторые положения из проекта, а его главная цель: сделать домкомы реальным участником всех жилищно-коммунальных процессов, происходящих в доме, контролером финансовых потоков, которые проходят через обслуживающие организации.

Лингвисты, помогите!
В 1996 году, когда был принят закон о ТСЖ, существовала единая служба заказчика – ДЕЗ. Через год вышел указ президента РФ о реформе ЖКХ, где говорилось о необходимости ликвидировать монополию государства на управление жилищным фондом, привлекать альтернативные структуры. Сейчас их в Москве уже десятки. Да и само ТСЖ – такая же альтернативная форма управляющих организаций, но созданная непосредственно домовладельцами. Этот момент должен быть отражен в новой редакции закона: домовладельцы вправе выбрать один из способов управления – либо создать ТСЖ, либо передать функции по управлению домом уполномоченной государством организации. А это, как я сказал, может быть не только ДЕЗ.
В недавно вышедшем законе «О государственной регистрации юридических лиц» установлено, что такая регистрация происходит в заявительном порядке. Может, какие-то препоны в развитии малого и среднего бизнеса это и сняло. Но в жилищное самоуправление новая норма внесла разброд. В одном доме стало появляться несколько ТСЖ. Товариществом объявлял себя отдельно взятый подъезд. Ситуация усугубилась и тем, что, если раньше регистрацией занималась специальная палата, то теперь эти функции переданы налоговой инспекции. А там меньше всего интересуются, как возникла та или иная заявка. Пошли один за другим судебные процессы – кто же все-таки управляет домом, правомерно ли создано то или иное ТСЖ? А сами дома, в результате, остаются бесхозными. Новая редакция закона должна положить конец этой неразберихе.
Далее. В существующем законе о ТСЖ говорится: если в доме создано товарищество, то каждый домовладелец является его членом – хочет он этого или не хочет. Но это противоречит Конституции РФ, декларирующей, что участие гражданина в какой-либо организации может быть только на добровольных началах, насильно заставить войти его туда нельзя. Потому Конституционный суд РФ отменил эту норму закона о ТСЖ. Затем необходимо было изменить и другие его статьи, что сделано не было. Наши поправки восполнят это упущение.
По сути, человек может жить в доме, где создано товарищество, но не быть его членом. Что не освобождает его от выполнения решений общего собрания членов товарищества, в частности, по сумме квартплаты. Правда, не будучи членом ТСЖ, он лишается возможности высказать свое мнение по данному поводу, а значит, как-то повлиять на определение суммы, с которой не согласен. Но это его личный выбор.
Некоторые статьи закона явно противоречивы, вызывают различное толкование. Вот статья 7. Там речь идет об объектах, являющихся общим имуществом дома, и в частности, говорится, что им являются «технические этажи и подвалы». Вопрос: «технические» – это слово относится только к этажам или подвалам тоже? Мы запросили даже лингвистов, и вот их ответ: можно понимать и так, и так. А ведь из-за этой невнятицы сколько сломано копий! Дело в том, что имущественный департамент сдавал и продавал лакомые подвальные помещения в домах (например, под офисы), сообщая жильцам, что «они не ваши. Ваши только те, где проходят коммуникации». Мы обратились к СНиПам. И выяснилось вот что: понятие «технический» по отношению к подвалу там вообще не фигурирует! Как оно попало в закон – непонятно. Есть только «подвал». Это помещение как раз и является «общим имуществом» домовладельцев, на которое никто не имеет права посягать.
В новой редакции закона мы предлагаем просто поменять слова местами: общее имущество – это «подвалы и технические этажи». Казалось бы, пустяк. Но от скольких конфликтов это избавит город и жильцов, как значительно расширятся права ТСЖ.

Решает большинство
В существующем законодательстве не уживаются два понятия: «кондоминиум» и «многоквартирный дом, где живет более одного собственника». В первом случае все правоотношения собственников регулируются законом о ТСЖ, во втором – ГК РФ. Но в кодексе (ст. 246), говорится о том, что собственники, обладающие общим имуществом, принимают решение при стопроцентном согласии. Это смерть жилищному самоуправлению! Найдите дом, где у всех жильцов будет единое мнение о том, как, скажем, использовать нежилые помещения. Ясно, что возникнут противоборствующие стороны, и ни одно решение не будет считаться легитимным.
Столкнулись мы и с тем, что не могли создать ни один кондоминиум – несогласные находились всегда. В то же время в законе о ТСЖ говорится о «большинстве голосов». И это соответствует демократическим нормам. А значит, в ГК РФ должны быть внесена поправка: решает большинство! И обязательна ссылка на закон о товариществах. Что же касается двух понятий: «многоквартирный дом, где приватизирована хоть одна квартира», и «кондоминиум», то их в кодексе надо уравнять, писать через запятую. Кстати, в кодексе нет вообще понятия «кондоминиум», его надо туда ввести. Иначе непонятно, каким же общим имуществом и участком земли могут распоряжаться жильцы.
Почему это так важно? Если будет сформирован кондоминиум, для чего, повторю, потребуется большинство голосов, только тогда возможно передать управление им гражданам, создать в доме товарищество. Таким образом, внесение изменений в Гражданский кодекс снимет еще одно препятствие на пути жилищного самоуправления.

Городская программа развития общественного жилищного самоуправления была принята правительством Москвы в августе 2000 года. Координатором ее назначен Департамент жилищной политики и жилищного фонда. Сегодня в столице действует более тысячи товариществ собственников жилья, около 150 домовых комитетов, свыше 49 территориальных общин. Число таких объединений растет. Участие жителей в жизни своих домов – ключевой момент реформы ЖКХ.

Илья Глебов

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация