Почему такое творится?
Связан ли ажиотаж на «вторичке» с состоянием первичного рынка, что ждет подмосковный рынок недвижимости в перспективе, до какой цифры вырастет стоимость квадратного метра в разных подмосковных городах? Компания «Новая площадь» попыталась найти ответы на эти вопросы в своем исследовании состояния подмосковного рынка недвижимости за минувший год: с сентября 2004 – по сентябрь 2005.Спрос переехал из Москвы
По мнению аналитиков, ситуация, происходящая сегодня на подмосковном рынке недвижимости, закономерна.
Начнем с основных тенденций последнего года. Еще три года назад главными покупателями квартир в области были местные жители. Сейчас на относительно доступную по ценам недвижимость в Подмосковье все больше обращают внимание москвичи и приезжие из других регионов.
Подмосковье – неоднородно. Поэтому даже в близлежащих городах спрос и цены зависят от направления и от соседства с более, или, наоборот, менее престижными районами Москвы.
Смещение массового спроса в ближнее Подмосковье в 2003 году привело к тому, что до недавнего времени на первичном рынке Подмосковья квартир продавалось больше, и продавались они быстрее, чем на первичном рынке Москвы. Новостройки бизнес-класса в области пользовались повышенным спросом еще и потому, что подобного комфортного жилья на «вторичке» в области практически не было.
О новостройках
До того, как стало известно о массовых задержках сроков сдачи домов, о двойных продажах и т. д. (см. стр. 16–17), рынок новостроек ближнего Подмосковья развивался более активно, чем в среднем и дальнем.
В ближнем Подмосковье строилось более доступное по цене жилье, по качеству не уступавшее московскому. Сегодня по развитию инфраструктуры крупные города Подмосковья практически не уступают спальным районам Москвы, а потребительская корзина дешевле. Время на поездки до центра Москвы из ближних подмосковных городов одинаково с московскими районами за МКАД, где нет метро (Куркино, Новокосино, Митино). К тому же рынок жилья Подмосковья не так жестко поделен между застройщиками, у компаний с администрацией более гибкие взаимоотношения.
И каждый новый виток роста цен в столице приводит к тому, что доля покупателей подмосковных квартир из числа москвичей и регионов возрастает.
Чем привлекает область
Подмосковный город привлекателен для покупателей, если в нем решены проблемы транспортного сообщения со столицей. В нем также должен быть сохранен доступный для большинства ценовой уровень. Благоприятная экологическая обстановка, развитая инфраструктура добавляют плюсы. Для большинства покупателей имеет значение и обеспечение льготами, аналогичными московским.
Квартир все меньше
До осени этого года говорили о стагнации на рынке недвижимости. Цены последние годы росли плавно. Продавалось в Подмосковье в разные месяцы примерно одинаковое число квартир.
С апреля 2005 года прослеживается тенденция снижения объема предложения. И уже в сентябре объем предложения квартир на 20% ниже, чем в апреле. По оценке аналитиков компании «Новая площадь», дефицит предложения жилья на Подмосковном рынке недвижимости будет и дальше расти, следовательно, поднимутся и цены.
Средний рост цен на вторичном рынке городов Подмосковья с августа 2004 по май 2005 года был выше, чем в Москве, за аналогичный период на 2%.
Летом 2005 года квартиры в Москве дорожали более интенсивно, что привело к тому, что за период август 2004 – сентябрь 2005 «Москва» выросла на 2% больше, чем «Подмосковье».
Об осенних ценах
Еще в августе – сентябре уровень цен на вторичном рынке наиболее крупных и ближайших к Москве городов превысил отметку 1 000 $/м.
Цены в городах «второго круга», расположенных в радиусе от 10 до 30 км, вплотную приблизились к 1 000$/м. В крупных городах на этом расстоянии от Москвы цены метра превышают 800$/м, а во многих случаях и 900$/м (например, в Подольске и Домодедове).
Прогнозируется и дальнейший рост цен, наиболее интенсивный в городах, где средняя цена предложения еще не превысила 1 000$/м. Сегодня наиболее крупные и близкие к Москве города по средней цене предложения вплотную идут с ценами жилья московских окраин.
Чего ждать дальше?
Аналитики считают, что ажиотаж вокруг недвижимости на вторичном рынке, дефицит предложения, а, следовательно, и рост цен и в Москве, Подмосковье и на зарубежную недвижимость в ближайший год будет продолжаться. Желающих приобрести недвижимость в области меньше, чем сейчас, не станет.
Строить в Подмосковье станут еще больше, чем сегодня, проблемы, возникающие на первичном рынке, будут решены. Социальная инфраструктура в Подмосковье по качеству приблизится к московской. Но сохранится и проблема транспортного сообщения с Москвой.
Наконец, в ближайшие три года в ближнем Подмосковье окончательно сформируется устойчивый вторичный рынок комфортного жилья. Его составят дома, построенные за последние пять лет, и дома, строящиеся сейчас. Со временем данная категория жилья займет на вторичном рынке ближнего Подмосковья значимое место – порядка 25–35% к 2010 году и будет дальше плавно возрастать.