Конец ипотечной эйфории
Кажется, еще совсем недавно ипотечных банкиров спрашивали: «Насколько упадут ставки?». Сегодня вопрос звучит иначе: «До какого уровня они будут расти?». Ипотечная эйфория закончилась.
История вопроса
Впрочем, первый тревожный звонок прозвучал более года назад. Кризис американской ипотеки и последовавший за ним кризис ликвидности лишили российские банки практически единственного источника финансирования – дешевых долгосрочных займов на западных финансовых рынках. Внутри России «длинных» денег, без которых ипотека попросту не имеет права на существование, банкам тоже никто не предложил. Соответственно, начали подниматься ставки – осенью 2007-го, зимой-весной и в начале лета 2008-го. В начале лета сдался даже Сбербанк, который все еще держал ипотечные ставки на прошлогоднем уровне. Наконец, в августе-сентябре прошла очередная волна повышения ставок, которая затронула ряд ведущих игроков, таких как ВТБ24, «Альфа-Банк», «РосЕвроБанк» и т.д.
Что происходит? Увеличение сумм первоначального взноса. Программы предоставления ипотечных кредитов на 100 процентов стоимости объекта, которые еще недавно считались довольно обычным предложением, практически свернуты.
Российские банки на разразившийся финансовый кризис отреагировали в ипотеке следующим образом: одни полностью прекратили выдачу кредитов, другие повысили процентные ставки для новых заемщиков.
Например, из-за «затрудненного доступа к заемным ресурсам» вынуждены были полностью отказаться от ипотеки такие лидеры, как «Хоум Кредит энд Финанс Банк», «Русский стандарт», «Ренессанс Кредит». ВТБ24 с 4 октября ввел мораторий на прием заявлений по кредитам на покупку строящегося жилья. Его примеру последовали «Абсолют банк», «Уралсиб»…
Массовое повышение ставок по ипотечным кредитам началось с сентября. В среднем по всем продуктам увеличение составило от минимальных 0,5 процента до максимума – 18,5 годовых по рублевой ипотеке и 10-13 процентов по ипотечным кредитам в иностранной валюте.
Если проанализировать суммы ежемесячных выплат и общих переплат, цифры могут шокировать заемщика со средним уровнем дохода. К примеру, квартира в Москве в хорошей новостройке сейчас обойдется в 7-9 млн. рублей. А при нынешних процентных ставках и минимальном процентном взносе суммы месячных выплат за нее будут колебаться от 80 до 120 тыс. рублей.
Продадут без суда?
Наряду с повышением ставок банки ограничивают лимиты выдачи средств на покупку жилья и сокращают сроки кредитования. Кризис заставил банки ужесточить требования к заемщикам. Сегодня они стараются отбирать наименее рисковых, для того чтобы сформировать наиболее качественный портфель выданных кредитов и минимизировать риски. Процент отклоненных заявок на ипотечный кредит, как говорят эксперты, в короткие сроки увеличился с 10-15 до 30-35 процентов.
Теперь о нововведении, застрельщиком которому выступили Фонд имущества Санкт-Петербурга и Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Они заключили рамочный договор, по которому фонд будет продавать дефолтные ипотечные квартиры на всей территории России. До сих пор такие квартиры изымались исключительно по суду.
На процедуру уходил примерно год, при этом все судебные издержки ложились на плечи получателя кредита, увеличивая размер его долга на 30-35 процентов. Новая схема продажи дефолтного имущества – минуя судебную систему – сокращает процедуру до полутора месяцев и уменьшает издержки. До середины 2009 года фонд планирует продать примерно 50 таких лотов не только в Петербурге, но и в Москве, Барнауле, Архангельске и Южном федеральном округе. Эксперты сходятся во мнении, что подобная практика примет повсеместное применение.
Где деньги, Зин?
Другое новшество продвигает на ипотечном рынке «РосЕвроБанк», который обратился к заемщикам с просьбой досрочно погасить часть задолженности по ипотечным кредитам, ссылаясь на скорый обвал рынка недвижимости и снижение стоимости залога. «РосЕвроБанк» предлагает клиентам изыскать возможность досрочно погасить задолженность в размере 30 процентов и не позднее 15 ноября 2008 года.
У большинства заемщиков на досрочное погашение кредита денег нет, так что клиенты банка будут вынуждены отдать ему свою недвижимость. Интересно, что требование о досрочном погашении ипотеки может быть предусмотрено в кредитном договоре банка: банк вправе попросить заемщика о погашении задолженности раньше срока в случае наступления форс-мажорных обстоятельств. Среди них, конечно, предусматривается снижение стоимости залога.
Эксперты указывают, что тенденция, которую обозначил «РосЕвроБанк», может возникнуть и у других банков, большинство из которых оказались сейчас в непростой ситуации.
Очевидно одно: в ближайшее время дешевой ипотеки в России не предвидится. Причем будет непросто получить даже дорогой кредит на покупку жилья. Увы, сделки на ипотечном рынке становятся «штучными», а не массовыми, как было еще год назад. И, похоже, нас ждет возвращение к той ситуации, которая складывалась в ипотеке в начале века.