Загородная жизнь в кредит
Наверное, это мечта многих городских жителей: жить на свежем воздухе в комфортных современных условиях. Спрос рождает предложение, поэтому, задумавшись о приобретении жилья за городом, горожане делают выбор в пользу дома в организованном коттеджном поселке. Благо строится таких поселков по всем направлениям от столицы много. Кто-то покупает уже готовый, оформленный в собственность коттедж, а кто-то готов ждать, когда дом построят.
И в том, и в другом случае покупка коттеджа в организованном коттеджном поселке – дело недешевое. А поэтому даже состоятельному человеку часто не обойтись без кредита.
Просто дом или в поселке?
Сначала разберемся: есть ли существенные отличия между обычной загородной ипотекой и кредитом на приобретение дома в коттеджном поселке. Можно ли говорить, что для покупки дома в организованном коттеджном поселке существуют программы, отличающиеся от других?
По мнению эксперта Сергея Горобца, особых отличий между обычной загородной ипотекой и кредитами на приобретение дома в организованном коттеджном поселке не существует. Правда, есть некоторые нюансы. Например, банки одобряют объекты в коттеджных поселках быстрее и охотнее. Та же ситуация с одобрением заемщиков. Решение принимается быстрее, если приобретаемый объект находится в организованном коттеджном поселке. Логика банков объясняется тем, что данный вид недвижимости является более ликвидным. В таких поселках есть хорошая инфраструктура. В них проведены все необходимые коммуникации (газ, свет, вода, телефон и т.д.). В централизованных коттеджных поселках нет проблем с подъездами к ним. Подъездные пути и внутренние дорожки заасфальтированы, а это значит, что добраться до коттеджа можно и зимой, и летом. Обустроенные дороги – это плюс коттеджных поселков перед отдельно стоящими где-то в чистом поле домами, обдуваемыми всеми ветрами, имеющими в лучшем случае раздолбанную грунтовку в качестве подъездной дороги.
Удовольствие – выше среднего
По оценкам ипотечных брокеров, сегодня около 20% коттеджей в организованных поселках приобретается по ипотеке. Последние месяцы интерес к такого вида кредитам растет.
Так какой же доход должны подтвердить заемщики, чтобы получить кредит на приобретение дома в коттеджном поселке? Учитывая, что цены на коттеджи – разные. Иногда стоимость домов отличается в разы, а то и в десятки раз. Цены на строящуюся «комфортную жизнь» зависят преимущественно от направления и удаленности от столицы.
Естественно, размер необходимого кредита напрямую зависит от стоимости приобретаемого коттеджа. Как правило, процентные ставки и размер первоначального взноса на загородную недвижимость немного выше, чем по программам приобретения городской недвижимости.
С помощью ипотечного калькулятора, рассмотрим среднестатистического заемщика.
При стоимости приобретаемого коттеджа, допустим, 10 000 000 рублей, при процентной ставке 14%, ежемесячные выплаты составят 100 000 руб. Соответственно подтверждаемый доход должен быть порядка 200 000 руб.
Чуть меньше будут ежемесячные платежи, если загородный дом продается в качестве вторичного жилья. В этом случае процентная ставка по кредиту составит в среднем 12%. Но, скорее всего, процент будет поднят, так как АИЖК уже ужесточил требования к банковским процентам. Ежемесячно выплачивать придется около 86 000 руб., соответственно, доход, который нужно будет подтвердить, должен быть не менее 172 000 руб.
Правда, приобретая коттедж на вторичном рынке, надо помнить о том, что он будет стоить дороже, чем строящийся. Поэтому, решившись на покупку с помощью кредита загородного дома в котеджном поселке, надо не только принимать во внимание размер ежемесячных платежей, но и сопоставить разницу в ценах между готовым и строящимся домом.
О сроках и процентах
Кредиты на приобретение дома в коттеджном поселке сейчас выдают практически все банки, занимающиеся ипотекой. Проще всего его получить, если строящийся коттеджный поселок аккредитован в конкретном банке.
Срок кредитования ряд банков ограничивает десятью годами, но большинство готовы предоставить ипотеку на срок аж до 30 лет. Средняя процентная ставка на этапе строительства коттеджа мало чем отличается от процентов по кредиту при покупке квартиры в строящемся многоквартирном доме – около 14 % в рублях. Когда коттедж оформлен в собственность, то проценты понижаются, в среднем – до 12.
Без межевания – никак
Банки готовы кредитовать покупку домов в коттеджных поселках, если продажи ведутся по следующей схеме.
Земля должна быть обязательно размежевана, участку присвоен кадастровый номер.
Всегда присутствуют два договора: предварительный – купли-продажи земли и договор инвестирования в строительство коттеджа. Либо договор купли-продажи земельного участка и договор подряда.
Банки неохотно рассматривают другие схемы продажи загородных объектов и часто предлагают свои варианты.
Особенности сделки
Для того, чтобы понять особенности приобретения дома в коттеджном поселке, рассмотрим следующую схему проведения ипотечной сделки, с учетом того, что земля размежевана и оформлено право собственности на земельные участки.
В качестве примера возьмем строящийся коттедж стоимостью 500 000 $ (включая стоимость земельного участка).
Минимальный размер собственных средств заемщика – 20%, т.е. $100 000.
Этап 1. После получения одобрения в банке делается отчет об оценке земельного участка, например, его оценочная стоимость составит 150 000 долларов. При этом его кадастровая стоимость, например, 500 000 рублей.
Этап 2. В день сделки заемщик заключает с продавцом два договора: договор купли-продажи земельного участка и договор строительного подряда и вносит по 50 000 долларов собственных средств в счет оплаты каждого договора.
Параллельно заключается кредитный договор, по которому банк обязуется выдать оставшиеся $400 000. В случае, если продавец земельного участка хочет продать землю по кадастровой стоимости, в договоре купли-продажи земли будет указано, что стоимость земли – 500 000 рублей, в ячейку же банк закладывает $100 000. Сумма, которая в этом случае будет указана в договоре подряда, составит $350 000, из которых $300 000 банк переводит на расчетный счет строительной компании.
В случае, если в соответствии с п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство не требуется, например, коттедж возводится на участке, предоставленном для садоводчества или для ведения дачного хозяйства, то открыть ячейку и получить безналичный перевод продавец сможет после регистрации договора купли-продажи земельного участка на заемщика с оформлением залога в пользу банка.
Если же в соответствии с законодательством требуется получение разрешения на строительство коттеджа, то есть участок предназначен для ИЖС, то ячейка, как и в первом случае, будет открыта после регистрации договора купли-продажи земли, а по договору подряда банк перечислит деньги после получения разрешительной документации.