18:30:16
24 июля 2024 г.

Монолит надоел! А «хрущобы» еще долго будут популярны

Продолжаем выяснять, что же сегодня происходит на рынке недвижимости. Прислушаемся к мнениям профессионалов и сделаем выводы.см. «Квартирный ряд», 3 декабря
Сначала – посчитайте
Константин Апрелев, руководитель РАН «САВА»

Рост цен в октябре-ноябре составил порядка 3,5%, при этом объем предложения вырос по сравнению с августом на 51%, а с сентябрем – на 16,5 %. Сейчас объем предложения – 22 337 объектов. При этом, по оценке наших специалистов, срок ликвидности квартир увеличился почти вдвое, тогда как объем зарегистрированных сделок по сравнению с октябрем предыдущего года почти вдвое уменьшился.
Из вышеизложенного можно сделать вывод об ожидаемых переменах на рынке в сторону стабилизации цен. При этом очевидно, что психология продавца, привыкшего к осеннему росту цен, изменится не сразу. Поэтому основные наши рекомендации продавцам, которым необходима продажа квартиры, – уступить немного в цене, но продавать осенью, не дожидаясь дальнейшей весенней стабилизации цен и возможного их снижения.
Интересна тенденция смещения интереса покупателей опять в сторону дешевого жилья и замедление роста цен в октябре-ноябре по сравнению с другими категориями на жилье повышенной комфортности и многокомнатное жилье.
Следующая наша рекомендация связана с оценками имеющегося перепроизводства нового жилья в некоторых категориях, особенно многокомнатных квартир и квартир повышенного метража, не находящих спроса инвесторов последние полтора месяца у большинства застройщиков. Вместо обычного роста цен, скорее всего, им придется пойти на скидки для покупателей.
Так что покупателям нового жилья в связи с ростом бизнес-рисков при инвестировании я рекомендовал бы воздержаться от инвестиций в проекты, заканчивающиеся после нового года или, по крайней мере, после первого квартала будущего года.

Подмосковье сдерживает цены
Дмитрий Попов, аналитик агентства недвижимости «ДОМОСТРОЙ»

В ближайшие месяцы на вторичном рынке резкие изменения маловероятны. При сохранении текущей экономической ситуации сохраняется тенденция к стабильности рынка.
Самый дешевый сегмент квартир – однокомнатные. Рост цен на них был наиболее интенсивным в 2001 и начале 2002 года и достиг «потолка» еще весной (апрель-май) этого года. Цены в этом сегменте не менялись все лето и, с одной стороны, не имеют запаса к росту – их сдерживают значительное предложение новостроек и вторички в ближайшем Подмосковье, где цены на 20–40% ниже; с другой стороны, нет и тенденций к снижению: и предложение, и спрос достаточно велики. Большинство продавцов готово ждать покупателя на квартиру два-три месяца, рассчитывая на сезонный осенний рост активности, а покупатели имеют достаточный выбор и поэтому тоже не торопятся брать первый попавшийся вариант.
Квартиры с высокими потребительскими характеристиками в престижных районах к лету 2002 г. имели достаточный запас для роста – до восстановления разрыва в цене, характерного для различных районов города. Сложившееся в 1999–2000 гг. соотношение между различными районами города было нарушено опережающим ростом цен в сегменте дешевого жилья, продолжавшееся до весны этого года. К середине сентября 2002 г. практически все квартиры в современных панельных, кирпичных, монолитных домах восстановили «статус-кво» по соотношению цен в разных районах Москвы.
Ситуация на первичном рынке летом 2002 года складывалась аналогично вторичному: цены не опустились ни по одному адресу, хотя рост цен был тоже далеко не везде. Однако в целом на первичном рынке, так же как и на вторичном, прослеживается четкая тенденция к стабилизации цен. Колебания цен на рынке в целом возможны лишь за счет изменения отношения жилья в начальной стадии строительства к жилью в заключительной стадии строительства, а также за счет аналогичных изменений по соотношениям между престижными и непрестижными районами Москвы.
Дополнительный сдерживающий фактор роста – наращивание строительства в ближайшем Подмосковье. Возможности для роста цен сейчас имеет именно Подмосковье, а не Москва.

Химки догоняют бутово
Наталья Усова, начальник отдела продаж Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН)

Сегодня Московская область занимает второе после Москвы место в России по объему строительства жилья. Согласно официальным данным в 2001 году в Подмосковье было построено 2,717 млн. квадратных метров жилья, причем объем многоэтажного строительства составил 1,4 миллиона, что почти в полтора раза выше, чем в 2000 году. А до конца 2002 года в Подмосковье планируется возвести около 3 миллионов квадратных метров.
Сегодня новостройки в ближайшем Подмосковье остаются популярными. Повышенным спросом сейчас пользуются квартиры, которые являются выгодной альтернативой покупке новостройки в Москве. Это обусловлено и непосредственной территориальной близостью к Москве, развитым транспортным сообщением, благоприятной экологией, хорошей инфраструктурой, более низкими ценами по сравнению с аналогичными квартирами в Москве. В последние несколько лет постепенно стирается некая грань между Подмосковьем и Москвой. Так, сейчас дорога до центра Москвы из некоторых подмосковных городов занимает по времени столько же, сколько из «спальных» московских районов, а иногда и меньше.
Что касается цен на квартиры, то в Подмосковье наблюдаются те же тенденции, что и на столичном рынке недвижимости. За 2001 год стоимость квадратного метра в новостройках в некоторых городах Подмосковья превысила уровень в 500 долларов США за квадратный метр и приблизилась к уровню цен отдельных районов Москвы.
С июня до середины ноября цены на подмосковную недвижимость в среднем выросли на 3–5,5 %. Так, если в начале июня средняя цена продаж квартир в Подмосковье (панель, монолит, кирпич) составляла 474 доллара, то сегодня – 499.
Самое дорогое жилье в Подмосковье нынче реализуется в Реутове и Химках, где стоимость квадратного метра жилья уже вплотную приблизилась к московским районам (Южное Бутово).


В тему

Состояние рынка недвижимости обсуждалось и в конференц-зале постоянно действующей выставки «Столичная недвижимость».
Как отметил руководитель Департамента инвестиционных программ строительства (ДИПС) Леонид Краснянский, в 2000 году, когда департамент занимался строительством панельного жилья, его цена на рынке составляла около 10 тысяч рублей за квадратный метр, сегодня – не менее 23,5 тысячи. Получается, что цены на типовые дома в районах массовой застройки выросли в 2,5 раза, тогда как в целом рост цен на рынке составил около 60%. Безусловно, что в повышении цен виновато удорожание стройматериалов, но этот фактор – не главный. Основная причина, по мнению руководителя ДИПСа, – монополизм на рынке массового жилья. «Только этим можно объяснить такой неконтролируемый рост цен, – отметил Леонид Краснянский. – И я считаю, что город должен регулировать цены на квартиры в районах массовой застройки».
Но как регулировать? Волевым решением сделать это невозможно. Это признает сам Краснянский. А никакого другого механизма пока не придумано. Словом, пока люди квартиры покупают, цены не снизятся. И не важно, какая при этом будет себестоимость строительства. По какой цене будут брать, по такой компании и будут продавать.

Вениамин Вылегжанин

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация