Ирина Шрамко: «Муж на час» проблемы не решит!
Самоуправление жителей называют ключом к реформе жилищно-коммунального хозяйства. Не слишком ли пафосно? Тем более, будем откровенны, не так уж оно развито в Москве. Да и на будущее – не очень большие надежды. Специалисты утверждают, что если ТСЖ создадут хотя бы в 5% московских домов, то и это будет большим успехом. Разве они могут оказать решающее влияние на отрасль? С этого вопроса началась наша беседа с первым заместителем руководителя ГУ «Центр информационного обеспечения и содействия реформе ЖКХ г. Москвы» Ириной Шрамко.
Ирина ШРАМКО: Несомненно, могут. Товарищества являют собой образец активного участия жителей в управлении своими домами, и в этом смысле могут служить примером для всего жилищного фонда города. Да, пока их немного. Но вы забываете еще о жилищных кооперативах. Кроме того, есть территориальные общины, домкомы. В общей сложности объединения разного рода уже сейчас охватывают не 5, а 12% жилищного фонда Москвы. Различные соцопросы показывают, что еще примерно 20% москвичей готовы к созданию жилищных объединений. Процесс этот протекает неровно и в основном напрямую зависит от позиции органов власти: есть поддержка – люди объединяются. После принятия Городской комплексной программы формирования кондоминиумов и создания условий для деятельности ТСЖ в 2000 году наблюдался значительный их рост. Аналогичная картина была и в 2002 году, когда Юрием Лужковым товарищества были названы ключевым звеном реформы в ЖКХ. Кроме того, есть большой отряд энтузиастов в обычных муниципальных домах, которые охотно, порой и вовсе бескорыстно трудятся на общее благо. По нашим прикидкам, таких вот активистов (в том числе старших по домам и подъездам) в столице сейчас до 30%. Социальная активность горожан – это и в самом деле решающий фактор реформы. Ведь основная ее цель – создание достойной, комфортной среды проживания в домах. А как можно добиваться этого без участия самых заинтересованных в том граждан – жильцов?
К.Р.: Но велики ли их возможности? Какое влияние они могут оказывать на жизнь домов, если учесть, с какими трудностями сталкиваются товарищества?
И.Ш.: Приватизация как бы поделила жильцов на две группы: собственники и наниматели. Однако большой разницы между ними в психологическом плане нет, да и в экономическом тоже. Большая часть собственников воспринимает только свое право при необходимости продать свою собственность. А ведь есть еще и обязанности по ее содержанию! Дом, в котором находится приватизированная квартира, по-прежнему воспринимается гражданами как нечто государственное и обязанное этим же государством содержаться. Простой пример: в доме сломаны водостоки, и вода с крыш льется на стены. Очевидно, что в квартирах, на чьи наружные стены льется вода, появляются грибок, плесень, квартиры становятся непригодными к проживанию, люди пишут жалобы и просят переселить их либо сделать ремонт. Но это – «обиженные». А остальные? Практически равнодушны. А дом-то начинает разрушаться! В то же время недорогие и несложные мероприятия по замене и ремонту водостоков можно провести своевременно.
Думаю, это придет. Важно то, что определено правовое поле, в рамках которого и разворачиваются жилищные инициативы. Я хотела бы вернуть вас к «Закону о ТСЖ». Большая часть этого документа посвящена общим вопросам управления жилым домом, меньшая – форме управления товариществом. Закон наделил их определенными финансовыми рычагами. При этом нельзя забывать, что собственником муниципального жилья является город, чьи интересы представляют окружные управления Департамента жилья. Так что права есть и у нанимателей, они зафиксированы в договоре социального найма.
К.Р.: Какие?
И.Ш.: Сразу скажу: это не могут быть права по управлению собственностью, но как контролеров жилищно-коммунальных услуг – да. Речь идет не только о воде и тепле, но и благоустройстве, ремонте мест общего пользования. Право на это, кстати, дает не только московское законодательство, но и закон «О защите прав потребителя». Человек не должен платить за услугу, которую не получил. Это очевидно, двух мнений здесь быть не может. Вопрос только в юридическом оформлении отсутствия услуги.
К.Р.: На бумаге все хорошо… Но как реализовать это право? Поди докажи, что какое-то время в квартирах отсутствовало тепло… Люди не платят вообще за квартиру, а оправдываются плохим обслуживанием.
И.Ш.: Что касается неплательщиков, то их в Москве считанные проценты, и у них, как правило, другие доводы, если они есть вообще. Давайте говорить о законопослушных гражданах. Не такие уж они беззащитные! В Москве были приняты важнейшие документы: постановления правительства Москвы от 11.01.94 г. № 41 и от 21.06.94 г. № 500 о снижении населению размеров оплаты за жилищные и коммунальные услуги при нарушении сроков и качества их обеспечения. Определены порядок оформления документов при не предоставлении услуг отопления, горячего водоснабжения, порядок оформления документов, если в доме не работает лифт и т. п.
К.Р.: У собственников, понятно, больше прав. А если еще и создали объединения, то могут, как вы сказали, управлять своим домом. Но пока это тоже нереально. Вот вы говорили о материальных рычагах. Где они?
И.Ш.: Не могут управлять, а должны. Собственники обязаны управлять своей недвижимостью – об этом говорит Гражданский кодекс РФ. Другое дело, что далеко не всегда это делают, не знают как, не готовы… Теперь о возможностях. Да, пополнение нищих бюджетов домов – это одна из главных задач жилищных объединений. Но здесь обычно называют одни и те же источники: использование нежилых помещений, земли, размещение рекламы на фасаде дома. И при этом сетуют, что жильцов к этим источникам не подпускают, город сам распоряжается ими. Я оставляю в стороне тот факт, что нежилые помещения есть далеко не во всех домах, и было бы несправедливо одних наделять привилегиями, а других лишать их. Реклама эффективна, в основном, в центре. Что же касается земли, то здесь пока не отрегулированы все правовые аспекты.
Однако сейчас хотела бы сказать о другом. Во всех названных примерах поиски дополнительного заработка идут как бы на «поле» города. А здесь конфликты, даже притом, что принято множество законодательных актов, неизбежны. Даже в странах, где жилищные объединения существуют по сто и больше лет, до сих пор идут ожесточенные споры между гражданами и городскими властями: что принадлежит одним, а что – другим.
Но давайте поставим вопрос иначе: почему бы товариществам не поискать такие «доходные» сферы, которые свойственны только им, и где у них не будет конкурентов? Это труднее, требует усилий, инициативы, выдумки. Зато беспроигрышно. Кроме того, почему мы рассматриваем вопрос управления домом только под углом зрения ТСЖ? Ведь это проблема любой управляющей компании: где взять деньги, как организовать хозяйственную деятельность, умение использовать современные технологии.
Создание комфортных условий проживания людей – это же необъятное и, по сути, неосвоенное поле деятельности! При этом часть прибыли может перечисляться на нужды дома. Здесь можно говорить об улучшении тепловых характеристик как строения в целом, так и отдельных квартир, о переделках в них, улучшении дизайна, проведении ремонтных работ, которые все равно производятся различными «летучими бригадами» с разным качеством и ответственностью. Наконец, выполнение разовых заданий, когда необходимо повесить люстру, поставить новую розетку, врезать замок и т. д. Сейчас эту нишу заняли многочисленные фирмы типа «Муж на час». Но зачем жильцу искать каких-то рабочих на стороне, если он сможет обратиться к «своей» фирме (управляющей компании), знакомой и уже проверенной, которая работает в его же доме?
К.Р.: Найдите такую управляющую компанию… Предприниматели не идут в дома. В одном из ваших выступлений я вычитал такой факт: малый бизнес в ЖКХ составляет всего 0,5%. Не случайно товарищества, не найдя частную компанию, заключают договор с теми же ДЕЗами.
И.Ш.: На самом деле малый бизнес пришел в ЖКХ, но пока активен только в сфере подрядных работ, благоустройства городских территорий. С изменением федерального законодательства в сфере управления жилищным фондом ситуация будет меняться. Что же касается дирекций, вы правы: по разным, в том числе объективным, причинам, есть потолок, выше которого они подняться не могут. И перечень ряда дополнительных услуг, которые они оказывают, строго зарегулирован, как и их стоимость (очень заниженная, потому и выполняемая некачественно). Но кто мешает товариществам на некоторые виды работ заключать договоры с другими коммерческими структурами? Да и дирекции не будут стоять на месте. Они сами стремятся к переменам. Согласно проекту нового Жилищного кодекса и пакету документов, которые сейчас рассматриваются в Госдуме, им будет предоставлено право акционироваться и тем самым расширить и свои возможности, и свое поле деятельности, стать рентабельно работающими организациями. Так что между управляющими компаниями, если ими останутся ДЕЗы, и объединениями жильцов не будет нынешнего антагонизма…
К.Р.: Убедили. Итак, в доме решили создать товарищество… С чего начать?
И.Ш.: Как правило, поначалу создается инициативная группа. Это энтузиасты, общественники – как бы сказали раньше, – недовольные состоянием и обслуживанием дома, желающие поломать существующую практику. Но как? Экономических и юридических знаний им обычно не хватает. Однако сейчас эти знания можно приобрести, это не проблема. Только я советую обращаться на такие курсы, которые создаются органами власти: жилищным департаментом, префектурами, районными управами. Регулярно, каждый четверг, проводит консультации и наш центр. Делается это бесплатно. Записаться на консультацию можно по телефону: 267-3945. Центр также организует ежемесячные обучающие семинары по различным вопросам, на которые приглашаются самые авторитетные специалисты. Полезно изучить опыт наиболее успешных ТСЖ, что, кстати, тоже можно сделать на наших семинарах. Кроме того, рекомендую новый сайт о ТСЖ – www.tsj.ru.
Далее надо определиться в приоритетах, выбрать направление «главного удара», составить конкретный бизнес-план. Для одного дома это может быть благоустройство территории, для другого – замена инженерных коммуникаций, для третьего – ремонт крыши или фасада. И здесь важно очень хорошо знать свой дом, не только как технический объект, но и людей, проживающих в нем. Надо знать, кому что можно поручить, кто за что возьмется. В доме могут жить строители, юристы, экономисты. Откажется ли кто-то поработать на общее благо? Сомневаюсь, ведь это и их дом. Не надо пренебрегать и «людьми со связями» – это наша российская специфика, но почему бы ею не воспользоваться? Если у какого-то жильца есть родственник или знакомый в органах власти, можно попросить того задействовать свой «административный ресурс», помочь решить проблему, которая не по силам рядовым гражданам. В общем, чем больше у правления будет помощников и просто сторонников, тем успешнее пойдут дела…
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ:
Ирина Павловна ШРАМКО окончила Московский энергетический институт и Институт экономики, политики и права. Специальность – правовое обеспечение государственной и муниципальной службы. Активно и с увлечением занималась общественными делами. Именно это и привело ее в жилищную сферу, где работа с населением – главная составляющая. Начинала в префектуре ЦАО. Помогала создавать первые жилищные объединения. Теперь этой работой, а также другими проблемами жилищно-коммунального хозяйства занимается в масштабах всей Москвы. Одним из главных своих достижений считает то, что удалось создать коллектив профессиональных, компетентных, а главное, неравнодушных людей, болеющих, как и она, городскими проблемами, предлагающих пути их решения.
По ее мнению, в ЖКХ, как ни в одной другой сфере, могут быть востребованы стремление человека к исследовательской работе и его творческий потенциал.